广州最大烂尾楼调查

郭煦

澳洲山庄始建于1993年，开发商是广州澳美房地产开发有限公司，后因开发商资金链断裂，成为“广州最大烂尾楼”。20余年来，业主从中年人变成老年人，维权一直未间断，但是何时项目重启，业主何时能够搬入新居，一切仍旧未知。

2017年11月26日上午11时，超过220名业主在广州市龙洞凤凰山宾馆源华酒家三楼召开澳洲山庄业主餐会，聚餐开始的第一环节是全体默哀，不久前，他们中的一位老人过世了。

遥遥无期 广州澳洲山庄楼盘已烂尾20年，业主一直在维权，但项目重启至今遥遥无期。

他们是一群始于上世纪90年代中后期陆续购买广州澳洲山庄的准业主，如今，该楼盘已烂尾二十余年。近十年来，他们也记不清楚这样的维权聚餐举行过多少次了，大多数业主都从曾经的中年人步入了老年人行列，对于组织者安排聚餐前的默哀环节，大部分业主都没有异议，因为他们知道，说不定哪天走的就是自己。所有业主中，平均年龄60岁，最高龄的已经近80岁了。

澳洲山庄始建于1993年，开发商是广州澳美房地产开发有限公司（由香港澳美投资有限公司和广州广协房地产开发公司组成，下称澳美公司）。1993年，澳洲山庄在（1993）字第特0021、（1995）字第特017至024号、（1995）字第特026号10个国有土地使用证上开建并销售，先后建成楼房292栋，向2500余户准业主销售，后因开发商资金链断裂，因占地超过1000亩，历时20余年，被称为“广州最大烂尾楼”。

《小康》记者调查发现，澳美公司因资金链断裂，广州方兴房地产开发有限公司（下称方兴公司）注资进入，但最终却因澳美公司与方兴公司之间的利益争夺而无法启动重建。在业主一直没有间断维权的十年里，广州市政府及黄埔区（包含曾经地块所属的增城市、萝岗区）相关单位都非常重视该历史遗留问题，成立了由各相关职能部门人员组成的“烂尾楼”专责小组，甚至在2013年由时任廣州市常务副市长陈如桂亲自督建，但都没有实质性进展。

近千名业主一直没有停止维权的脚步，业主们的维权始终围绕开发商之间的土地权属诉讼。“澳洲山庄成为广州最大的烂尾楼与广州这座国际大都市实不相符，但要解决这个历史问题，很复杂，阻力也非常大。”当地一位知情官员如是对《小康》记者说。

森林公园里的烂尾楼

2017年12月9日，《小康》记者驱车来到黄埔区九龙镇金坑村，澳洲山庄的大门早已没有了曾经的雄伟大气，昔日豪城变成了荒野，山庄入口只有一个保安守在已生锈的铁门旁盘问每一个进出的外来人员。在山庄的业主陈涛带领下，记者一行沿山而上，便可看到一栋栋没有安装门窗，长满树木和青苔的破旧低层楼房。陈涛指着放眼望去的一片破房子说：“一直这个样，没人住没人管理，现在要修建都不可能了，只能推倒重建。”

据了解，早在1997年，山庄首期工程接近尾声时，就正式对外开售，当年打着“首付三万八，月供只需四百八就能拥有澳洲生活环境”的旗号，吸引了数千广州人到此看房买楼。自开盘后，先后有2500名来自广州市内各区、北方省市、香港等地的人前来认购。然而，记者一路走上山顶，所见之处人烟稀少。在半山坡的A区的楼下，五六个老人正围着一张石桌聊天。一位来自东北的老人告诉记者，他上世纪90年代来到广州，恰好碰到山庄开售，于是花了20多万元买了这里的房子，“也算是半个广州人了”。他说，原以为可以安安心心在南方养老，谁知道就这样住着这烂尾楼过了二十年。

另一位老人是广州某机关的退休职工，“这里有天然的绿化、天然的湖泊、天然的氧吧，这样的环境对于养老真是绝无仅有。”他说，即使当时澳美公司资金链断裂，也没有人会想到楼盘会烂尾这么长时间，因为这样好的一地块，不知道有多少财团想进来，但就是没法见到重建的希望。

杂草丛生 路上杂草丛生，许多一楼户型的门口长的杂草比人还高。在别墅区，后山边上被人用围栏圈起，成了一个养鸡场，偶尔还会有几只鸡跃过围栏，在别墅楼间到处乱跑。

“这里建了两百多栋，卖出去了两千多户，但真正入住的只有五六十户。”十几年前，他们做了简单的装修后就搬了进来，因为人少，物业基本没有管理，用的水电都比居民楼贵，燃气至今没通。许多业主各自在自己楼下开地种菜。“反正开发商也没有绿化，一栋楼就住一两户人家，楼下空着也是空着，不如整理出来种点菜。”

