中国房地产经济泡沫浅析

摘 要：当下房地产行业不仅为我国经济增长做出了卓越的贡献，也能够从一定程度上表现出一个国家经济的繁荣程度，近十年房地产行业俨然成为我国国民经济中支柱产业，。然而随着房地产价格疯狂上涨，房产价值逐渐偏离了房屋的使用价值，部分地区房产价格已经远远超出当地居民的购买能力。房地产泡沫逐渐显现且有疯狂扩张的趋势。由于房地产具有产业链长涉及行业广等特点。一旦房地产泡沫破裂将对我国经济造成不可估量的影响。

关键词：房地产；泡沫；风险

一、房地产泡沫的定义

在谈论房地产泡沫前应先介绍一下房地产泡沫的“泡沫”。查尔斯·P·金德尔伯格（CHARLES P KINDLEBERGER）在为《新帕尔格雷夫经济学大辞典》撰写的“泡沫”词条中写道：“泡沫可以不太严格地定义为：一种资产或一系列资产价格在一个连续过程中的急剧上涨，初始的价格上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，从而吸引新的买者——这些人一般是以买卖资产牟利的投机者，其实对资产的使用及其盈利能力并不感兴趣。随着价格的上涨，常常是预期的逆转和价格的暴跌，由此通常导致金融危机。”

泡沫指的是资产在交易过程中价格突然上漲且价格严重背离其价值即当价格出现突然增长后该经济结构下的货币量不能反应物质财富。资产的货币价值表现背离实际价值太多后，资产的价格必然会发生强烈的下跌，经济开始由繁荣向衰退转变，这就是泡沫经济。由此可以看出泡沫的发生肯定是商品供求严重失衡即供给量远远大于需求量所致，而且肯定发生在易操作的交易市场。

房地产泡沫是泡沫的一种，表现为以房地产为载体的泡沫经济，由于房地产的投机行为引起的房地产价格与其真实价值严重背离，房屋价格使刚需人群难以承受的情况。

二、我国房地产市场泡沫的成因

城镇化进程的加快推进，使得城镇居民改善住房条件的期望增加。自1998年住房制度开始推行市场化改革，居民的住房需求被逐步释放出来。随后伴随着消费结构升级、工业化、城镇化助长了居民买房换房的需求，这种需求产生的主要原因包括人口、家庭的增长，居民向改善自身生活水平的需要、从农村向城市转移人口的持续增加以及城市自身发展的需求等。

地方政府唯GDP论的利益驱动。我国部分房地产价格增长过快的主要原因其实是地方政府主导的结果。一、房地产投资具有规模大、利润大的特点，地方政府想通过将当地的房地产产业尽快培育成支柱产业，从而快速提高财政收入即GDP的增长来获得政绩。二、为增加地方财政收入，地方政府有意抬高土地的拍卖价格获取巨额财政收入。虽然这样做使财政收入增长加快但是这样做势必增加房地产开发商的经营成本从而开发商将这一成本转让给消费者。三、地方政府控制或取消经济适用房的建设。地方政府之所以不愿意进行经济适用房建设主要是由于1、经济适用房的土地几乎是要无偿划拨的，地方政府还要减免很多费用甚至要贴钱。2拆迁补偿也是一笔很大的支出。3、其他因素，这其中包括房地产项目施工相关的人员、建材等要素的相关建设费用上涨。

房地产信息系统不健全。现有的房地产相关指标体系系统性、科学性较差。目前统计国内房价的主要指标为“中房指数”、“国房指数”。这两个指数分别存在且不能代表全国房地产交易价格的变化情况，数据不能直接反应出交易市场真实变化。就因为这两个指数存在着各种缺陷，使得政府获得房地产完整、即时的供求关系信息变得难上加难。随着房地产市场的改革推进，房地产市场变成了买方市场，开发商为了谋求利益最大化逐步形成了利益同盟。这些开发商通过控制房地产市场的交易价格及房地产交易信息，使得购房人无法获得房地产交易的真实情况。有时开发商还利用买方市场信息不透明这一点，人为的炒作房价，比如散布虚假消息，雇佣人员造成房源脱销的假象等。

投资需求。绝大多数居民都预期房地产价格会一直猛涨。虽然限贷、加息政策增加了购房的难度及成本，但不少地方的房价上涨幅度仍然远远大于加息程度，使得购房者投资房地产热情不降反增。2017年上半年虽然政府出台了严格限购限贷政策但这个政策的颁布只是一味的缩小了购买供给量而没有考虑到刚需人口的购买需求。限房限贷的政策颁布以后使得可购买房源形成了“物以稀为贵”的效应加剧了楼市价格的增长更有甚者限购地区的周边房价也水涨船高出现了非正常上涨。

三、我国房地产现状所处的状况

2010年到2016年底从商品房地产开发投资而变动情况来看，房地产开发投资额呈现逐年上升的趋势，且房地产开发投资占全国固定资产投资比例很大。而从增长速度来看，从2008年至2010年呈逐年上升的趋势，随着政府对房地产行业出台了控制政策，从2011年到2016年底房地产投资额增速有所下降。从投资对象的变化情况来看，投资人把投资目光由商业房产投资逐渐转移到住宅房产投资。

