房屋承租人优先购买权问题分析

王 昕

中交第一公路工程局北京建筑分公司，北京 101100

房屋承租人优先购买权，是属于我国基本民法先买权的一种，指的是房屋共有人在分出并且出卖自己的房屋时，承租人和共有人在同样的条件之下都享有优先购买权。但是由于近些年来我国一部分地方性规则存在很多疏漏之处，导致付承租人的优先购买权规定产生之一，甚至还有一部分人大胆的开始否认承租人优先购买权的存在必要性。

一、优先购买权

(一)定义

根据法律相关规定，某特定人在同等条件下，拥有比他人优先购买的权力。优先购买权的主要刑事责任是出租人需出卖该租赁的房屋。租赁的房屋指的是出租人在出租之后，交给承租人进行使用和收益并且交付房租的房屋。

(二)性质

优先购买权的性质可以分成为不同的观点，首先优先购买权是附条件的形成权，所以在法律上，优先购买权应当归于形成权的范畴[1]，享有优先购买权的人，需依照自己的单方面进行意思表示，从而在形式上和第三人签订的合同处于相同条件下，所以优先购买权并不必然地需要得到出卖人的承诺。第二个性质指的是优先购买权具体指的是期待权，也就是说出租人在并没有出卖租赁房屋意思前，承租人所拥有的优先购买权仅仅处在理论层面或者称之为期待的状态，一旦出租人有出卖给任何人出租标的房屋时，那么承租人的优先购买权便处于可行使状态。第三种观点认为，优先购买权实际上应当归于请求权，承租人在和出租方签订合同之时，拥有请求购买承租房屋的权力，所以承租人行使优先购买权，必须得到出租人的承诺。

二、优先购买权的发展和效力

对于优先购买权的产生，在法律界有着多种不同的看法，一些学者认为，优先购买权应当是在承租人得知出租人有出卖房屋的意思时，则可以行使优先购买权；另一部分学者认为，一旦出租人将房屋出卖给第三人时，优先购买权便产生了法律效力。在法律上，不需要权利人的主张，只要终止承租关系或放弃使用有优先买权便可。

优先购买权的行使，从理论上来说可以分成为两种效力，一种物权效力一种是债权效力[2]，在债权上来看，其仅仅在出租人、承租人之间产生，承租人仅仅可以向房屋出租人主张在同等条件下拥有优先购买权，但这种权利并不能用来和第三人进行对抗。从物权效力上来看，承租人不仅仅能向出租人主张优先购买权，还能够用来与第三人进行对抗。

三、同等条件研究

(一)同等条件的认定

中国的《合同法》中第二百三十条中对承租人优先购买权进行了规定，对此要求我们能够了解到，在优先购买权的行使过程中同等条件的概念认定非常重要，因此同等条件的概念认定工作就变得非常重要。针对同等条件的概念认定同样拥有不同的看法和观点。第一种观点认为，承租人要想购买承租的房屋，必须和第三购买人出具的条件完全一样。第二种观点认为，只要是承租人所出具的条件在大体上和第三购买人一致便可。第三种观点认为，同等条件主要是价格上的同等，若出卖人想要给第三方购买人优惠，这种优惠若能够用金钱来衡量，则需要折合入价格，若不能用金钱衡量，则依照市场来定价。最后第四种观点则认为同等条件需要应用目的性限制进行解释，也就是说优先购买权也需要有条件和相对性，不能应用优先购买权来损害房屋出卖人的利益，同时也不能够剥夺第三人的房屋购买权力。对于优先购买权产生的不同观点，会给优先购买权的行使造成很大的影响。在现实生活当中承租人一般会将优先购买权的同等条件认定为价格同等，但在司法实践当中，法官对同等条件有着比较大的自由裁量的权力，这就导致了优先购买权的相对不统一。

四、优先购买权的限制

在法律实践中，优先购买权的法律效力主要表现为追击效力、形成效力和优先效力三种，所以我们得出结论，优先购买权既是准无权的范畴，也属于形成权的范畴。最高院在城镇房屋租赁相关文件中指出中提出，承租人的优先购买权应当受到以下限制：共有人优先购买权、近亲属的优先购买权、第三人善意购买并登记[3]。

五、结语

首先租赁标的房屋的产权所有人是出租人，因此对于租赁房屋，当然地拥有法定的处分权，出租人有权决定对自己的房屋进行部分出租或全部出租，而法律设置承租人优先购买权的主要目的，主要还是为提升社会效率，保障社会承租人的利益，还需要一定的限制才能够维护法律的公平公正。

[ 参 考 文 献 ]

[1]李轶.房屋买卖中承租人的优先购买权问题研究[D].兰州大学，2016.

[2]罗群.房屋承租人的优先购买权分析[D].华东政法大学，2012.

[3]智慧.房屋承租人优先购买权问题研究[D].吉林大学，2017.