房产测绘技术及测绘质量控制措施

王怀球

房产测绘技术及测绘质量控制措施

王怀球

近年来，我国房地产经济呈爆炸式增长，房地产行业发展受到社会各界广泛关注。业界纷纷采用先进的科技来实现房地产经济的可持续发展，其中测绘技术成为最关键的技术之一，有非常广阔的应用前景。本文重点探讨房地产测绘技术及测绘质量控制措施的探究。

一直以来，房地产经济在我国国民经济增长中发挥至关重要的作用，测绘技术在房地产经济发展中的地位举足轻重。现阶段，房地产行业中爆发的很多纠纷、矛盾，都是由于测绘不规范、技术不科学等原因导致的。由此可见，提高对房屋面积测量与计算的科学性，采用先进的技术来获取精准的数据、图表，从而提高房地产经济发展质量，为消费者提供更好的服务。

房产测绘相关概述

房产测绘，旨在将测绘所获得的数据信息录进数字城市、房地产信息管理系统，并以此为依据来做好房地产产权申请登记、房地产的交易、房地产建设项目等工作。现阶段，房产测绘的主要内容有：房产面积测算、房产变更测量、房产要素测量、房产图绘制、房产调查、房产平面控制测量等等。

一直以来，房产测绘都是一项系统而复杂的工作。具体流程如下，首先，前期准备工作：审核、考察申请方的资料，掌握相关信息情况后，制定行之有效的仪器设备测量方案；与申请方预约测量时间，依赖电子全站仪、GPS等仪器设备来开展房屋测量工作；另外，根据测量实际数据，来编辑处理业内数据，制作房产分户图、房产分丘图，并计算好具体面积，做好质量检测工作；最后，整理归档测量数据，撰写房产测量报告，从而为管理层人员决策提供数据参考，为房产登记部门提供有效数据信息。

常用的房产测绘技术

GPS-RTK技术。GPS-RTK技术是新形势下最为普及、最为常见的一项房产测绘技术，其优势主要体现在数字定位与数据传输方面，操作简单、高效便捷，并受到房产行业的高度重视。在开展房产测量工作时，利用RTK技术进行定位，并借助基准站接受机的帮助，将测量获得的重要数据传输到流动站区域的GPS接收机上。然后，流动站对一个星期内的数据快速计算求解，从而将流动站厘米级的动态位置迅速找出来。由此可见，利用GPS-RTK技术，能精准定位地面物体的实际坐标，科学测定权属界，对从全球定位系统中获取的关键信息进行整理、归档，然后传输给GPS，并录入这些信息，最后，利用GIS技术模拟图形与曲线图，提高图形的清晰度、精准度。

全站仪。随着房地产经济的爆炸式增长，全站仪在房地产行业得到普及。作为一种新型的测量仪器，全站仪通常与集微处理器、测角装置等一同用于采集、测量、计算房产测绘数据，并且能自动输出、存储和记录电子簿。新形势下，我国的全站仪精密度非常高，不仅能用于人工操作，还能实现自动操作、远距离遥控操作。大大提高了房产测绘工作效率。

GIS技术。随着科技的日新月异，房产测绘技术不断得到创新发展，GIS技术就是典型，GIS技术主要用于基础测绘方面，在正式开展房产测绘工作之前，需求搜集相关的数据信息作为参考来提高房产设计图纸、设计方案与方案属性的科学合理性。党成功获得信息后，需要将这些信息录进电子系统中，然后利用系统来科学处理这些数据，并生成图形，然后将这些被数字化过的图像导入绘图仪，并对其进行设计、编辑，从而提高房产测绘水平。

摄影测量技术。摄影测量技术大大区别于传统的数字化测绘技术，它的应用侧重于创造离题空间测绘图开展房产测绘工作。现阶段，摄影测量技术被运用与房屋工程测绘中，效果十分显著，在未来有广阔的发展空间。摄影测量技术能有效利用先进的科技来进行房屋测绘，不断提高房产测绘质量。

房产测绘质量控制具体对策

房产测绘技术设计过程的质量控制

第一，明确房产测绘类型和测绘目的。现阶段，我国房产测绘主要分为初始测绘与变更测绘两大类。凡是，以房屋是否竣工为划分依据，房产测绘又可分为实测绘与预测绘。实测绘，指以工程竣工验收资料为基础，到实地去测绘采集数据；预测绘，指以工程图纸为依据去采集房屋的结构、尺寸等资料去测算房产面积。房产测绘的目的主要根据测绘数据的具体用途而定。应根据测绘类型、测绘目的等实际情况来选择合适的测绘方法。

