慧云之“慧”219家万达广场的管理之道

陶小然

从慧云1.0到2.0到3.0

智能化管理给万达商业

带来了颠覆性变革

万达总部大楼，位于喧闹熙攘的北京建国路CBD商圈。

路过这里，万达的员工很容易辨认，清一色穿着白衬衣、深色西服。万达对员工着装的标准之严格名声在外，精准到男员工应该配什么颜色的领带，女士裙边距离膝盖不得多于多少厘米都规定得清清楚楚。

区别于一般的房地产公司，万达采用高度集权的强总部管理模式。除部分工程管理和销售实施放在区域公司，其他大部分职能由集团总部牢牢把控。总部制定标准，项目公司按照标准严格实施。开业后再由商管验收运维，商管公司也同样采用强总部模式。

万达商管集团高级总裁助理于伯达每年要跑100多个广场，平均三天一个。全国200多个开业的万达广场的管理事无巨细都归他负责。在丰科万达广场，他会因为一块亮度不达标的地砖对下属发火。但他认为自己的标准已经放宽，“如果是王总来了，那看到的问题还要多”。

万达总部就像是万达巨大商业帝国运作的大脑，指揮着全国各地万达项目的运行，以绝对的权威引航万达大船的方向。万达管理模式的基础，是总部拥有强大的管理团队、精细化的管理水平以及标准化的管理流程。

而慧云在全部万达广场的实施，也让万达管理标准化、智能化的水平，进一步达到同业无法企及的程度。

“可视化”的统一智能控制

在急速扩张的近五年间，万达集团几乎每年就会开业几十家万达广场。而作为集购物、餐饮、影音娱乐等设施为一体的商业集合体，每新开设一个广场，就意味着新增3000余套空调、暖通、排水、电梯（俗称“风、火、水、电”）等设备。

硬件设备与服务器的密布，意味着万达广场成为一个巨大的数据中心。在每个广场3000套设备的背后，包含着一万个需要巡检、维护、管理的信息点位，而近200个广场加起来，就是500亿条的数据规模。

2012年初，万达有了慧云系统的初步想法。在初期，“慧云”被称作“一键式”，即：在一个万达广场内通过一个按键，就可完成对所有弱电子系统的控制。当时万达团队考察了市面上几乎所有同类型 IBMS（智能大厦管理系统）产品，最终在2013年初完成了专属于万达广场定制化产品模型——“慧云1.0”。

“当时在业务上的一个挑战是：万达在全世界没有一个可以参考的对象。因为别的连锁有几个、几十个这样的规模，但我们的广场是上百家，每个广场的运营商也没有一个统一化、标准化、可快速迭代的产品。”万达集团总裁助理兼信息管理中心常务副总经理冯中茜说。

万达商业规划院总工程师范珑告诉《中外管理》：慧云1.0研发完后因为过于领先，信息点位过载，导致实施中响应速度受到影响。在此基础上他们就做了一次2.0版本的优化，把原来完全数据交互的内容以网页嵌套方式嫁接，减少了部分过于复杂的数据交互。

慧云同时在丹东、江宁两个新开业的万达广场，和泉州、武汉两个已开业的万达广场做试点。由于一座广场的设备量就达几千个，而数据每几分钟就要采集一次，因此系统量巨大。

比如：要实现灯光的自动控制，就涉及照明供电、配电箱、开关控制、自动控制四家单位。配电箱的位置，回路如何划分，控制模块的逻辑，都必须在慧云平台上体现。“一个广场上万盏灯就有几千个回路，所有回路的命名必须标准统一，又需要一一协调、不停开会。所以第一家试点，丹东万达广场我去了不下20次。”范珑说。

再如：为了实现暖通空调的智能化控制，慧云专门做了一套BI（商务智能）控制系统，这个控制系统同样引入了国内外最前沿厂商的技术。等到系统试点应用时，万达首次实现了对单个广场内各子系统的统一智能控制，涵盖了包括消防报警、暖通空调、公共照明、给排水等16类子系统以及3万多个信息点位。在每一个万达广场中，都设有专门的“慧云监控室”，工程师可以在可视化的操作界面中，实时监控各个系统的运行数据。

“可视化”是“慧云”系统的优势之一。通过对监控视频、数据起伏、服务器状态的实时记录，工程师得以快速精确地掌握每个万达广场的运行情况。

高效的云系统来自严格的标准化

在完成所有技术、管理的标准化后，慧云以万达文化的超强执行力，对所有新开业万达广场进行了全面铺开，已开业万达广场则陆续改造。

到了2016年，慧云继续迭代完成3.0版本升级：将原来基于单个广场的系统做成各个广场全部连接的云数据系统，每个广场以15分钟记录一次的频次采集数据并实时上传到廊坊大数据中心。所有的核心数据、核心设备集成化统一管理。

