京城换房记

富紫桥

艰难的抉择

小孙女芊芊四岁了，很快要到上学的年龄。换房，这个别人家早已筹划、付之行动，似乎离我们家万里之遥的事情，一下子摆在我们面前，而且日渐紧迫。我的想法是晚换不如早换，要换就换到市内离我更近一点的地方，以便日后互相也好有个照应。

大儿子结婚前，在西山脚下八大处买了一套商品房，20多万首付是我和他妈给交的，他自己贷款80万。那时，西五环房价每平米9000元左右。儿子儿媳结婚之后，一个在西城一个在丰台上班，每天需跑跑路，可小两口住在那边倒也乐得清净。

小芊芊出生后，户口落在西二环我这边。海淀区有一个著名的公立幼儿园，儿子儿媳一心为孩子着想，也没仔细考虑其他因素就报名了。自从孙女上了幼儿园，儿子儿媳日益感到不便和辛苦，以前是两点一线，现在变成三点一线，每天早上6点多他们就要带着孩子出门，先送到幼儿园，再赶到单位去上班。下班后，他们一刻也不敢耽误，直奔幼儿园，接上孩子再回家已是7点以后。北京交通拥堵是常事，小两口每天上班、下班、接孩子，来回路上耗费近三个小时，别说他们累，我看着也累。到了冬天，情况更糟，小孙女身体抵抗力本来就差，加上空气污染、早出晚归，时不时感冒发烧咳嗽，三天两头往医院跑，家里的节奏全都是乱的。我们老两口还上着班，又不会开车，帮不上他们的忙。

每次见到儿子，我都要提念换房的事，那会儿他正处于工作岗位变动、自主择业之际，有心顾及无心行动，一拖就拖到了2016年。过完春节，眼瞅着北京的房价跟疯了一样，蹭蹭蹭往上涨。西五环那边每平米三四万的房价，一下奔到五六万；西城区每平米七八万的房价，一下窜到十二三万，到下半年有的地界突破十五万。西城房价的涨幅远远大于北京其他城区。仔细算下来，我们卖了西五环的房子，在西城买个七八十平米、总价在1000万左右的房子，大约还差300来万。小两口的家底有大几十万，需从银行贷款250万，每月月供13000元。这个压力不可谓不小。但儿子心疼女儿，为了让芊芊上学以后每天少受奔波劳累之苦、多睡一个小时觉，同时他们小两口也能轻松一些，提高点生活质量，他在自己的去向稍有眉目之后，立即着手换房事宜，划定方向和范围，确定目标以大换小。他的决心与其说是我逼他下的，不如说是生活逼他下的，房价逼他下的。

儿媳没有经历过这么大阵仗，顾虑重重，推三拖四，说租房也能解决问题，出租自己的房，再租个学区房，添不了多少钱。亲家老两口听说还有两三百万的缺口，压力山大，不同意他俩折腾，说房价现在這么高，万一买到最高点怎么办？两亲家是通情达理之人，为人本分厚道，可时运不济，积蓄了大半辈子的血汗钱前两年被朋友以项目融资的方式诓走后血本无归。知道自己帮不上忙，老两口整天唉声叹气，自责不已。但儿子决心大，反复做他们的思想工作。就说2008年在西山那边买房，当时也觉得贵，也是压力山大。儿子一个月挣4500元还贷4100元，剩下几百块过日子，紧紧巴巴，实在挺不住时，我们给他接济一点。可房子买了也就买了，挺过两年苦日子，随着部队工资待遇的提高，压力也就慢慢地化解了。此后，北京的房价一路高歌猛进，我们感觉不是赚了，而是感到庆幸和后怕。要是那次猛涨前的一个机会没抓住，翻过年以后儿子哪还能买得起新房结婚成家呢！

父子同心，此次换房是有条件要上，没有条件创造条件也要上。现在不上，以后恐怕真没机会上了。北京像一辆越开越快的高速列车，在未提速前搭上车的人都是幸运儿。听着1000多万买套房子怪吓人的，可我们毕竟有一套能卖大几百万的房子打底，打肿脸充胖子腰杆子也硬是不是？

