购物中心运营管理中的财务内部控制分析

王康

摘要：随着中国经济的快速发展，一种新的商业运营模式“购物中心”已从一线城市迅速向二、三线城市扩张，形成了地方经济、就业、税收的新增长点，也逐步的奠定了其在区域经济发展的重要地位；但是，随之而来的是企业发展中的管理水平的欠缺，特别是財务内部控制能力的不足，导致企业经营风险随着规模的扩张而不断增大。下文从购物中心财务内控角度阐述内控在企业运营中的重要作用、快速发展中存在的问题、探寻内控关键控制点及相应对策。为实现企业自身健康稳定的可持续发展提供参考。

关键词：购物中心；财务内部控制；关键控制点；对策

一、购物中心与财务内部控制概述

购物中心，是指在一定区域内有计划地集结在一起向消费者提供综合服务的综合性商业集合体。这种商业集合体内通常包含数十个甚至数百个商铺，主要涵盖综合超市、专卖店、餐饮店、影院、KTV以及娱乐健身休闲等业态；它一般由投资者根据分析区域发展的实际需要，在统一规划、设计的基础上开发建设，然后进行招商租赁及运营管理。其主要目的在于整合各项资源，进而提升商业项目的核心竞争力。

内部控制是由企业董事会、监事会、经理层和全体员工实施的、旨在实现控制目标的过程；财务内部控制属于内部控制体系的一个分支，它是企业为实现财务活动预期目标，利用控制论的主要原理和方法来实现对企业各项财务活动进行合理的约束、规范和评价等一系列的程序、技术和手段的总称。财务内部控制的目标主要有：保障资产的安全、准确；财务信息真实可靠；资金不受损失；经营不出现风险等。其常用的控制方法主要有授权审批控制、会计系统控制、全面预算控制、风险防范控制、财产保全控制和内部报告控制等。

二、购物中心的特点及财务内部控制对其的积极作用

购物中心与一般的企业相比，其主要有两个特点：一是购物中心是不动产的持有者、资产规模较大，一般属于“重资产”型的商业企业，二是购物中心的管理规模较大，所涉及的范围业态类型较广，财务管控较为复杂且难度较大。因此，财务内部控制对于购物中心来说具有特殊的积极意义：

首先，财务内部控制机制是否健全并有效运行是购物中心防范和控制运营风险的基础；购物中心重资产的特点决定了其投资回报周期长，投资收益率低，面临的财务风险较高，抗市场风险能力较弱；因此必须要完善的财务内部控制来对企业财务活动进行约束，以降低风险发生的概率，促使资产保值增值。

其次，购物中心的管理规模较大，业务所涉及的范围业态类型较广，决定了其必须依赖完善的财务内部控制来实现对企业所涉及的财务资源进行整合，提高资源的使用效率，从而在整体上推动企业的可持续稳定运行。

三、现阶段购物中心财务内控存在的主要问题及关键控制点简析

（一）财务内控存在的主要问题

大部分商业企业以提高销售额、租金收入或经营净利润作为考核机制，考核指标突出短期效益，对购物中心的长期稳定经营欠缺长远规划；在不断扩大的规模经营中，财务内部的监督往往处于失效或失控状态，治理结构形同虚设，企业面临较大的财务风险，财务部作为监督部门缺乏应有的监控权利和独立性。

首先，管理层对财务内控的监督权不够重视。管理层对财务内控监督作用认识不够，认为财务部门就是记账核算部门，对公司的财和物记录真实准确就完成了本职工作，在管理流程设置、重大决策控制、内部业务监督、合同商务谈判等方面很少让财务参与，无法形成良好的财务内控氛围。

其次，内部控制缺乏独立性审计。一般来说，内控审计在企业内控体系中定位不清晰，内控审计部门不单独设置，大部分在需要时由各部门领导临时组织设立办公室执行内审业务，导致内控审计受各方利益牵制，缺乏独立性。内控审计往往都是在事后进行，很难在日常工作中起到事前监控作用。

（二）财务内部控制的关键控制点简析

1.财务风险管理方面

财务风险管理是日常经营管理的重要环节，特别是在当前外部经济环境不景气的背景下，有效防范和控制财务风险是最为关键的。结合购物中心的经营管理特点，其财务风险管理的关键控制点主要有：一方面在财务风险管理过程中应当有成熟的风险分析和识别体系能够及时对财务风险进行识别和分析，这样在发生风险时才能有效控制和应对风险，降低损失；另一方面在财务风险的管理应当以预防为主，构建完善的财务风险预警机制。