慧云把管理体系标准化的同时，慧云系统自动生成的管理指令成为管理人员的每天必做工作。于伯达作为商管总部负责人告诉《中外管理》：他每周一用手机通过自动系统生成推送本周全国已开业万达广场执行的工作指令，达一万多条，其按照安全类、设备类、环境品质类等逐一推送。

分管慧云业务的副总工作指令更加细致，直接列入各区域中心的执行指令内容。载有区域工程物业总经理一级下发具体到各个广场的工作指令。通过慧云的App和商管发出的工作指令体系，慧云工程师每天早上会在手机上第一时间接到当天工作任务指令，未按照指令操作的会有不同级别红灯警示。

于伯达每天早晨一打开手机的第一件事，是收取昨天设备信息化巡检状况的完成率情况。系统自动提示未完成区域、具体广场的具体事项，并自动对应具体广场进行任务移交。他向《中外管理》展示的商管信息化系统显示：某一周全国万达广场维修单完成数达到13900多个，其中北京510个。

慧云的管理指令标准程度之高，远超过各对应细分领域的国家标准。以二氧化碳浓度为例，国际标准是1000ppm，慧云设定的标准是超过800ppm就自动报警。再以照明为例，慧云将万达广场照明按照工作日、节假日，晴天、阴雨天，季节按照冬季夏季，时间点按日出日落，区域按南方北方，根据多年运营总结植入到慧云系统中去，设定了一清二楚的时间节点，开闭电完全由慧云系统自动控制。endprint

在万达慧云机房和空调、暖通、排水、电梯等所有操作点，都可以见到一个二维码。工程师进行指令操作后，需拍照扫码，通过信息化传到慧云平台。慧云平台上还有一个反确认功能，通过每个广场的400多个监控头自动拍照一一确认某项指令任务是否完成。

一开始推行慧云的前两个月，还有员工将信将疑系统的聪明程度，做假瞒报，结果被系统发现通报处罚后，再无人怀疑慧云的智能性。慧云系统至今运行三年来，准确度达百分之百。

依托慧云、物联网，万达广场管理全国一个标准，所有标准通过信息化全部进入平台，不达标准系统将自动亮灯。如当万达广场温度超过26度，两小时内慧云会发黄灯警示，此时广场的副总和相应责任人将收到慧云自动发送的提醒信息。若超过两小时，则直接向广场总经理处发送红灯报警。

在使用慧云之前，万达的标准化已经严苛精细让人望而生畏。于伯达介绍，万达的物业仅标准就有22本，设备运行标准900多页。这些运行标准，还只是他管的五大部分商管内容的两部分业务，他自嘲：“要是把这个标准学完了，大家就不用干活了”。

而有了慧云的指导，任何普通员工即便不了解所有的标准，系统也会帮助他及时纠错，最大程度减少了人为失误带来的管理漏洞。慧云也因此最大程度提升了所有万达广场环境品质服务，因为管理的结果最终面对的是亿万消费者。于伯达表示，慧云物联网平台本身，可以完全理解成一个环境品质服务平台。

以管理输出、服务输出制胜

万达商管慧云管理部副总经理王弘成一直在手机里保留着四年前“慧云”正式命名会签单的电子扫描件：时间为2013年11月22日，由万达商业规划院发起的联合会签上，在规划院推荐的“一键通”“大管家”等备选命名方案之后，可以清晰看到董事长王健林的批示意见：“建议用万达广场‘智云或‘慧云智能化管理系统”。写完后他又划掉了“智云”二字，“慧云”的名字由此确定。

2013年丹东万达广场开业时，王健林参加了项目开业典礼。到达当天就直接进了慧云机房，由范珑做介绍，王健林听完后对慧云非常满意。第二天心中有底的王健林直接把当地政府官员带去让范珑又介绍了一遍。

2014年昆明第100座万达广场开业，王健林再次带上了当地官员参观慧云机房。范珑前后一共给王健林介绍了三次慧云，希望万达能把慧云的先进理念传达给各地政府。

至今运行三年来，慧云平均每年为万达广场节省能耗近10%，万达一座广场平均节省近50万度电、几十万花费，意味着200座广场每年就为万达节省上亿元。

此外，高度集中的系统也彻底改变了原来靠人力维护设备的管理模式。传统对“风火水电”的维护办法自然是工程师进驻。过去，一座万达广场平均会配备43个工程师，可由于有的广场把各个子系统分散在不同区域，并且需要手动操作来调试，有时连开灯以及空调控制都需要工程人员来回奔波。

