房产租赁免租期财税分析

徐文伟

摘要：企业在经营租赁业务中，出租人有时为了合理的商业目的提高出租率，承租人也可能以房屋要进行简单装修为由，双方会签订带有免租期的房屋租赁合同。本文对含免租期业务涉及的增值税、企业所得税及房产税进行了相关财税分析，从而减少企业涉税风险。

关键词：免租期租赁；财税分析；税会差异

甲公司出租2016年以前建成的写字楼给乙公司（增值税选择适用简单计税方法），合同租期为2016年9月1日——2019年12月31日，其中2016年9月1日——2016年12月31日为免租期。合同约定年租金63万元，2016年9月1日、2018年和2019年1月1日分别收取租金63万元。

一、会计账务和增值税财税分析

（一）相关准则及法规政策规定

1.《企业会计准则》规定：“出租人提供了免租期的情况下，应将租金总额在不扣除免租期的整个租赁期内，按直线法或其他合理的方法进行分配，免租期内应确认租赁收入。”

2.《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条规定：纳税人提供租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

（二）甲公司账务处理为

（见表1）

二、企业所得税相关税会差异分析

（一）租金收入在企业所得税方面规定

根据《企业所得税法实施条例》第十九条规定，应按照合同约定的承租人应付租金的日期来确认收入的实现。

（二）税会差异分析

根据（国税函[2008]875号）第一条的规定：在会计核算上按照权责发生制原则确认收入的，而税收上未按照权责发生制原则确认收入的，应当进行纳税调整。因此甲公司进行企业所得税汇算清缴时，应填写A105020《未按权责发生制确认收入纳税调整明细表》如表2：

由表2可以看出：（1）2016年会计上确认不含税租金收入18万元。在税收上确认租金收入= 63÷1.05=60万元，而因而纳税调增=60-18=42万元，所得税账务处理为：

借：递延所得税负债 10.5

贷：所得税 10.5

（2）2017年納税调减54万元，所得退税账务处理为：

借：所得税 13.5

贷：递延所得税负债 13.5

（3） 2018年至2019年，每年纳税调增：60-54=6万元，所得税账务处理为：

借：递延所得税负债 1.5

贷：所得税 1.5

（三）一次性预收跨年租金确认收入方式的选择

如果上述甲公司在合同中约定：租金是在2016年9月1日一次性收取三年的租金189万元，那么甲公司如何确认租金的所得税收入实现，要结合企业的所得税享受的优惠政策及盈利情况而定，具体分析见表3：

三、房产税缴税分析及纳税筹划

（一）房产税缴税分析

一般情况下，房屋出租以不含税房产租金收入金额作为计税依据，按照年税率12%来计征房产税。财税[2010]121号文中第二条规定，租赁合同中约定有免收租金期限的，免收租金期限由产权所有人按照房产原值从价计征缴纳房产税。

假设该出租部分的房产原值为500万元，当地政府规定房产税减除幅度为30%，

则2016年房产税应交金额为：500× （1-30%）×1.2%÷12×4=1.4万元

2017-2019年每年应交房产税金额为：63÷1.05×12%=7.2万元

总计应交房产税金额为：1.4+3×7.2 =23万元

（二）房产税纳税筹划

如果上案例中甲乙公司租赁合同约定修改为：合同租期不变，仍为2016年9月1日——2019年12月31日，其中2016年9月1日——2017年12月31日租金63万元，2018年至2019年每年租金为63万元。那么2016年至2017年应交房产税金额为：63÷1.05×12%=7.2万元，2018--2019年每年应交房产税金额为：63÷1.05×12%=7.2万元

总计应交房产税金额为：3×7.2=21.6万元，节约了1.4万元房产税。

由此可见，如果合同中计划约定免租期的，可以对包含免租期的首年房租收入给予打折优惠，这样就可以减少免租期间需按照房产原值从价计征而缴纳的房产税。

参考文献：

[1]肖太寿.全面营改增后，租赁业务中的涉税风险及其控制的合同签订技巧[DB/OL]，http：//blog.sina.com.cn/s/blog_ 3e98da500102w73a.html，2016-7-17.

[2]杨梅.营改增后企业免租期出租房屋的纳税筹[DB/OL]，https：//wenku.baidu.com/view/f05945e614791711cd791739，2016-8-3.