二线城市居民家庭住房支付能力研究

陈立文+赵宏震+郭海霞

摘要：在总结前人研究成果并分析住房支付能力测度方法的基础上，将比率法与剩余收入法结合构建了剩余收入住房支出比模型。选取全国30个二线城市进行实证研究，结果表明：30个二线城市居民家庭整体住房支付能力状况较好，仅少数城市存在住房支付能力问题。

关键词：二线城市；住房支付能力；剩余收入住房支出比模型；实证研究

中图分类号：F293.35文献标识码：Adoi：10.19311/j.cnki.16723198.2017.30.041

1引言

所谓住房支付能力，就是指居民能不能买得起住房。目前关于住房支付能力评价方法的研究主要集中在方法的比较和实证研究方面，如李进涛等认为住房支付能力测度方法可分为比率法和剩余收入法两类。虞晓芬、任宏分别从不同角度创设或分析了住房机会指数、住房压力指数指标。Bourassa运用动态住房负担能力方法进行了实证分析。施建刚等运用住房支付能力象限模型测算了35大中城市居民家庭的住房支付能力。

通过文献研究发现，两类测度方法在测度城镇居民家庭对房价的承受能力时缺乏足够的准确性。因此本文尝试从我国住房市场的实际情况出发，将两类方法相结合，构建剩余收入住房支出比模型，并利用30个二线城市进行实证研究。

2剩余收入住房支出比模型构建

结合我国城镇居民家庭生活以及房地产市场运行实际情况，将比率法与剩余收入法结合起来，以更准确地衡量居民家庭的住房支付能力。基于此，本文构造了剩余收入住房支出比模型。

2.1模型假设

出于模型计算的可操作性与计算结果的可靠性，本文做了如下前提假设：

（1）一般居民家庭的基本住房需求。本模型衡量的对象是一般城镇居民家庭出于居住需要的住房支付能力。

（2）按揭贷款购房方式。假设居民家庭购房时仅采用按揭贷款购房方式，不考虑一次性付清购房总额的情况。

（3）具备购房首付能力。假设居民家庭购房时具有首付款支付能力，主要讨论居民家庭的住房还贷能力。

（4）家庭自有资金。假设居民家庭单纯使用自有资金进行住房消费，按月偿还住房贷款，不考虑亲朋好友资助或其他借贷。

（5）平均消费水平。假设居民消费水平为同区域内居民家庭消费的平均水平，不考虑过度消费和消费不足情况。

2.2计算原理

剩余收入住房支出比（Residual Income to Housing Expenditure Ratio，RIER）由两部分组成，家庭年平均剩余收入（Household Annual Average Residual Income，HRI）和家庭年平均住房支出（Household Annual Average Housing Expenditure，HHE），模型的计算公式为：

与国内学者关于住房可支付性指数的改进相比，剩余收入住房支出比在计算上具有相似性，因而可借鉴HAI的判断标准。即当RIER<1时，不具备住房支付能力；当RIER=1时，具备正常的住房支付能力；当RIER>1时，具备充足的住房支付能力。

3实证分析-以30个二线城市为例

3.1研究对象的选取与指标数据来源

结合现实情况，一线城市的居民购房难、买房贵问题已是不争的事实，故本文选取30个二线城市2015年的数据进行城镇居民家庭的住房支付能力研究，指标数据均来自各城市2016年统计年鉴、2015年统计公报。指标数据如表1所示，其中，住房贷款比例β取70%，贷款年限n取30年，贷款利率取当年内中国人民银行发布的金融机构人民币贷款基准利率的平均贷款利率进行计算。因为本文采取月利率进行住房贷款计算，故月利率=年平均利率/12=0.45%。

3.230个二线城市居民家庭住房支付能力评价得分及排名

将表1中原始数据及住房市场贷款数据代入公式（6），得到30个二线城市居民家庭住房支付能力评价得分及排名见表2所示。

3.3结果分析

由结果可知，30个二线城市住房支付能力整体状况较好，仅少数城市存在住房支付能力问题。根据排名结果及评价标准，可以将排名25-30的杭州等城市列为住房支付能力不足的城市类型，排名1-24的其余城市归为住房支付能力较好城市类型。

（1）住房支付能力不足城市分析。排名在最后6位的二线城市居民家庭的住房支付能力显著较差，其RIER值最大为0.95602，最小为0.64734，该类城市居民家庭对市场房价变化较为敏感。首先，该类城市居民家庭的人均年可支配收入在30个二线城市中处于最高水平，但与前24个城市相比时差距较小。其次，该类城市居民家庭的人均年消费性支出水平远高于其余24个二线城市，表明该类城市居民家庭的生活成本较大。最后，该类城市的居民家庭人均居住性支出数值明显较大，表明其城市居民家庭居住成本较高。

（2）住房支付能力较好城市分析。排名前24的城市居民家庭的RIER值均高于评价标准1，表明其城镇居民家庭的住房支付能力较为良好。由表1中的原始数据可知，24个住房支付能力较好城市的居民家庭人均年消费性支出平均值为24055.42元/人，与6个住房支付能力不足城市的27817.92元/人的平均值相比，具有较大优势。此外，24个城市中有一半以上均位于中西部內陆腹地，住房需求大多以自主性需求为主，“炒房”等投机性行为较少，使得该类城市居民家庭承受的住房购买压力较小。

4结论

本文在对住房支付能力前人研究成果进行汇总分析的基础上，将比率法和剩余收入法相结合构建了剩余收入住房支出比模型，并对30个二线城市居民家庭住房支付能力进行了实证研究。结果表明，30个二线城市居民家庭的住房支付能力整体状况较好，仅有杭州等6个城市居民家庭存在住房支付能力问题。

参考文献

[1]李进涛，孙峻，李红波.城市居民住房承受能力测度研究——剩余收入视角[J].技术经济与管理研究，2011，（03）：7477.

[2]虞晓芬.基于居民住宅负担能力的房价合理性评价研究——以浙江杭州为例[J].价格理论与实践，2004，（11）：3435.

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[5]施建刚，颜君.基于HAQ模型的城镇居民住房支付能力研究[J].系统工程理论与实践，2015，（09）：22212231.endprint