慧云智能系统将原来完全靠人工凭经验、凭感觉的管理变成系统精确度百分之百的自动运行、自动管理，极大节省了万达广场人力管理成本。于伯达向《中外管理》透露：现在一座广场仅需工程师加上物业管理人员30多人就可完成日常管理，缩减了约2/3的工程师需求。

万达商管团队也将更多精力放在服务和管理提升上，在如何让标准更精细化，让消费者体验更舒适上做文章。这给万达向提供技术和服务转型带来了更多机会。慧云本身是一个很好的工具，今后也将在万达的合作广场项目中进行管理输出、服务输出。

预计到慧云研发的4.0阶段，整个系统的可视化程度将再做升级。万达的构想是将目前的二维平面系统全部引入3D模式并与万达筑云打通。升级后所有设计构件都可以在慧云里立体展示；而慧云的管理模式也随之迭代到三维管理，所有设备设施的检修保养都能立体展现，客流系统互联后能立体看到所有立体广场。设备3D后最大的好处是能准确定位。原来平面图中的机电管线只有大致位置，而3D立体图则能精确定位。这意味着升级后的系统管理将更加精准、智能，服务效率更高。

引领技术创新的慧云智能化系统，代表了万达走向轻资产模式的核心竞争力。王健林此前曾表示：万达转战转型轻资产的路径是万达广场的设计、建造、运营、慧云系统、电子商务都由万达自己做，使用万达品牌，但所有投资由别人出，资产归投资方。而慧云系统作为一个技术创新的重要管理输出内容，印证了万达通过品牌和管理挣钱的未来战略。

创新孵化，迎接物联时代

正向科技驱动型公司加速转型的万达，也开始越来越多介入前沿创新技术。

为此，万达商业地产高级副总裁赖建燕强烈感受到了转型带来的人才压力。他常常为争抢BIM、物联网前沿人才而发愁：“互联网开始时也是人才紧俏，行业发展到一定时候人才就慢慢多了。现在物联网这个行业没那么多人才，所以要抢。”

近一年来万达集团非常罕见地开始频频“和创业公司合作”，甚至加入创新孵化加速器的行列。在2016年11月由硅谷顶级孵化器Plug and Play举办的物联网加速营中，如来自上海的创业公司“纵行科技”，其推行的“低功耗广域物联网”几个创新产品脱颖而出，得到在万达环境中POC（ 评估和论证）的机会。事实上，在与Plug and Play合作以前，万达与创业公司合作的案例屈指可数。

但随着“慧云”技术的不断落地与IBM的加入，万达在技术上的需求形成一个巨大的缺口，尤其慧云系统的下一步方向直接指向物联网。在万达商业规划院技术研发部主任朱镇北看来，慧云本身就是一个物联系统，把200多座万达广场每个广场上千的设备联在一个中心服务器上进行设备管控，能够对运营阶段的能耗数据、应该降低哪些设备的投入，降低哪些后期运维的需求，以及人流和业态的管理数据一一作出分析决策。

但他也坦承，目前慧云离真正的物联网还有一段距离。面对技术突破的瓶颈，这也正是他们下一步所要探索的内容。

万达集团总裁助理兼信息管理中心常务副总经理冯中茜曾对媒体表示，理想中的智能系统可以通过数据分析自动去指导运营，但万达目前拥有的智能设备仅限于在一个个节点解决问题，只能称为“Smart（聪明的）”，还不够“Intelligent”（智能的）。

这也为整个万达技术团隊提出了更高要求，也因之有了万达信息中心近一年来频频与创业公司接触、合作的动作。万达集团副总裁兼信息管理中心总经理朱战备表示：他们非常关注一些在物联网、新零售创新技术上有特点的创业型公司，并希望他们到万达来展现能力。

朱战备解释：物联网的第一阶段是传感器信息的采集，第二步才转到通讯连接以后的控制问题。慧云现在做传感器，是完成了信息的采集而已，但是做到模块控制面对的情况就非常复杂，像照明系统已经做到了通过物联网自动控制，而像电梯、消防这类则尚处实验阶段，涉及安全等更多层次的考量。

万达还通过和IDE、红杉等创投公司合作，对他们最为关心的互联网、新零售、数据采集分析、人工智能等创新技术公司递出橄榄枝，展示开放合作模式；而一些对接商户的业态创新包括VR技术，室内定位电子发票、商户增值服务、CRM（客户关系管理）系统，也都是万达可能切入应用场景的创新关注点。

朱战备一再强调创新永无止境。“我们下一步就是想做一个万达创新加速器，邀请初创公司到万达线下场景落地试点，万达开放场景开放数据，让各路创新型公司走秀、比赛，甚至联合同行业像百联百货，从中挑选出最感兴趣的部分进行加速孵化，作为万达技术创新的替代产品。这也是我们创新加速器中的一种轻模式。”

责任编辑：朱丽endprint