接下来是看房的日子。年终岁尾，儿子儿媳工作很忙，全权委托老爹我代替他俩一探虚实，看到中意的房子再叫他俩去定夺。原以为西城住宅这么昂贵，又地处龙脉、皇城根、天子脚下，应该很“高大上”。实没想到，前前后后看了一两个月二手房，竟没相中一套。西城几乎没有新建楼盘，出售的二手房百分之七八十以上都是上个世纪七八十年代建造，有些甚至是建国初期的苏式建筑，比我的年纪都大很多。房子老旧，室内昏暗，公共区域不仅狭小，还堆着积满灰尘的破烂，各种电线横七竖八像蛛蛛网似的。有几家房源印象深刻：一家偏屋的床上躺着两个光头老头，床边坐着一个看上去有些痴傻的男孩，不大的屋子从地到房顶码着纸箱子，屋子当中站着一个中年妇女，面色凛然，眼神死死盯着来的看房的人，让人一刻也不想在此停留。有一家，白发苍苍的母亲忙着招呼来看房客，房里却乱七八糟无法下脚，好像多少年没打扫过似的，厨房和卫生间的瓷砖几乎看不出原色，每个屋子地上都扔着十几双鞋子，可家里偏又坐着个帅气的小伙，在电脑桌前旁若无人打游戏，不管谁来头也不抬。还有一家，100来平米、比较方正的三室一厅，每平米报价比同小区的房子低近两万。实地去查看，推开门便闻到一股刺鼻的消毒水味道，门厅的几块大理石瓷砖像是被重物击打过，龟裂得青筋毕露，房子可能许久没有人住过，窗户死死关着，地上落了厚厚一层灰尘。昏暗忽闪的灯光下，发现一本打开的圣经，书页上几滴暗红的痕迹，让人感到相当诡异。后来得知，原住家有三个人非正常死亡。不看不知道，一看吓一跳。

就是这样一些房源，看房者络绎不绝。人多时，几家房产公司的经纪人还掐架呢，都想让自己带的客户先进去。细问中介小哥房源怎么这么少这么差？小哥一脸无奈：西城是市中心，是北京教育资源最好的区，谁不想挤进来啊？您想想私产房从90年代开始买卖，这里的房主已经换过几茬了？剩下的可不就是这些不入您老法眼的歪瓜裂枣了？您也看到了，现如今买房的比卖房的多，完全是卖方市场！您要是再不下手，挑三拣四，这些边边角角也没您的份了！听听这话语气人不？想想，他说的也有道理。可让儿子卖掉宽敞明亮、环境优雅的大房子，添300万买这么一个差强人意的小房子，实在是心有不甘。儿子儿媳跟我看了几次房，信心受到很大打击，说原以为自己活在21世纪，在西城转了一圈，感觉穿越回几十年前了。当然，金融街、真武庙等区域也有极少好房源在网上挂着，房龄新、小区环境好，但一套要两三千万甚至三四千万，超出我们的考虑范围，根本没敢去掌眼。endprint

此后，中介小哥邀约看房的电话仍然不断，并夹杂着房价又要大涨、房子又卖了几套的信息。人的心态都是买涨不买落，越涨越焦虑便越坐不住。

晚上无所事事，打开电脑去浏览新浪、搜狐、房天下、安居客等网站，大海捞针般搜寻好的房源。别说，还真有了收获，位于三里河北街的一套在售房进入视线，89平米，竟然四室一厅，东南朝向。按网上的联系电话打过去，才知是我爱我家房地产经纪有限公司挂的信息。该公司两个中介小哥带我看过房，独独这套房子没有郑重介绍过，阴差阳错。后来他们的小徐带我看房时见到前中介小哥也在那儿站着，我说这可不能赖我啊！看他也挺懊恼的。

这是1992年修建的塔楼，十八九层；独立小区，仅两栋楼，楼下没停车的地方，但公共交通方便。楼的外立面保温层去年做完整修，看着倒也不旧，电梯也是新换的。进屋一看，极简单的装修，白门白窗，素色地砖，家具归置得比较整齐，厨房、卫生间打扫得比较干净。说是四室一厅，其实就是一个过道连着四间不规则的屋子。不过，各屋的窗户不小，楼前也没有遮挡，光线充足，亮亮堂堂。10多平米的厅只可放一个餐桌，五六个人吃饭能坐得下。这是我看房以来感觉最好的一次。问一问房主情况，说是全家已经在香港定居，房主年事已高，全权委托自己的女儿阿淼代理一切事务。与小徐和同来的另一中介小王告知我们：标价1200万，底价1160万，坐下来谈估计还能降个七八万。

