嘉兴市楼宇经济发展思考

姚钊炜

[提要] 新常态下，即新的经济发展态势之下，在新的宏观经济政策和新的经济发展前景之下，对往常楼宇经济在旧常态下的发展模式、发展状况的研究思考，并以此作为楼宇经济自身在新常态下发展的参考依据。新常态下的楼宇经济发展充满着机遇和挑战，本文以嘉兴南湖区楼宇经济发展作为研究对象，深入探讨新常态下楼宇经济发展现状，并提出对策。

关键词：新常态；楼宇经济；现状对策

基金项目：嘉兴学院重点SRT资助项目

中图分类号：F127 文献标识码：A

收录日期：2017年11月11日

一、嘉兴市楼宇经济发展的基础

在经济新常态下，经济的发展更多的是对于“软件”的更新升级，而就硬件而言，其变化依旧在适度的范围之内，依旧是一种量变。首先，嘉兴地势平坦，位于杭嘉湖平原，为嘉兴楼宇经济发展奠定了良好的客观条件；其次，嘉兴楼宇经济发展，又得益于其良好的地理位置，东部沿海同时又位于上海、杭州、苏州这三大城市所构筑的三角形的中点，交通位置得天独厚。这些硬件上的良好情况，为嘉兴楼宇经济的发展奠定了基础。而相对而言的“软件”方面，即与楼宇经济发展影响更加密切，影响也更加直观和重要的政策、消费观念、经济结构等方面。嘉兴的楼宇经济发展却一直受此困扰，这并不是简单的某一个方面的因素造成的，更多的是由多方面因素综合影响所造成的嘉興楼宇经济的困局。

截至2015年底，嘉兴市共有已建、在建（待建）商贸综合体51个，总建筑面积700万平方米，商业面积393.8万平方米。其中，已投入使用的商贸综合体和专业市场有20个，总建筑面积295.6万平方米，商业面积155.8万平方米；正在建设或已明确规划待建的商贸综合体有31个，总建筑面积404.4万平方米，商业面积238万平方米。从数据上来看，嘉兴的楼宇经济是在极速发展的。但是，其已经投入使用的这些商贸综合体真正的经济效益却是不尽如意的。但是，与之相反的是，不可否认的是，嘉兴楼宇经济的发展，特别是一些区域性的商贸综合体的建设发展，的的确确带动了嘉兴经济的发展，也提高了嘉兴地区人民的生活水平。正是这些“硬件”和“软件”相结合的条件和基础，为嘉兴楼宇经济的发展在新常态下的发展奠定了基础。

二、嘉兴市楼宇经济发展现状及问题

（一）嘉兴市楼宇经济发展现状。嘉兴市楼宇经济发展由于其特殊的历史发展和现实的软硬件相结合的基础情况，嘉兴市楼宇经济的发展一直受到各方面的影响。2015～2017年间的楼宇经济发展在嘉兴的体现为：嘉兴共有已建、在建、待建商贸综合体及专业市场131个，总建筑面积1，658.9万平方米，其中86个已投入使用，45个在建或待建。

将2015年到2017年的数据进行对比来看，嘉兴市楼宇经济的发展，以一种几何式的增长方式在快速发展，而这样的发展模式，带来的结果却是有利有弊。让你在嘉兴随处都可以看见各种商贸综合体，也同时让你在逛这些商场的时候，基本上看不见人挤人的状况，甚至有时候让你看到的是各个商场里导购员的人数比顾客的人数还要多。（表1）

嘉兴楼宇经济的发展，以各个嘉兴市商贸综合体的发展情况来看，急速扩张的结果就是结构失衡，泡沫凸显。在嘉兴调查发现，包括环球国际中心、中凰国际嘉兴名品城、中润·丽丰中心、嘉兴国际中港城等多个商业综合体出现经营困难、店面大量倒闭、在建工程濒临烂尾等问题，引发维权纠纷。这些现状所引发的问题却还未涉及到嘉兴楼宇经济发展的问题本质。除此之外，嘉兴楼宇经济发展，也并不是所表现的这样简单的问题。

（二）嘉兴市楼宇经济发展中的问题

1、总量过剩。首要问题就是待建和已建的商业楼宇等总量过大，按照浙江省商务研究院曾指出中小城市应将人均商业面积控制在0.8～1平方米之间，大城市应控制在1～1.2平方米，据其测算，嘉兴市人均商业面积居全省首位。本次统计结果也显示出，嘉兴市人均商业面积为1.56平方米（按常住人口计算），超过浙江省商务研究院提出的合理人均商业面积。

而这样的商业楼宇人均面积所带来的问题就是大量的商业楼宇之间竞争压力过大，从而导致了整个嘉兴地区，特别是南湖区的商业广场之间竞争异常激烈。在往常本是优势企业的商业广场在不正常的竞争之下导致了其发展受到限制，最终走上亏损倒闭的不归路；同时，大量的商业楼宇，占据了大量土地面积，从而影响到了嘉兴市其他公共基础设施的建设和发展。并且，大量的土地资源都用于商贸综合体的建设，不利于资源优化和经济发展。（表2）