根据国家统计局统计数据显示，国内房地产开发市场具有两个特点，一是竣工面积情况。虽然2015年施工面积较2014年有所下降但是2011年至2015年间住宅房屋施工面积一直处于增长势头。伴随着国家针对房地产房行业出台了一系列的限购政策，部分开发商过多囤积土地的弊端开始显现，为了维护自身的利益，开发商采取的是增长工期的策略，这样就出现了住宅房屋竣工面积占施工面积比例逐年下降的情况。二是虽然拆迁面积的增长得到了有效控制，但管控土地合理开发的难度仍然很大。伴随着房地产开发过程中越来越多的负面新闻的报道，国家对文明拆迁问题的关注度越来越高，进而颁布了很多用于管控拆迁规模及限制拆迁形式的制度文件，然而土地的使用问题没有获得根本的改善，这其中缘由当然有房地产商为了快速追求经济利润而铤而走险，更有地方政府为了获得更好的GDP数据而给予授意。

通过国内房地产数据变化可以看出，2011年至2015年住宅商品房销售额虽然有小幅震动但一直保持着上涨态势，2011年至2015年，住宅商品房销售额不断上涨，虽然2014年有小幅下降，但是从整体趋势来看，销售额一直保持快速增长，通过国家统计局获得的数据显示，2014年住宅商品房销售额达到了62411亿元，2015年销售额更是达到了72770亿元，2015年较上年销售额增长了16.6%。

2015年全国商品房销售面积11.2亿平方米，比上年增长6.7%。在政府颁布严厉的房控政策下，房地产住宅投资额增长趋势有明显下降。虽然房地产住宅投资额的增长获得了有效的控制，虽然极个别地区房地产价格出现稳定甚至是下降，但从全国范围来看房地产价格仍然维持较高水平增长。2015年全国住宅商品房平均销售价格为6473元/平米，较2014年上涨了540元/平米。而2014年较2013年平均房价只上涨了118元/平米，可见2015年房价增长的速度是有多么疯狂。

2010年至2015年房地产开发商通过自有资金投入逐年增多2015年上涨到125203亿元。房地产开发商通过银行贷款融资的总金额在2015年开始出现下降。这一现象的发生显然是由于国家颁布限制房贷政策，使得商业银行严控住房按揭贷款发放量致使按揭贷款发放额有所下降。

从个人房贷的角度来看， 2017 年 6 月，国内人民币房地产贷款余额为29.72 万亿元，同比增长 24.2%。其中，个人住房贷款余额20.1万亿元，同比增长30.8%。个人住房抵押贷款平均抵押与借款比例达到了59.3%。由此可以看受到国家颁布一系列调控政策，推进房地产行业去库存进程，房贷首付比例增长，金融机构提高贷款利率等因素的影响使得房地产贷款与个人房贷款增速有所放缓。在严格的房地产调控政策下，房地产市场交易量有所下降，部分地区的二手房交易价格也有所松动。显然以后个人住房商贷及按揭贷款增速会一直保持较低水平。

四、房地产泡沫带来的危害及防范措施

如果放任房地产泡沫不断放大而不采取措施的话，会对我国经济环境产生以下影响：1.随着房地产泡沫的不断增长势必会抑制其他产业的发展。2.如果房地产泡沫不进行控制的话，一旦房地产泡沫破裂就会产生金融危机。3.房地产泡沫破裂还很有可能带来生产和消费危机。

我国房地产泡沫一旦破裂会对我国经济发展、社会稳定、人民的生活造成巨大的消极影响。我国可以通过以下几个方面来控制、防止房地产泡沫的破裂1.降低商品住房占房地產市场的比例。政府通过大力推进廉租房、经济适用房建设进程。2.通过减免或降低土地出让金和其他相关费用，这样可以降低开放商的建设成进而减轻了购房者的的买房压力。当刚需人群的需求被满足以后，可以使过高的房价成为无源之水。这样可以有效的从源头控制房价上涨。3.加强对房地产市场的管理，避免因对房地产价格过度炒作而使得房地产市场泡沫程度加剧。政府可以加强对房地产市场的监督，防止别有居心的投资团体及个人通过散布虚假信息、买卖房号、人为减少房源造成供不应求的假象等方式炒作楼盘从而抬高房屋成交价格。4.充分利用、引导二手房市场，通过二手房市场也可以有效的解决中低收入人群的购房问题。二手房市场如果可以健康发展的话必然对房地产供给关系产生积极影响。5.积极健全与房地产行业有关的金融监管体系。加强房地产行业信息传递机制，保证政府获得实时、可靠的房地产信息，这样金融机构就可以了解房地产行业的实际情况及发展趋势。政府了解了正确的房地产信息后就可以利用金融机构这个有力的金融工具通过合理的贷款发放量以及贷款利率等金融控制手段来有效的避免房价的大起大落。6.通过合理有效的手段来疏导居民过热的买房行为，抑制居民对房地产过度消费及超前消费的消费理念。由于房价近几年只涨不跌的情况，人们都越来越看中房屋的投资属性而非使用属性认为房子是个保值增值有保证的投资资产。这种意识促使人们对房产市场消费态度变为“恐慌性消费”。人们不仅买房是为了自己居住还要为儿子甚至孙子购买一套房产。这样的行为自然也促使房屋成为了“稀缺”资源，房屋价格自然就水涨船高了。当人们对房地产市场的消费行为回归理性，房地产市场交易价格的增长态势肯定会有所缓解。