随后，儿子儿媳也来看了房，比较满意，就是觉得太贵了，毕竟比预算多出160万。我思前想后，觉得好不容易碰到这么一套合适的，砸锅卖铁也应该把它拿下，毕竟孩子们的未来要紧。钱不够再想办法，活人还能叫尿憋死？十几年前，我在西安曲江购置了一套160多平米的商品房，原打算退休后和老伴回西安养老，毕竟那边同学多、战友多、朋友多，生活节奏慢，吃的喝的都合脾胃。按现在的行情这套房至少能卖150多万。还有什么好说的呢，就先倒腾这笔钱先给大儿子堵窟窿吧！侄子隆隆等亲戚朋友都表示出手援助。一算，钱上的问题不大了。我当即拍板：就这套房子了！

虐心的谈判

谁也没给透露过，我们相中阿淼的房子并准备下手的消息在西城房产中介圈传开了。一时间，各路人马纷纷杀到，有苦口婆心劝我别买这套房的，理由是性价比不高；有说房子有问题的，细问有什么问题也说不出个子丑寅卯。更多的是向我推荐房源的，恨不得把西城在售的二手房逐一再给我推荐一遍，最后的结论是买哪套房子也比阿淼的这套房子合算。他们越这么说，我越逆反，越想要这套房子。

大家知道，做房产中介最重要的因素一是客戶，二是房源。客户买房，会去找几家中介公司，择优选择。房主卖房，会在不同中介公司挂上信息，广泛撒网嘛。房子卖一套少一套，客户多一个是一个，只要没有到成交的那一刻，房产中介就会围绕这两头展开明争暗斗。小徐虽然是个中介新人，带人看房有股子抹得开脸皮、不怕麻烦的劲头，他给我讲了一个他亲历的故事：某房主要卖房，和小徐带来的客户谈的不错，当天就能签约。签约前十分钟，房主接到一个神秘电话，声称有别的客户愿意加10万元成交，房主心动了，不想签约了。小徐苦口婆心劝诫房主，那个电话的目的就是搅黄这次交易，根本没有什么肯加10万的买主。房主还是惦记多卖10万，没有签约，弄的当场不欢而散。后来果不其然被小徐言中，房主再想找原来那个买主，别人不想和他交易了，说看上别的房子了。

链家地产的经纪小韩是带我看房次数最多的一个中介，他态度诚恳，有啥说啥，是个实实在在的好小伙。小韩干房产经纪前，在河南某地当中学老师，因为工资挣得太少而选择出来当北漂，素质明显高于他人。他一直与我有联系，我便主动打电话向他通报了看上三里河北街房源的情况。小韩很吃惊：这套房源我前两天也给您推荐过的呀！我通过微信给您发的信息呀！我拿起手机一条条往回翻看，小韩确实发过户型图啥的，我爱我家中介也发过，只是淹没在大量二手房的信息中了，没有引起我的重视。这有点像找对象，看谁寻谁呢，往往送上门来的会被忽略。

反正选择哪家中介公司都行，都要收费嘛。我的想法，链家和我爱我家两家经纪公司谁能把价格谈下来，我就和谁做这单生意。我让小韩也去和业主沟通，心里还想的挺美，两家中介出马，底价总能摸出来吧？现在看来是个错误，两家中介找房主谈价格，证明买房的人多，皇帝的女儿不愁嫁了，房主还有可能再降价吗？不可能。过了两日，链家的小韩没找我，倒是换了个王经理打来电话，告诉我价格根本谈不下来，而且让我只能在链家和我爱我家两家甄选一家，往下进行以后的交易程序。链家的中介费为百分之2.5，不打折；我爱我家的中介费打折后为百分之1.89，相差7万多，我们只能选择我爱我家。

主意已定，我爱我家的小徐即安排我们通过微信视频和人在香港的阿淼沟通。他一再嘱咐说，竞争对手多，先不忙着砍价，等见面后谈价比较好。我和儿子一商量，既然这样，不纠结价格了，即使按1160万成交我们也可以接受。视频中出现的阿淼是个精致漂亮的女人，一口流利的北京话，知性而又思路清晰，她身后有两个孩子跑来跑去。我们简单交换了意见，也没有什么大的分歧，便确定了见面约谈的时间。