从全市商贸综合体的分布情况来看，还存在分布不均匀情况，有些区域商贸建设速度和数量远远大于该区域的实际需求和实际承担能力；而有些区域的商贸综合体又满足不了该区域人民的实际需要。

2、商贸综合体内部构成落后。根据调查，所指的内部构成，是指其各个商贸综合体内部的经营模式的构成，即无论是老一代的旭辉、江南大厦，亦或是新建的八佰伴、万达广场，其内部的主要经营模式以服装、餐饮、零售等传统的服务业为主，而技术服务、金融、咨询等现代服务业的销售和经营模式却没有随着各种商贸大厦的普及而扩散发展。在我们的实际调查当中，传统的商业服务模式占据着90%的市场，而现代服务业却只占10%。这样的占比，在楼宇经济的发展当中所展现出来的问题便是这样的发展：经济效益不高，无法与世界上一些先进的楼宇经济的效益模式相比。而作为现代服务业的载体，楼宇经济的发展，特别是商业中心，与现代服务业的发展应当是相辅相成的，现代服务业以商贸综合体作为载体，促进商贸综合体的发展和经济税收的增加；反之，商贸综合体的广泛建设也为现代服务业的发展奠定了基础。

3、建设和发展模式存在弊端。新常态下的经济发展有着完全不一样的经济发展要求和经济发展模式。因此，在这样的大环境之下，嘉兴楼宇经济的发展也应该与之相适应。而实际上，嘉兴楼宇经济的发展和建设，仍然以陈旧的模式进行。

商业楼宇经济的发展，特别是商业楼宇地产的开发使用模式，应当以租赁的模式来进行商业地产的使用和开发。这样的开发和使用模式有利于对商业地产的管理和建设。具体而言，租赁应当是简短的、小单元的模式进行租赁。这样的租赁模式相对而言，更加有利于建设和发展，也有助于对于开发过程当中的风险控制，有利于规避风险，促进商业地产的发展。

三、嘉兴市楼宇经济发展对策

（一）强化政策支持，科学领导。在新常态下，楼宇经济的发展应当重视政府这只“看得见的手”的作用，因此在嘉兴楼宇经济发展当中，所发现的一系列问题，应当要在各个部门之间科学合作，分工合作，加强对各个部门的协调和组织。与此同时，对于各个部门的工作和执行应当要提供相应的政策和标准，从而促进相关部门在楼宇经济发展中发挥更大的作用；相应而言，在嘉兴楼宇经济的发展，相关部门和领导组织要按照《意见》的相关规定和相关标准，进行相应的操作，特别是相关部门之间的合作要更加紧密，对于楼宇经济的发展也应当更加科学有效。

（二）强化统筹监管，合理招商。在嘉兴的楼宇经济问题当中，有相当一部分的楼宇经济问题，就是由于不合理的甚至是盲目的引进外资，泡沫式的资金引进，导致的结果就是在商贸综合体数量上的爆炸式扩展。因此，在新常态下的楼宇经济发展，对于资金的引进要合理规划，统筹监管。要合理的对待资金的引进，同时对资金的运用也要进行合理的统筹安排。合理发展商贸综合体的各个部分，确保每一个引进建设的商贸综合体都是具有潜力和极具吸引力的商业中心。

（三）紧跟时代趋势，确保楼宇经济健康发展。新常态下，嘉兴楼宇经济势必要根据新的经济政策等，转变自身的发展模式，特別是已经被市场证明是错误的楼宇经济发展模式，要坚决取缔。同时，对于大环境下提出的新常态、新经济等一系列新的发展理念。嘉兴楼宇经济作为嘉兴经济发展的重要组成部分，一定要切合实际，一切从实际出发，实事求是地发展自身。

四、总结

嘉兴市楼宇经济的发展，由于之前所存在的规划不科学、盲目引进资金和盲目进行商贸综合体的建设等，造成了嘉兴市楼宇经济发展的困境。但是，新常态、新经济等新的经济发展理念的提出，给嘉兴楼宇经济的发展提供了契机，让嘉兴的楼宇经济可以趁此机会，进行深刻的改革，无论是经济模式还是管理模式等，都进行有效的、科学的改革，从而促进嘉兴楼宇经济的发展，最终达到促进嘉兴经济的增长，人民生活水平的提高。

主要参考文献：

[1]夏效鸿.楼宇经济发展研究[M].北京：经济日报出版社，2010.

[2]顾朝林.城市空间结构新论[M].南京：东南大学出版社，1998.

[3]王朝晖，李秋实.现代国外城市中心商务区研究与规划[M].北京：中国建筑工业出版社，2002.