浅议离婚诉讼中房屋权属和分割的问题

李梦婷

重庆工商大学，重庆 400067

一、离婚时按揭房屋的权属问题

在离婚时，其中一个主要问题是抵押房屋的所有权。中国物权法第9条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”采用产权登记方式，房屋的唯一所有者是在房产证书上登记的业主。而在婚姻法中，若夫妻双方对婚姻存续期间的财产没有进行约定，则默认实行法定夫妻财产制，视为共同财产，无需以登记作为生效要件。我国的物权模式强调有因性，结果与行为之前要存在因果关系，而婚姻法则不强调有因性，更看重结果，只要双方未对财产作出约定，取得夫妻身份关系即取得所有权。

二、物权法与婚姻法的冲突

处理婚前抵押房屋的困难在于抵押房屋有几个关键节点，例如，在房屋登记管理部门登记的时间，取得产权证书的时间点，签订购房合同交付首付的时间点，这些时间点可能横跨结婚前后，给实务操作带来了极大的困扰。在实践中，在解决涉及离婚案件的抵押房屋的性质时，签订商品房合同的时间点应该是购买时间。支付房屋预付款而不是收到房产证书作为获得房屋的基础。根据“婚姻法”的规定，婚后抵押房屋的所有权问题被视为夫妻共同财产。夫妻双方在婚姻关系中获得的财产归丈夫和妻子所有。第39条规定：“离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成时，由人民法院根据财产的具体情况，照顾子女和女方权益的原则判决。夫或妻在家庭土地承包经营中享有的权益等，应当依法予以保护。”父母资助的特殊情况下的房屋归属，最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》的解释第二十二条：“当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。”

三、实务中的具体情形

一方在结婚前支付首付款以获得抵押房屋产权证，结婚后偿还贷款的行为不会改变对象的所有者。还贷行为属于债务履行，所有权不因债务清偿而转移，对于共同还贷部分，可以给予对方一定补偿。

一方在结婚前支付首付款以获得抵押房屋产权证，而在婚前购买房屋的一方有举证责任，例如购买房屋的合同和购买房屋的资金来源。证明该房屋是由购房人的婚前个人财产购买，如果无法证明，则法院进行房屋分割时会参考结婚登记时间和取得房屋产权证的时间，抵押房屋在婚姻期间被确定为共同财产。

一方在结婚前支付首付款，但是，对于双方在婚姻期间分担的债务，购买者必须赔偿另一方。

结婚前的第一笔付款是联合付款的一部分，在这种情况下，有协议规定的按照协议处理，没有协议的则处理财产所有人的个人财产。但是，业主必须赔偿对方的出资和共同还贷部分。

四、房屋的分割

根据《婚姻法》，当房屋被确认为共同财产时，由夫妻双方协议处理；协议无法达成时，人民法院应当根据财产的具体情况，按照有利于儿童和妇女的权利原则作出决定。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(二)》：“第二十条双方对夫妻共同财产中的房屋价值及归属无法达成协议时，人民法院按以下情形分别处理：(一)双方均主张房屋所有权并且同意竞价取得的，应当准许(二)一方主张房屋所有权的，由评估机构按市场价格对房屋作出评估，取得房屋所有权的一方应当给予另一方相应的补偿(三)双方均不主张房屋所有权的，根据当事人的申请拍卖房屋，就所得价款进行分割。”

当房屋被确认为个人财产时，增值部分和还款部分被划分。如何定义抵押婚后增值部分的性质，理论界有许多观点。有观点认为，增值部分应视为夫妻共同财产，但划分所遵循的原则是按照双方出资比例进行。笔者认为按揭房屋增值部分不符合孳息的定义和特征，不能视作孳息，而买房行为也不属于个人投资，房屋增值是在本身价值的基础上由于市场经济水平及政策的影响下发生，它是产权对象的附加值，属于房屋所有者。但是由于现实生活中存在着双方共同还贷的行为，在进行分割时对另一方的共同还贷行为有必要进行相应补偿，还贷部分由双方平均承担。