2.资金管理方面

资金管理是购物中心财务管理的重点，同时也是财务内部控制的重点，资金安全与否直接关系着财务内部控制的有效性。在资金管理方面，其财务内部控制关键点主要有：一是资金的集中度方面，购物中心受其业务类型和规模等影响，一般会在多个银行开立相应的银行账户以提高企业财务工作的效率，但是这种方式也导致了资金规模效应难以发挥，资金使用效益较低、资金管理风险上升，资金安全性不足等方面的问题；二是资金授权审批的流程设计方面，建立严格有效的资金授权审批流程。

3.筹资管理方面

对于购物中心这种重资产型企业来说，良好的资金来源和现金流量是筹资的首要任务。在财务内部控制体系中，筹资管理环节的关键控制点主要在于资本结构的控制，即如何确保企业能够根据资金需求量来进行合理筹资，资金筹集过量容易出现财务费用升高，特别是负债筹资过多的情况下，企业到期偿债压力增加，财务风险加大，筹资不足者有可能对企业的战略运营产生不利影响。

4.投资管理方面

投资是购物中心快速进行规模扩张、实现战略目标的主要方式。在投资管理中其关键控制点在于投资成本的管控，投资成本管控有效，则企业的投资风险将会大幅降低，因此如何设置相应的投资审核程序、实施专业的投资收益、投资回收期和投资风险分析来实现对投资成本的监督是关键。

四、购物中心构建完善的财务内部控制体系的对策

（一）完善财务内部控制管理体系

商业竞争愈加激烈，购物中心管理层若还不重视财务内部控制的建设，企业的发展将会埋下不少隐患。管理层应充分意识到内控建设的重要性与必要性，把内控建设真正落实到企业的开发建设和运营管理中来。对于财务内控制度，企业应该进行适当的宣传与培训，加强员工对财务内部控制的了解；应明确各部门职责，将责任落实到人，才能保证财务内部控制工作有条不紊的开展；不断加强企业各部门之间的相互协调与配合，也保证各部门之间的相互制约与监督。

要建立审计监督体系，明确内部审计人员职责，使其能够充分发挥财务监督的职能，一般至少一年进行1次内审，及时发现企业运营中各类问题，及时改进并处理。

（二）建立完善的财务风险管控机制

企业可从以下方面着手建立完善的财务分析管控机制：首先在企业内部建立健全财务风险突发应急制度，即鉴于财务风险发生的不可预期性，要想降低其造成的经济损失，必要的突发应急机制必不可少；其次建立有效的财务风险预警系统，财务风险预警系统是进行财务风险防范的基础，在实践中购物中心应当通过应收账款收缴率、资产负债率、出租率和经营现金净流量等预警指标建立预警体系及时分析和评估财务风险发生的几率和影响力大小并及时采取相应的措施；最后要合理的处理潜在的风险。

（三）建立集中度较高的资金管理模式

资金的集权与分权是否合理是关系着资金安全、资金使用效益和授权审批等一系列关键控制点。建立集中度较高的资金管理模式是降低资金管理风险的必要途径。在实际工作中，资金集中度较高的资金管理模式主要有总部统收统支模式、备用金拨付模式、总部结算中心模式和财务公司模式等，对应不同的资金集中管理模式，资金审批流程设计也随之有所不同。

（四）对筹资的控制

筹资控制的关键在于资本结构的合理性问题，因此在实际工作中，企业应当运用EBIT—EPS（ROE）无差异分析法等资本结构决策的相关理论知识建立与自身发展规模相适应的资本结构来对负债筹资进行约束，降低企业因此而产生的偿债风险；可以通过经营性物业贷款等筹资方式，实现企业降低融资成本的目的；或利用资产证券化将购物中心的资产打包上市，实现由重资产向轻资产的转化，将企业发展的重心更多的集中在品牌价值、文化传承、管理经验、营销渠道等附加值较高的轻资产方面，从而达到降低财务风险提升企业价值的目的。

（五）对投资的控制

在实际工作中一方面要从投资收益率、投资回收期和投资成本等角度进行具体的可行性分析，另一方面要进行投资决策的集体决策或联签制度的设计来确保投资的合理性和科学性。

五、結束语

购物中心的经营管理独特性决定了其财务内部控制的更高要求。本文结合购物中心经营管理的特点，分析了其财务内部控制存在的主要问题和关键控制点，并结合这些控制点提出了较为具体的财务内部控制体系构建的重点，目的在于为企业有效防范财务风险，实现稳定、可持续的发展提供参考。

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