几天后，阿淼从香港飞抵北京。当天晚上，我爱我家安排我们在三里河店见面。虽说自己有些阅历，但毕竟从没经手这么大的一笔买卖，坐到谈判桌前不免忐忑，脑子里各种念头迭出，思路开始不清楚了。瞄了瞄儿子和儿媳，都紧绷着脸，也有泰山压顶之感。天啊，各项费用下来要掏1200多万啊！反观那个阿淼，倒像春来茶馆的阿庆嫂，伶牙利齿，落落大方，镇定自如。我爱我家参加谈判的除小徐小王外，还有一个胖胖的女中介，说是负责房屋维护的，也就是说这套房源是阿淼通过她挂到网上的，房屋成交她会从中提成。另有一个西装笔挺、精瘦干练的经理姓刘，店主。刘经理平时不带客户，只参加这样的收官签约面谈。

人到齐后，阿淼单刀直入表明态度：一是房子价格就是1160万，一分钱不降；二是5月30日前完成过户，按期完成不了过户，违约金为总房价的百分之二十；三是定金要交100万，签约后3日内付款。她问我们三个条件能不能接受？能接受接着往下谈，不接受就不浪费时间了，后面还有两个客户在链家等着和她谈呢。endprint

这个女人不寻常，一上场就给了我们来了个下马威。因为事前没做足功课，阿淼完全掌握了谈判的主动权，用儿子的话说：我们节节败退，只有招架之势，毫无还手之力。房钱的账我们在家里反复扒拉过，心里还有点底。什么时间过户的问题可从没想过，房产经纪人也没提醒过我们。虽说以前购过房，但买的是开发商的一手房，整个二手房交易的程序环节都不甚清楚，只好一边问一边记一边谈，更加凸显我们的愚钝和准备不足。

刘经理这会体现出专业水准，啪啪啪地说：从现在开始，第一步是你们先卖房，先去银行去解抵押，把所有的贷款结清了，然后到辖区建委把房产证换成没有抵押的房产证；接下来向建委提交买你们房子的下家的购房资格，审验通过后进行网签、银行面签，直至过户；过完户后，我们这边就可以进行网签了，否则你们就是二套房，契税会增加很多。他找来一张纸给我们写整个流程和注意事项，时而停下，掐着指头计算时间，少倾，他郑重地告知我们：“从程序步骤上看，5月30号过户没有问题。”话到此，提醒各位读者朋友，谈判之前一定要搞清楚卖房买房的所有步骤环节，自己亲力亲为地去银行、建委咨询，不能只听中介的一面之词。谈判过程中，应清楚自己的底线，那些条款能让步，那些条款不能让步，那些问题需要谈清楚，哪些要求要落实在文字上，绝不能谈到那里是那里，结城下之盟。

刘经理发表完意见，儿子儿媳心里不托底，面面相觑。关键是我们自己的房子都还没找到买主呢！一个环节有问题，后面如多米诺骨牌牵一发而动全身。我也没干过这样的事，但我相信北京的房子不愁卖，只要賣了自己的房子，应该没有多大风险。一时间大家都没话，陷入沉思。房产经纪们都出去了，屋里只剩下我们一家人和阿淼。阿淼好看的大眼睛一忽闪，语气温和又坚决地说：“叔叔，我买卖过几次房子，按你们家的这种情况，这么短的时间完成过户是不可能的！二手房的买卖过程很复杂，刘经理是按照最理想的状态计算的，事情真正办起来，哪儿可能这么顺利呢？我也不想让你们盲目签约，到时无法履约承担巨大的压力！”听她这样一说，我们的心更乱了。

几位经纪人回来问我们考虑的怎么样了？我和儿子儿媳商量来商量去，为了保险期间，决定将完成网签过户时间推迟一个月。阿淼抓住机会当即提出：5月30号过户，房价1160万；6月30日完成过户，房价增加20万，1180万。中介小王在一旁敲边鼓：拿金钱换时间呗，也不亏。我真想把手里的茶水泼他脸上，你信誓旦旦说还能降七八万，就是这么给我们降的？儿媳当场就急了，说不谈了，价格一分钱不让就算了，时间宽限几天就要加20万，抢钱也没这么狠呀！我也动摇了，一张口坐地起价20万，谁能接受得了呢？

