市场法在房地产价值评估中的应用研究

张芷萌+杨景海

摘 要：房地产是当代社会的重要财产，其以增值快，收益高的性质吸引了大量投资，对房地产进行评估是市场和投资者的需求。主要探索市场法在房地产评估过程存在的问题，并在原有市场法计算的基础上结合建筑成本进行完善和优化，尝试为市场法在房地产评估的新形势下的应用提供一种可行思路。

关键词：房地产；市场法；赠送面积；建筑成本

中图分类号：F23 文献标识码：A doi：10.19311/j.cnki.1672-3198.2018.03.068

1 房地产评估概况

1.1 房地产评估概念

所谓房地产，指房屋和土地，或者房产和地产，是不动产的俗称。房地产评估指房地产评估师在特定目的前提下，按照严谨的程序，遵循公认的原则，依据有关政策，法规和标准，在合理的假设下，采用科学的评估方法，对特定的房地产在特定的时间下的特定价值，进行分析，测算，判断并提供相关专业意见的活动。

1.2 房地产评估体系

房地产评估主要存在两大体系：一类是以美国为代表的国家，主要采用成本法，市场法，收益法这三大传统评估方法。此类国家的评估师在对房地产进行评估时，更加注重运用在数学计量等技术上建立起来的定量数学模型，从投入产出的角度来推算房地产的评估值，他们认为此类评估结果更为公平合理，易于被接受。另一类国家是以英国为代表，主要采用五种评估方法，增加了利润法和剩余法，此类国家的评估师通常根据交易市场信息，结合自身经验推算房地产价格。我国房地产评估方法主要受到英国评估体系的影响，更多地依赖于评估师收集到的信息和个体经验，大体上不借助数学模型。

1.3 我国房地产评估行业发展概况

我国的资产评估兴起于改革开放之后，社会主义市场经济建设过程中。1990年，国家国有资产管理局批准组建了资产评估中心，负责全国国有资产评估工作。我国资产评估协会于1993年正式成立，标志着我国评估行业从政府管理逐步向行业自律过渡。同年，我国诞生了首批房地产评估师。1994年，颁布《城市房地产管理法》，明确赋予了房地产评估法的法律地位，标志着房地产评估正式成为国家法定制度。1998年，原国资管理局撤销，中国资产评估协会和评估工作同时交由财政部管理。1999年至2000年，评估机构脱钩改制工作基本完成，我国房地产评估行业进入飞速发展阶段，目前已基本形成公平竞争，开放有序，监管有力的房地产估价市场，在解决房地产市场失灵，保障交易公平和维护交易者合法权益等方面发挥着重要作用。

2 市场法概述

2.1 市场法的概念

是由专业评估师，通过选取一定数量发生过交易且符合相关条件，与估价对象类似的房地产，将其与估价对象进行比较，之后对其成交价格进行合理调整，求取估价对象参考价值的方法。

2.2 市场法的适用对象

适用对象主要为住宅，例如普通住宅，高级公寓，别墅等，特别是数量众多，存量成套的住宅最宜用市场法估价。其次是商铺，写字楼，厂房以及房地产开发用地。

2.3 市场法的主要步骤

（1）搜集交易实例。

即搜集大量的发生过交易的房地产及其成交价格，成交日期等信息。

（2）选取可比实例。

即从搜集的大量交易实例中选取三个以上的符合一定条件的交易实例。

（3）处理可比实例成交价格。

需要消除三个方面的不同所造成的可比实例成交价格和估价对象价值的差异：特殊交易情况和正常交易情况不同，成交日期和估价时点不同（实质上是这两个时间房地产市场状况不同），可比实例状况和估价对象状况不同，分别称为交易情况修正，市场状况修正，房地产状况修正。

（4）求取比准价格。

通常是用简单算术平均数对多个可比实例的比准价值进行均值计算，得出比准价格。

3 传统市场法存在的不足

3.1 不符合房地产发展趋势

根据不完全统计，2012年之后，超过90%的房地产开发商会在楼盘中以赠送面积的形式来促进销售。赠送面积的实质是开发商通过打擦边球与二次施工这两种方法，达到让实际开发面积超额却不必补缴土地出让金，通过少量成本的增加来获得更大收益的目的。由于存在赠送面积的商品房與传统商品房的差异，评估带有赠送面积的商品房，不可单纯地将赠送面积一并合计入建筑面积内进行计算，于是在对此类房地产进行评估时便遇到了难题。但观察比较赠送面积的性质后，不难发现，房地产开发商在取得赠送面积部分时，不同于取得建筑面积部分，他们极少或是根本没有支付土地出让金，房地产开发商为赠送面积付出的仅仅是对应的建筑成本，因此赠送面积部分在计算时可以仅视作建筑成本。

3.2 难以有效地收集交易实例

对于传统的，用于自身居住或以投资为目的进行出售盈利的商品房，评估师多是采用单一的市场比较法，评估的前期工作要选择不少于三个相似情况的参照物，评估师大多会选择同一小区或社区内，户型相同，位置相近的已成交实例。然而目前的情况是，在同一楼盘内，尽管将近半数的户型会有赠送面积，但是户型相同，赠送面积形式也相同，整体完全一致的参照物少之又少，并且随着楼盘复合化，一个楼盘里会同时出现花园洋房，小高层，高层，小别墅等房型，每种房型的数目都较少，赠送面积的方式多种多样，参照物难以收集的趋势会愈发明显。同时，近两年全球宏观经济走势下滑，房产成交数量减少，而搜集的参照物必须是已成交实例，若采用置业顾问所报的未成交房产的价格，与实际成交价格往往有较大出入，对后期评估计算会造成较大影响，因此需在原有市场法的基础上进行合理改进，规避原有搜集参照物方式带来的不便及影响。

