房产税对建立住房长效机制的作用

◎ 陈心如

房产税对建立住房长效机制的作用

◎ 陈心如

2016年12月9 日，中央政治局会议提出，“加快研究建立符合国情，适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制”。2017年10月10日，国家发改委副主任、统计局局长宁吉喆表示，房地产长效机制正在紧锣密鼓制定，会适时出台。那么，前段时间热议的房产税会不会顺势推出呢？本文结合房产税对抑制房价、调节收入分配差距、健全地方税制体系、调节地方政府收入结构作用，以及房产税的征收制度设计、执行效果等进行简要分析，提出目前阶段房产税对住房长效机制的建立作用有限，不宜过快推出。

十二届全国人大常委会立法规划将备受关注的房地产税法正式进入全国人大的立法规划。2016年7月23日，二十国财长和中央银行行长会议上，中国财政部部长楼继伟提出，将义无反顾推行房地产税和个税改革。这一系列扑朔迷离的消息让市场对房产税的关注再次沸腾，对此民间也引发了激烈讨论。那么，房产税到底应不应该开征呢？笔者认为，房产税虽是大势所趋，但是在现阶段，全面征收房产税时机还不成熟。

第一，房产税的征收无法抑制房价过快增长

关于是否能调节房价。微观经济学告诉我们，一个产品的市场价格是供给和需求达到平衡态时的价格，任何的税收，只要不会改变供给和需求，那么它对最终价格不会产生长期根本影响。房地产税在影响房价的过程中，能在改革的初期刺激房产市场，使房价有所降低。但是，从长远来讲，其影响则是有限的。影响房价的根本因素是市场的供求关系。

以“征税”的形式去来解决我国的社会经济问题，最终的结果都会使社会总财富的减少，损失最大的永远是低收入群体。譬如税负极高的烟草业，每年上缴的流转税费为国家财政做出了非常大的贡献，因此房产税不但没有起到遏制其发展的作用，反而造就了一个尾大不掉的利益集团。房地产税向来有转嫁机制，房地产商会将税负转嫁给购房者，购房者会将税负转嫁给二手房买房者，最终承担税负的永远是购房者。而房地产税又属于直接税，直接扣减人们的收入，其敏感性也比较高，如果征收得不合理，不仅不会调节房价，还有可能反过来成为房价上涨的推手。

第二，房产税征收制度设计尚待完善

我国目前还没解决房产税和其他税种重复征收的问题。我国与房地产相关的税种有∶增值税、土地增值税、企业所得税、土地使用税、城镇维护建设税、印花税和个人所得税等等。税种繁多，交叉征税和税率不合理问题十分突出。一是在开发环节，随着土地有偿使用制度的建立，企业以出让方式获得土地使用权已支付了巨额出让金，还要交纳租金性质的城镇土地使用税，有重复征税之嫌。二是在交易环节，购房不足2年的卖方要按交易全额缴纳5%的增值税，不满5年的还要按成交价格减去房屋原值和相关税费后的余额交纳个人所得税。在住房去库存化和为父母养老等改善性需求攀升的背景下，人们以旧换新、以小换大并不会产生“财产转让所得”，只会付出更多，仅凭买卖住房的年限来判定是否是投机和产生个人所得是不科学的，不利于改善需求的释放。三是在保有环节，对住房租金收入既征增值税，又征房产税。租赁房一直是我国住房市场的一个短板，供给不足且不规范，无法满足城市化中大规模流动人口的住房需求，而仅靠政府新建的公租房是无法满足多样化的市场需求的，且政府的“大干快上”常常会加剧资源错配、成本高和效率低等问题。因此，在现有关于房地产的税种制度尚未明确清晰的情况下又增加房产税，这样各种税种的混乱征收无疑不利于房地产业的稳定和发展。另外，中国的土地制度为国有，使用者只是拥有20～70年的租赁权利，与国外的永久产权相比，全面征收房产税在法理上也广为诟病。