山庄A区是入住户数最多的一个区域，记者在C、D、E等区域看到不少楼房都仍处于毛坯状态，甚至有的仅仅是做好框架结构。路上杂草丛生，许多一楼户型的门口长的杂草比人还高。在别墅区，后山边上被人用围栏圈起，成了一个养鸡场，偶尔还会有几只鸡跃过围栏，在别墅楼间到处乱跑。

“这几年陆续有业主过世，自己买房时是一个中年人，如今都成了老年人了。”业主张龄丰对《小康》记者说，不知道会有几人在余生里可以住进新房子。

对于这两千多名业主来说，给他们带来最大的困惑不仅仅是没有新房子住，而且还严重影响了生活。“现在听起来二三十万就可以买一套房子，每平方才三千多，好像很便宜，可是当时的工资水平是多少？平均也就几百元。”业主陈涛说，十几年来，一直奔波于维权，身心疲惫，随着年龄的增长，越来越是力不从心了。

但有4位业主在方兴公司办公室接受《小康》记者采访时却表示，正因为是上述业主们的持续维权，导致了重建停滞不前。“他们是在代表澳美公司争夺利益。”这4位业主如是说。endprint

“我们并不管哪个开发公司的利益如何，只要能让我们住进新房就行。”陈涛说，他们关心的并不是谁来建，而是能不能建好。

影响还不仅仅如此，因为不少业主的楼房都在房管局有登记或有银行按揭，后来随着国家楼市限购政策越来越多，现在要再买属于二套甚至连买房资格都没有了。再加上如今动不动就几万元一平方米的价格，让他们买房的梦想就更加遥远。据了解，山庄所在地周边房价大约2万元一平方米。

“别人买房是增值了，我们买房是一个巨大的包袱。”业主们说。

楼还在地已失去权属

记者调查发现，在澳洲山庄2500户业主中，有一部分是全款购买，有一部分是银行按揭购买，还有一部分是与澳美公司签订免息银行按揭购，如果澳美公司没有发生资金链断裂的话，他们都已顺利住进了澳洲山庄。然而，不管是如何付款购买的业主，甚至前述已住在山庄的业主，都无一人持有房产证。

早在2011年8月29日上午，澳洲山庄业主约50人到广州市国土资源和房屋管理局广州开发区分局（下称国土和房管开发区分局）集体信访，反映澳洲山庄不能办理房地产权证的问题。国土和房管开发区对此高度重视，并在次日成立由4人组成的专项工作小组到澳洲山庄进行调查摸底。

广州市国土资源和房屋管理局开发区分局2011年9月20日发出的《关于澳洲山庄历史遗留的办理房地产权证有关问题的答复》（穗开国房函【2011】608号）中显示，澳洲山庄已建292栋房屋，其中已封顶（包括建成）共225栋，其余是在建工程和烂尾工程。

“所有房屋绝大部分不符合广州房地产登记程序，主要存在地名和门牌未办审批手续、消防未验收、报建资料丢失、建筑物未按当时用地红线内建设、出现部分建筑物跨越其他地块红线或者未按规定地点建设、欠缺报建图纸和竣工图纸等各种问题。”上述《答复》中强调。

《答复》称，澳洲山庄由6个区域组成，分别是A、B、C、D、EA和别墅区，所有用地均办理了《国有土地使用证》，证号是：1993字特0021、（1995）特017至024号、（1995）字第特026号，业主如有疑问可到区城建档案馆查询。

“我们当时主要是怀疑澳美公司没给业主办预售备案及未按规划图施工，要求提供规划图。”2011年11月22日，大约40名业主一起来到萝岗区（当时是所属萝岗区，后与黄埔区合并）开发区房地产管理所及规划档案馆，意外发现他们房屋所在地块被过户的事情。2012年5月10日，萝岗区召集澳美、方兴与业主代表开会，区规划国土局副局长杨建新主持会议，在会上业主们才听说土地被过户给了广州方兴房地产开发有限公司。直到2014年7月27日，方兴公司在《广州日报》上发布公告，因为烂尾楼要拆除重建，要求购房者携带相关有效资料到方兴公司登记。后再到档案馆查询，最终确认他们房屋所在的0021地块及另两地块早在2007年前后两年内已经被转让过户方兴公司。