第二，不同的测绘项目选用不同的技术标准。现阶段，由于社会环境、当地政策等因素的影响，各地区房地产发展差距较大，基于此，各级政府会制定一些符合本地的标准与规范，因此，房产测绘技术标准与规范也会随之变更、修订。通常情况下，初始测绘应选用本地现行的技术标准或规范，变更测绘或已测绘过的测绘需选用原测绘成果使用的技术标准或规范。

第三，科学计算和分析房产面积分摊。应根据待测房租的设计图纸、拟采用的技术标准，以分析房屋空间结构、平面布局、功能区组成为前提，来确定选用何种房屋建筑面积计算法，并科学建立分摊模型。

房产测绘项目实施测绘过程质量控制

第一，采集房产测量外业数据信息。笔者认为，必须使用合格的测绘设备，必须遵循从整体到局部的原则来开展房产测绘外业工作。具体来说，就是先采集房屋外围数据、后采集房屋内部分割数据、房屋附属结构数据。如果现行的测绘项目做过预测绘的，那么，在预测绘时，所绘制的房产分层分户图就能充当实测绘时的外业记录图，在进行外业数据测量的同时，对测量草图中的标注数据进行核对，核对二者的差值是否在正常范围内，一旦发现问题，必须及时解决，防止出现错量、漏量现象。如果现行项目没有做过预测绘，那么，首先要安排专门人员分成两组，分别开展项目的独立测绘工作获取数据，然后对两组测绘数据的较差进行比较，如果符合精度要求，就取其中值作为最终值。

第二，科学绘制房产图、计算房产面积。完成外业数据采集工作后，要及时处理业内的平差与图形，防止由于间隔太长引发遗忘或返工事故。现阶段，由于技术人员比较熟悉施测房产的实际情况，因此，房产测绘的采集外业数据、内业绘图、计算分摊面积等工作多由测绘技术人员完成，能有效提高房产图绘制、房屋面积计算的精准性。值得一提的是，在处理内业数据时，坚持统筹兼顾，不仅考虑某层、某套的数据，还要考虑相同户型上下相同楼层数据的统一性，上下左右不同户型之间连接的科学合理性。其次，要全面检查处理好的房产平面图形，在计算房产面积之前，要考虑这些房产是否符合计算建筑面积的要求，然后再考虑如何计算、如何分摊。完成房产图绘制与面积计算工作后，要交给同一作业组其他工作人员校核，提高数据与房产图的精准性。预测绘的数据通常在核准备案的建设工程图纸上直接采集，预测绘的资料也能用来辅助房屋建成后的实测绘工作。

检查过程中的质量控制

第一，作业组成员间应做好自查、互查工作。笔者认为，作业人员的自查是保证测绘质量的关键所在，自查应贯穿与整个房产测绘工作始终。作业人员在生产的过程中，应自发形成自查行为，并养成良好的自检互查习惯。其次，开展房产测绘项目外业数据记录与校核人员是第一测绘人员，配合其测绘与校核的称为第二测绘人员，第一测绘人员在整个项目的测绘过程中，应不定期检查自己的作业方法，要自行检查已经完成的任务，一旦发现存在问题或纰漏，必须及时纠正，解决问题，自查完成后，再由第二测绘人员进行检查、确认。

第二，一级检查。指测绘人员完成自查、互查工作后，再由作业组的专业人员、兼职检查人员，根据相关的法律法规、技术标准、技术规定等再次全面、细致地检查测绘成果的全部内容，内容涵盖图形、数据、文字信息、测绘成果的产生过程是否与满足作业程序等多方面。

第三，二级检查。指完成一级检查，并且确定检查结果合格后，测绘单位质量检查机构安排专职专业人员对测绘成果进行最终检查。二级检查应重点检查测绘成果的产生依据与过程，抽查测绘中的图形、数据、文字信息等内容。

笔者认为，各级检查应独立开展，下一级检查工作的开始应建立在上一级检查完成并合格的基础上，并重点检查上级检查忽略的事项。工作人员在检查的过程中，必须做好问题记录，并提出高效解决意见，提交给作业人员加以修改。现阶段的各级检查，属自查、互查效率最高，能及时发现其中的问题，并加以解决。

综上所述，随着房地产行业的快速发展，房产测绘工作发挥不可替代的作用，如何提供精准、科学、客观的测绘房产面积数据，是所有房产测绘机构共同思考的话题。笔者认为，只有以可持续发展、科学的眼光看待房产测绘工作，才能有效提高房产测绘技术发展水平，提高测绘质量，从而为广大人民群众提供更高质量的服务。

湖南省工程职业技术学院）