我和儿媳几次起身要走，儿子坐着不动。他说这个问题先搁置起来，看看还有没有其他需要谈的问题。知子莫如父，我看他这个态度就知道他是铁了心要买这房子了，怕过了这个店没这个房了。

这时，我们才弄清楚一个事实：阿淼两个亲戚的户口仍落在这套房子里，其中一个表弟已加入外国国籍，迁出户籍的事办了几次没办成。王中介轻描淡写地说：户口落在这里也没事，也不影响你的孩子上学。听他的这个话，真像吃了苍蝇一样恶心。儿子责问他：为什么不早告诉我们这些重要事情？

也是啊，房产中介最着急的是买卖成交，至于价格、时限、户口等等问题，那都是你们自己的事，谁吃亏谁占便宜他们才不关心呢。只要能促成交易，能瞒则瞒，能哄则哄，什么胸脯都敢拍。比如刘经理说5月30号能完成交易，真完不成了，承担违约责任的是我们而不是他们，他们可是在签订协议后的第一时间全额收取中介费。说俗点，没签协议没交中介费前，他们比你急，把你当爷爷供着；签完协议交完钱，你比他们急，还要盯着他们给你认真办事，人家那会可能就爱搭不理，忙着忽悠下一个客户去了。

儿媳这时醒悟过来：如果我们把房子买了，有两个说不清楚的人的户口落在我们家，日后有纠纷怎么办？另外，以后要再卖这房子，我们给后面买房的人怎么解释这个问题呢？即将谈崩之际，阿淼又说话了，先表明有关情况她是告诉过房产中介公司的，中介没说清楚与她无关；再则，她是非常想迁出亲戚的户口的，这是她的一块心病，如果没有户口问题她的房价肯定是1200万。她称这次回北京来也会去办理迁出户口事宜，并拿出外籍亲戚的授权书、身份证明、迁出户口申请等材料给我们看，说一直没有办成是因为北京的户籍政策一会儿一个说法，表弟在海外几年没回北京，也没机会好好坐下来处理这件事。

这件事可不是个小事，儿子提出明天一早双方都去片区派出所，当面询问民警户籍事宜，如果没有其他问题，只是技术上的事，那就别影响双方交易，但期间扣60万当押金，什么时候户口迁出什么时候返还。如果户口无法迁出，我们就不能买这个房子了。阿淼提出押金20万，僵持了一会，儿子竟然也答应了。不知不觉过了三个多小时，一看时间已近夜里11点，我身心疲惫，便先回家休息，留下儿子儿媳继续鏖战。

进门，夫人一听我说房价加了20万，顿时杏眼圆睁，柳眉倒竖：你们怎么谈的？还指望能再降几万呢，你们倒给谈成这样？咱们的要求一个没满足，人家的目的都达到了！不行，我得去理论理论！她边给儿子打电话，边穿衣提鞋风风火火出门了。这一去，竟等到凌晨三点她才回来。据她说，她到现场后大发雷霆，把中介一顿训斥，直接要求阿淼把房价降回到1160万，否则免谈。后来，双方谈崩了，阿淼伏在桌子上大哭不已，儿媳站在门外流泪不止……后来，得知阿淼父亲已经去世，自己一个人带着孩子和老母亲在香港生活，也挺不容易的，夫人动了恻隐之心，心软了，安慰完这个又去安慰那个。当一切慢慢平静下来，双方达成最后的协议，户口迁出押金60万，房价仍1180万。那一天是2017年2月27日，农历二月二，龙抬头。

第二天九点多赶到派出所，阿淼已先到了，正在柜台和值班民警交谈。见到我们，她一脸喜色，说户口都迁出了，已经办完了。儿子儿媳也向民警咨询了落户事宜，民警答复，现在房子里没有任何人的落户，学籍也未被占用过，你们完成买房手续后，拿着房产证直接可以落户。走出派出所，问阿淼怎么办的这么顺利？阿淼也是一脸茫然：民警看了看我提交的材料，一句话也没多问，几分钟就办妥了。可能是房子要卖给你们，就顺了，就时来运转吧。endprint