在德国买村镇，价格不是问题

本报驻德国特约记者　青木

六栋住宅、一个村庄广场和1.6万平方米的土地——近日，德国勃兰登堡州一个名为阿尔维讷（Al⁃wine）的小村在一场拍卖会中以14万欧元（约合110万元人民币）落槌。这个价钱在中国北京等大城市，最多也就只能在偏远地段买到一室一厅的小公寓。这样的买卖到底值不值？《环球时报》记者近日对阿尔维讷进行了探访。

小村仅有15个居民

阿尔维讷属于德国勃兰登堡州乌埃比高-瓦伦布吕克市，位于柏林以南120公里处。《环球时报》记者从柏林出发，花了近两个小时，一路上经过大片田野和森林，才到达阿尔维讷（如图②）。

一到村口，记者就看到一块白色的塑料广告牌：上面的字已残缺不全，但可以看出是出租这里带有花园的公寓。村庄里除了一个环形的街道外，没有商店，也没有任何其他娱乐设施。甚至附近唯一的公交线路也没有在这儿停靠。

整个村庄只有6栋多层或双层住宅楼，配置简陋，部分建筑因受潮外观老旧破损。村子里共有15个居民，记者看到有的村民在劳动（如图①），但并不像传说中只有退休老人。实际上还有多位年轻人，像17岁的桑迪和18岁的托尼。

71岁的埃丽卡从1963年就和丈夫搬到这里。“我们当时都在附近的煤矿工作。”她对记者说。据她介绍，这片住宅区创建于1900年左右。在两德统一之前，村子是东德地区一家古老煤矿的一部分，当时村子里居住着50名村民。

煤矿在1991年关闭后，很多人离开村子。不过，也有人迁到这里。54岁的安吉拉和52岁的哈迪及孩子就从2002年搬到这里。哈迪表示，“刚搬来时，居民还要多一些。但房子已经很破旧。房东曾多次承诺装修，但一直没有。一些租户拒付租金。我们希望未来的老板能让村子改变一下面貌！”

哈迪所说的房东，是一对兄弟。2001年，这对兄弟以1德国马克（原德国货币单位）价格买下村子。产权属于兄弟两人共同拥有，但按照遗嘱规定，其中一位死亡后必须拍卖整块土地。所以在兄弟其中之一不久前去世后，另一人按照遗嘱将小村拿出来拍卖。

想建成酒店，没门

拍卖会进展十分迅速，5分钟之内就卖给了唯一的投标人。投标人通过电话匿名喊价。初始出价为12.5万欧元，最终成交价是14万欧元。承办这次拍卖会的柏林卡尔豪森拍卖行负责人科纳克对《环球时报》记者表示，拍卖消息传开后，他们收到了来自全球各地40多名有意者的询问，甚至还有印度的。出价最高的人，就是投标人。此人联系了拍卖行，并通过传真上交了文件。

科纳克表示，村庄内的房屋年久失修，有很多事情要做。因为这些问题，村子居民很少，所以一年的租金收入为1.6万欧元左右。如果全部房子都租出去，一年至少可以有3万欧元收入。

“不管怎样，这价格听起来确实非常诱人。”柏林资深房地产经纪人波西尔对《环球时报》记者表示，这个小村处于森林之中，但离附近的大城市莱比锡和德莱斯顿也不远。现在最大的问题是，投标者必须对住宅楼进行改造。这需要一大笔钱，费用应比14万欧元的拍卖价要高。

汉堡华人房产投资者陈女士则向《环球时报》记者透露，阿尔维讷小村拍卖的消息发布后，也引起中国投资者的兴趣。不过，中国投资者最后都没有投标。陈女士表示，中国投资者更多看重的是村子这块1.6万平方米的地皮。甚至他们希望把村子的住宅全拆了，然后建一家全新的森林酒店。不过，这遭到乌埃比高-瓦伦布吕克市市长克劳斯的坚决反对。“这不可能，阿尔维讷被指定为农业区。”克劳斯说，旧房子有历史保护规定，建设新建筑物或改变使用是不可能的。

中国投资者优势多

阿尔维讷并非德国唯一被拍卖的小村镇。由于人口不断减少，目前德国不少州已经出现一些“空城”。尤其是勃兰登堡州，像阿尔维讷所在的乌埃比高-瓦伦布吕克市有21个村，每个小村平均人数不到300人。多个小村和阿尔维讷拥有同样的命运。

“这些‘空城有的整个村镇被出售，有的则是村镇的一部分。”德国慕尼黑房产经济专家赫格曼对《环球时报》记者表示。据赫格曼了解，买下这些村镇后，大多数经营者的业务长期来看是盈利的。买家投资主要是三个方面：“基本款”是对这些村镇进行整修，比如粉刷外墙，增加配套设施等，吸引更多的住户，增加房租等；“更新款”则是转变经营方式。比如，德国最东部小城格尔利茨。这里的人口越来越少，许多住宅楼区被拍卖。新的房地产公司获得这些住宅后，与政府一起，把当地变成了“养老城”。

“创新款”往往获利最多，但必须拥有“天时地利人和”的条件。像距离“马克思故乡”特里尔数十公里的小镇霍普斯特滕—魏埃尔斯巴赫，几年前，中德两国商人买下这里，打造“橡树园”项目。这个名不见经传的小镇现在被称为“中国企业家村”“未来唐人街”等。

赫格曼表示，中资购买德国小村镇有自身优势。一是资金足，更易获得德方信任；二是中国元素，中国投资者有长远规划，建设旅游项目等，中国游客多，不缺生意；三是德国元素，德国是欧洲第一大经济体，有许多中企。但他也表示，这些小村镇往往不能随便改变原有生态结构，而中国投资者喜欢对项目做出巨大改变，这是最大障碍。▲