3.3 法律法规发生变化

在2014年新版《建筑工程建筑面积计算规范》发布并且实施之前，多数方式的赠送面积的确确是“赠送”的，一方面体现在房地产商口中所谓的不计入购房房款上，另一方面则体现在房产证上的建筑面积不包括赠送面积。旧版《建筑工程建筑面积计算规范》对各类赠送面积形式没做过多的限定，因此2014年之前，在房产证上此类赠送面积不计入建筑面积，房地产开发商为了获利，针对购房者喜好推出了大量这类形式的商品房，这也导致了大量的房地产商变本加厉地钻法律法规的空子，造成大量的楼盘实际开发面积要远远超过支付土地出让金所取得的土地面积，此外，由于赠送面积不包含于建筑面积，在房产证上也得不到体现，造成了不少的产权纠纷问题，给住户和购房者带来了麻烦，在对此类房产进行评估时评估师只能根据情况和自身经验来计算。

3.4 过于注重形式而非实质

资产评估作為会计工作的一类分支，其性质在一定程度上继承了会计工作的要求。会计工作中，对会计信息有这一要求：实质重于形式。这就要求企业按照交易或事项的经济实质进行会计核算，而不是仅仅以它们的法律形式作为会计核算依据。原因在于，外在法律形式并不能真实完整地反映交易或事项在实际工作中的实质内容，因此若是想要通过会计信息来表达出其试图反映的交易或事项，就必须按照交易或事项的实质和经济现实，而不是仅仅以其法律形式进行核算。当前评估师在对房地产评估时的重要依据是房产证和购房合同上所登记的建筑面积，并不包括赠送面积，造成评估计算过程中的面积小于评估对象的实际可利用面积，使得最终评估结果不合理。

4 相关对策

4.1 以最新出台的法律法规为标准

目前最新的法律法规是2014年新版《建筑工程建筑面积计算规范》的出台，对此赠送面积的乱象做了详细具体的规定，主要限定并划分了各类赠送面积形式是否要计入建筑面积，计入或不计入建筑面积的详细条件，以及计入建筑面积的具体比例。改良的市场法主要根据2014年新版《建筑工程建筑面积计算规范》，分别根据赠送面积的形式和具体规格，来获取赠送面积当中需要计入建筑面积和无需计入建筑面积的比例，然后进行下一步计算。尽管该规范正处于实施的初期，要想发挥效用，必然经历漫长艰辛的过程，但作为一项法律规范，其施行具有强制性，无论今后如何发展，未来的房地产评估师按照新版《建筑工程建筑面积计算规范》来对房地产进行评估是必然趋势，其为改良市场法提供了法律依据和保障。

4.2 根据待估对象的实际可使用面积进行计算

当前市场环境下，评估师所评估的房产大多都包含赠送面积，尽管房地产开发商在取得这部分赠送面积时没有或是极少支付土地出让金，并且赠送面积在作为主要法律形式的房产证和购房合同上不会给予记录和显示，但在实际上，投资者与购房者在购买该处房产时的重要考虑之一便是是否是有赠送面积，以及赠送面积的形式，此外，尽管赠送面积在房产证和购房合同上没有给予记录和出示，但其实质是该房产的一部分，同样能提供使用价值，与该房产的其余部分无异。“天下没有免费的午餐”，虽说是赠送，但购房者支付的房款中已经包括了该部分赠送面积所需支付的费用，赠送面积的实际拥有人和实际使用人都是购房者。不难看出，要想提供具有实际参考价值的评估结论，评估师不可一味拘泥于法律形式，以房地产的实质，即实际可利用面积来进行评估计算。

4.3 拆分评估对象后搜集实例

而按照改良后的市场法的思路，先计算赠送面积的造价成本并扣除赠送面积部分后，寻找剩余的建筑面积相同的户型的交易实例相对更加方便高效，此时，用市场法搜集的参照物，不必再限于户型与赠送面积都相同的实例，而是可以选择赠送面积形式不同，但赠送面积之外的建筑面积相近，户型整体相同的参照物。

4.4 拆分评估对象后进行计算

把待评估的房产拆分为赠送面积与不带赠送面积的建筑面积这两部分，计算思路是：先计算出取得时无需支付土地出让金部分的赠送面积的价格，扣除后即剩下的建筑面积形状几乎相同，在建筑面积基础上加上需计入其中的赠送面积部分，之后对其运用市场法进行比较计算。具体计算公式及步骤：

（1）赠送面积成本计算部分。

赠送面积部分价格=赠送面积部分×不计入建筑面积部分比例×单位建筑成本

建筑面积单价=（成交价-赠送面积部分价格）÷（建筑面积+赠送面积×计入建筑面积比例）

（2）建筑面积部分运用市场法计算。

（3）求取评估对象价格。

评估对象市场价格=评估对象市场单价×（建筑面积+赠送面积×计入建筑面积比例）+赠送面积部分×不计入建筑面积部分比例×单位建筑成本

参考文献

[1]陈静.投资性房地产评估准则的国际比较[J].会计之友，2013：（11）.

[2]王全.房地产经济学[M].北京：首都经济贸易大学出版社，2014：（34）.

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