在业主的QQ群里，网名“宝二爷”说，“被转让的其中两块土地都有上盖建筑物，也就是说地面上有业主所购买的房子，根据相关法律的规定，用一句简单通俗的话来形容：房随地走，地随房转。”但如今楼下土地被莫名地转至另一家公司，他们的那些残破的房子忽然变成了“空中楼阁”——土地飞了。

业主梁琼珍多年前购买了澳洲山庄EA区房屋，购房契约是与澳美公司签订的，并已办了预售登记备案。澳洲山庄全盘烂尾后，她一直自我安慰：相比一千多户房屋未能收楼的业主，自己还算不幸中的万幸，起码自己的房子建好了，虽然办不了房产证，但勉强能住。然而现在她无法淡定了：自己房子所在的土地竟然被转让了。于是，在2013年5月3日，业主梁琼珍向法院起诉国土和房管局黄埔分局。

“房产证没有，现在土地也是别人的了，到时我们就真的是一无所有了！”业主们深感无奈。

重建希望再次破灭

2015年10月30日，澳洲山庄数百业主回到了他们的家，笑语声、鞭炮声给往日宁静的楼盘带来难得的热闹。他们以为终于等到了重建方案启动这一天。

据当年11月1日广东地方媒体《羊城晚报》的报道称——“澳洲山庄的小业主们盼来了好消息：澳洲山庄整体拆除重建手续基本完成，即将开工重建，两年半后交楼。”开发商澳美集团董事长、总裁胡耀智当时在接受记者采访时说，开发商将引入平安不动产，由他们注资22亿来共同建设，资金方面完全没有问题。他表示，已聘请澳洲顶级设计师重新进行设计，希望建广州顶级房子回馈业主。胡耀智透露，重建方案是先建一批临时住房，让小业主们搬进去住，然后将现有的房子（除别墅）整体拆除重建，建成后按1：1.1的面积补偿给业主，比方说，如果业主原有面积是100平方米，那么重建后得到的住房面积可以达到110平方米。据开发商测算，约有10万平方米要拆除重建。

《小康》记者从一份《关于澳洲山庄项目历史遗留问题协调会议纪要》（穗开黄国规会纪【2016】9号，2016年3月24日）中看到，2016年3月18日下午，由黄浦区国土和规划局苏培伟副局长在区国土规划局606会议室主持研究了澳洲山庄项目历史遗留问题有关事宜。区国土资源和规划局、区信访局、澳美公司、方兴公司、富鼎公司、业主代表等相关同志参加了协调会议。与会各方一致认为：明确澳洲山庄项目的启动建设应严格按照原批复的修建性详细规划方案，參会各方认为，对澳美公司作为首期开发建设主体、启动开发东南角（国土证017号）地块，无不同意意见。由澳美公司提出书面报告，经“四方”确认盖章，提交区国规局并呈上级部门审定。

这对于广大业主而言，的确是一个值得庆祝的事情，然而，就在这次会议之后，重建之事没有了下文，不了了之。

无论是澳美公司还是方兴公司，两方在接受《小康》记者采访时都一直强调是对方不支持不配合重建。澳美公司称，方兴公司对重建提出的要求太苛刻;方兴公司则称，澳美公司在新规划图上不盖章导致无法启动重建。

事实上，近十几年来，无论是广州市政府还是区政府层面，都非常重视烂尾楼的问题。2002年，广州市政府提出“消灭烂尾楼”的目标。2003年广州市人大推出《关于尽快制定整治“烂尾楼”办法的议案》实施方案的决议中提出，将解决和预防“烂尾楼”作为今后城市规划建设和管理的一项重要工作。2003年，广州市曾针对当时130多处烂尾楼发布盘活文件，基本上都是“一楼一策”。目前广州的烂尾楼得到妥善处理或已经盘活，唯有澳洲山庄迟迟不见动静。

澳洲山庄业主这十几年来也一直没有间断维权，广州市政府及黄埔区（包含曾经的增城市、萝岗区）相关单位都非常重视处理该历史遗留问题，成立了由各相关职能部门人员组成的“烂尾楼”专责小组，甚至在2013年由时任广州市常务副市长陈如桂亲自督建，现因澳美公司和方兴公司对土地权属的争夺战而没有实质性的进展。

事实上，导致澳洲山庄烂尾的主要原因，是项目用地权属纠纷，方兴公司负责人接受《小康》记者采访时表示，当年澳美公司资金链断裂，项目内多个地块被法院查封，方兴公司筹措资金帮忙解封，后经仲裁将土地过户给方兴公司，事实究竟如何？本刊将继续关注跟踪报道。

（抽文）

“我们并不管哪个开发公司的利益如何，只要能让我们住进新房就行。”陈涛说，他们关心的并不是谁来建，而是能不能建好。endprint