房地产企业成本核算问题探讨

随着我国社会主义市场经济的持续迅猛发展，房地产业逐渐成为了我国国民经济中起着主导性作用的产业。但是，有一部分房地产企业会利用现行财务会计制度的漏洞做出操纵利润，粉饰报表等的违规违法行为，特别是在成本核算方面。本文通过分析我国房地产业成本核算中出現问题的原因和现状，对房地产企业会计成本核算的解决提出一些看法和对策，从而保证房地产企业正常的经营管理，保证投资者的利益，进而稳定社会主义市场经济，保证国家宏观调控政策的制定。

房地产业是我国国民经济的重要产业，起着主导地位，到2014年全国累计投资已经接近10万亿。尤其是在新会计准则的实施之后，对房地产企业的会计核算要求又有了新标准，由此产生的成本核算问题也比较普遍。这些改变对于房地产企业会计来说是一项巨大的挑战。房地产企业成本核算问题更是重中之重，它不仅关系到企业正常的经营管理，而且关系到投资者的信任问题和社会道德问题，甚至关系到社会市场经济的稳定。

一、我国房地产上市公司成本确认现状及存在的问题

房地产企业会计成本核算方法由三个部分组成，分别是土地开发成本核算、房屋开发成本核算、以及相关配套设施开发成本核算。截止到2014年，我国共有144家房地产上市企业，其成本核算一般采用如下方式进行。（一）对于开发产品成本核算采用品种法，直接费用按成本核算对象归集，开发间接费用按一定比例的分配标准分配，计入有关开发产品成本。（二）对于纯土地开发项目，计算每平米的土地开发单位成本，根据用途及使用面积，分别计算转入开发产品各明细项目。（三）对于连同房产整体开发的项目，其费用可分清负担对象，一般按实际占用面积分摊计入商品房成本。（四）公共配套设施费用的核算，凡与小区住宅建设同步开发的列入当期开发成本；凡与小区住宅设施不同步进行的，将尚未发生的公共配套设施一般采取预提的方法。首先确定预提数额，根据预算成本经批准后从开发成本科目预先提取，待以后各期支付。

对于目前采用的成本核算方法，主要存在如下两个方面的问题：1.房地产核算对象具有特殊性，且相对复杂，因此核算对象应该因时因地，充分考虑相关因素来确认。目前我国成本核算还不健全，对象的确定并不能满足会计需求，因此也会产生不少问题。企业之间的核算对象不能形成统一，在实际工作中会出现划分过细或者过粗而随意确定的现象。对于确定核算对象方面，企业拥有较大的随意性，企业会根据自己需要或者其他原因进行确认，缺乏原则性，因此开发项目的实际成本难以控制，会出现虚假的情况，造成会计信息失真，成为企业蓄意增大成本，进而少缴纳税款的重要手段。2.发生的成本费用分配和归集不健全的问题。按照会计制度规定，期间产生的费用应当计入产品成本，然而对于负担多个对象的则会先进行归集，然后再分配。有些费用准则上并没有明确划分分配方向，使企业不重视费用的分配，随意分配费用，任意摊销费用，不仅会导致企业混乱，还会产生泡沫经济，造成会计信息失真。容易对投资人、债权人以及相关政府部门起误导作用，使他们难以把握企业的营运能力和财务状况，做出错误决策，进而影响企业正常经营，甚至影响市场经济秩序。还有可能造成投资者举足不定，缺乏信任，阻碍社会思想道德建设。

二、房地产上市公司成本核算问题的建议

首先，明确成本核算对象。成本核算对象的不确定性，直接影响到经营成果。应当将其系统化，先进行大范围统一归类，再进行小范围切割。例如对于大型工程项目，可以先进行区域划分成本核算对象，然后在此基础上再一次划分，确定划分最小单位，而对于小规模项目则直接进行核算。这样不仅有利于宏观控制，而且使得分配更加合理化，保证信息质量，即使是工程不同，划分到最后还是有相同的标准。

其次，对房地产企业成本的归集具体化与制度化。 目前对房地产企业的成本归集并没有明确的规定。因此，针对房地产企业的特殊性，建议出台一种较为通用的成本归集法规。对开发项目只有一栋房屋的，成本全部由该单位承担；开发项目为多栋房屋的，其每栋房屋的直接成本由每栋承担。间接费用可先分清大类，如住宅楼、写字楼类、商业用房类等，由于它们的前期各项费用的费率标准不一样，其承担的成本百分比自然不一样，分清大类后，对同类也要进一步进行成本归集，如同时开发好几栋住宅，应根据每一栋的直接成本的比例来分担成本。（作者单位为北京物资学院）