我国城市不动产登记制度的行政法研究

王和昌

海南师范大学，海南 海口 571127

考量我国城市不动产的登记制度，采取的是行政登记模式。由于法学传统的影响，我国城市不动产登记制度尚且处于起步阶段，相关的行政法研究较少。故而，本文从我国城市不动产登记制度的法律性质着手，并以中央及地方现行规定为依据，在行政法的角度分析了我国城市不动产的登记制度。

一、我国城市不动产登记制度的法律性质

关于我国城市不动产登记制度的法律性质，应从“私法行为”、“行政行为”、“混合说”等观点分析，具体可参考以下方面：

第一，“私法行为”观点。我国《物权法》对不动产物权登记主体的规定是“登记机构”的表达形式，并未明确其“行政”属性。故而，针对我国城市不动产登记行为性质，人们长期以来存在认识不统一的问题。例如，“私法行为”观点，其登记性质具有“私法”属性，这一点当无异议，然而这种“私法行为”却存在由国家设立的公共职能机关参与的情况，登记机关的职权即是登记，但该项职权行为的行使具有私法属性，即职权行为的行使必须遵循当事人的意志范围。

第二，“行政行为”观点。依据《物权法》以外的法律规定，可将城市不动产登记主体的职权行为认定为具有“行政性质”。在“行政行为”观点之下，尚且存在准行政行为、行政许可行为、行政确认行为等不同看法[1]。然而，若将不动产登记解释为准行政行为，就存在难以在相应制度上加以规范的问题，若将之解释为行政许可行为，也难以契合我国出台的《行政许可法》，若将之解释为行政确认行为，就把不动产登记完全纳入了行政法视野。

第三，“混合说”观点。所谓“混合说”观点，即不动产登记行为，其性质不应作为一个整体进行认定，这是由于不动产登记的不同阶段皆存在着不同的性质。具体而言，在当事人申请登记环节，其登记请求权属于“私法性质”行为。同时，当事人之间合意时，关于是否申请登记，乃至申请何种登记，以上均由当事人自行确定，该环节具有“私法活动”性质。然而，在登记审查阶段，不动产登记就具备了明确的行政法性质，即国家行政机关参与不动产登记审查及登记的过程，使这种职权行为产生登记效力与事实。

二、我国城市不动产登记制度的行政法分析

(一)不动产登记机关

依据《土地管理法》及《房地产管理法》等基本法律，各级人们政府土地行政管理部门与房产行政管理部门是城市不动产登记的主管机关，其不动产登记行为严格按照《土地登记规则》及《城市房屋权属登记管理办法》进行。现今，部分一线城市已经统一了土地登记与房屋登记机关，如《上海市房地产登记条例》规定，上海市成立房屋土地资源管理局，其下属的房地产登记处统一负责房地产登记的日常工作，而区、县房地产登记处则具体办理房地产登记事务，要受到市登记处的委托。

(二)不动产登记审查方式

关于不动产登记审查方式，依据我国的部门法学理论，针对登记审查方式，私法角度的探讨较为充分。然而，作为一种“标准的”行政行为，我国的不动产登记审查具有严格的程序性，相关分析应以行政程序为视角。考量实践中登记机关所处的登记审查状态，可划分为形式审查、实质审查、中间等登记审查状态。经过实践检验，《上海市房地产登记条例实施若干规定》及《上海市房地产登记技术规定》等详细规定了登记工作技能、相关文件审查程序、审查范围等内容，相关登记审查标准明确性、可操作性较强。

(三)不动产登记产生的行政赔偿

关于不动产登记产生的行政赔偿，应从中央层面的法律依据、地方及地区代表性立法等方面分析，具体可参考以下内容：

第一，中央层面的法律依据。依据《国家赔偿法》相关规定，登记审查工作人员在行使职权时，若出现违法实施罚款、违法采取查封、违法征收财务等情形，受害人拥有取得赔偿的权利。此外，《物权法》及《土地登记规则》等，对登记机构及人员出现登记错误、登记不当等情形也有明确的规定[2]。

第二，地方及地区代表性立法。依据台湾地区《土地法》，若登记机关出现登记虚伪、错误、遗漏等情形，该地政机关负损害赔偿责任。依据《上海市房地产登记条例》，若登记机关及人员出现违反本条例规定的情形，而导致过失性登记、失当性拖延登记、无故性拒绝正当查询等登记错误，使权利人遭受损失，由登记机关承担相应法律责任。

三、结论

综上所述，为促进我国城市不动产登记制度的进一步完善，应致力于行政法角度的研究。经过上文的分析可得，我国城市不动产登记制度的进一步完善要结合《物权法》、《土地管理法》、《国家赔偿法》等相关法律法规；与我国城市不动产登记制度相关的行政法修订工作，要考量登记机关职权范围及登记审查的程序性；同时明确规定不动产登记产生的行政赔偿举措。