第三，房产税会增加普通劳动者的生活负担

对开征房产税持积极态度的人认为：房产税大都针对拥有第二套房屋的居民，所以在一定程度上可以打击炒房者，抑制房价过快增长。在我看来，开征房产税不仅不可以缓解老百姓购房压力，还会进一步加重百姓负担。结合中国人传统的家庭观念，房子在中国算是刚需产品，普通人至少会倾其所有购买一套房产。对于第一套房，房产税是没负面影响的。再看第二套房，我将购买第二套房屋的人划分为刚需者和投资者。对第二套房仍是刚性需求的人不在少数，看看我们周围，父母辈奋斗一生攒下的家业是不是仍会为了儿女成家生活购买第二套房，男方有房有车成为新一代丈母娘判断女婿的标准。这些家庭即使没有条件也会创造条件贷款买第二套房子，对于这一类老百姓，房产税无疑会加重生活压力和还款压力。而投资者里面，有一部分仍是中产阶级及以下的普通老百姓。他们想要改善生活条件，将有限的资产效用最大化。但是股票、基金等理财产品风险高，对理财能力要求高，相比之下，买房投资显得更为安全和稳妥。所以即使开征房产税会抑制一部分人炒房，但是购买第二套及以上房产的人仍会不在少数，而房产税无疑会加重他们的经济负担。

第四，房产税并不能终结地方政府的土地财政

现如今我国地方政府过度依赖“卖地”来增加财政收入，再加上现在“营改增”后，一部分本应属于地税的主体税种缺失，也从一定程度上加重了地方政府的“财政危机”。房产依土地而建，而土地又是固定不能移动的，因此以房地产税作为地方政府稳定的税收收入来源似乎也就成为了解决土地财政问题的“治本之道”。据我所知，卖地财政最为火热的地方，并非是财政收入最为紧缺的地方，多半都是一二线大城市。就我国目前在上海、重庆这两个一线城市房地产税改革试点的结果来看，试点期间两地收到的房产税数额占财政收入比重并不高，相比较卖地收入是九牛一毛。虽然分税制下财政分配的权责失衡的确是土地财政的原因之一，但土地财政之所以如此疯狂，却不全在于分税制。其主要原因在于，土地财政的背后是不受约束的体制性权力冲动，而我国各级政府疯狂卖地，相关决策者唯GDP论不切实际，大兴土木搞建设，竭泽而渔式的发行地方债，导致部分城市债台高筑。如果不能遏制地方政府财政扩张的欲望，就难以消除地方政府的卖地冲动。

第五，相对于征收房产税，借鉴国际经验，发展“租售并举”、“共有产权”更适合我国国情。

在国际上，住房制度适合我们借鉴的主要有三个地方：香港、新加坡和德国。香港的公共住房制度建设完善、层次分明，按照收入由少到多，居民依次可以申请租赁公屋、购买居屋和购买夹心层住房，充分考虑了各个阶层的诉求。新加坡则采用公共性住宅为主的模式，李光耀秉持“人无恒产则无恒心”的儒家思想，为提高居民的国家认同感，制定了组屋制度，截至2016年底，组屋占新加坡住房的80%；比组屋居住条件好一些的公共性住宅，又叫EC公寓，是为收入超过组屋上限，但是还不是富裕阶层的 “夹心层”建设的保障性住房；除了组屋和执行共管公寓，新加坡还对极低收入者采用低租金和水电补贴的方式进行扶持。德国则采用租赁性住房为主的模式。德国的土地是私有的，所以自有住房主要来自三个方面：居民自建、和住房合作社合作建房、房地产商提供。政府采取的措施是鼓励自建房和向购房自住的人提供补贴。德国对房价非理性上涨制定严格的法律制度，如果开发商制定的房价超过合理房价的20%，购房者就可以向法庭起诉，如果超过50%，被定性为“获取暴利”，则开发商可能会被罚以高额罚款和三年有期徒刑。在居民端，为了防止居民炒房政府的管制也非常严格，住房交易需支付3%的过户费、5%的评估费和25%的资本利得税，和累进税率的个人所得税，持有超过10年则不需要支付资本利得税，若未满7年转让综合税率可能高达50%。德国住房的保有环节税收（房产税）较高，按照统一征税值的3.5%再乘以当地的税率计算。

德国的房价增长缓慢主要在于人口增幅较少，供给充足，没有户籍制度，迁徙自由，居民多愿意租房而买房意愿不足。通过三个地方的住房制度分析，大力发展住房租赁市场和建立多层次的公有住房体系（包括公有产权住房），是适合中国目前国情的长效机制。

山东财经大学燕山学院）