经济转型视野的“去库存”与房地产市场稳健性

近年来，随着农村人口向城市的转移，我国的房价呈现着逐渐升高的趋势。就三四线城市而言，在最近的十年内房价上涨了近十倍，这其中巨大的经济利润吸引了越来越多的开放商，房地产业也成为我国的一大经济支柱产业。但现阶段却存在着较明显的房涨价现象，这使得房地产库存居高不下，同时也不利于我国的经济转型。本文从探讨如何维持我国的房地产稳健发展从发，分析了如何在经济转型背景下对房地产业进行去库存，并提出了一些相关的策略。

受社会发展和住房政策的影响，我国住房价格在一九九八年住房分配制度改革后就一直呈现着上涨的大趋势，但在大趋势下却是波动的。我国正处于经济转型的关键时期，我国不同城市有着不同的楼房形势，对一二线城市而言，存在着明显的“房涨价”现象，为此，我国从2016年开始相继出台了很多的限制政策；但对于三四线城市而言，楼房供远大于求，现阶段，面临着严重的去库存任务。这使得我国三四线城市的房地产市场存在着不景气的现象，而房涨价和去库存之间的矛盾正是导致房地产市场不景气的原因，现阶段我们有必要探讨如何制定合理的调控政策，使房地产业在经济转型的背景下实现稳健发展。

一、去库存与房涨价的矛盾

（一）我国房地产业面临的去库存现状

笔者通过查看和分析我国统计局的数据，2015年相比2014年，待售面积同比增长了近一亿平方米。不仅如此，自2011年以来，我国一直呈现着这么快的增长速度，这使得我国的住房库存在逐渐的增加。在这样的情况下，于二零一五年十二月份中央总结了三种去库存政策，一是在甘肃等地，通过召开住房城乡建设工作会议来实现去库存；二是在福建等地，通过出台相应的省级去库存文件实现去库存；三是在山东等地，通过印制房地产方面的通知来实现去库存。不仅仅如此，我国有十三个省份在二零一六年时就已经把去库存写入了《政府工作报告》中，可见我国面临着严峻的去库存现状，尤其是我国的三四线城市。

二、房涨价分析

（一）趋势分析

我国主要有七十个大中城市新建住宅价格指数和百城住宅价格指数两个房价衡量指数。就我国情况而言，前者具有更大的参考价值，因此本文也是借助前者来进行分析的。笔者通过分析得出这样的结论，我国一线城市住宅价格涨幅大于二线城市，而二线城市同样的大于三线城市，三线城市大于四线城市。

（二）经济转型背景下的房涨价现象

目前，我国正处于经济转型的关键阶段，农村正在向城市转变，因而房地产市场还有很大的发展空间，因而现阶段的房涨价现象与我国的经济转型有着密切的逻辑关系。我国各城市的房价都在普遍上涨，但三四线城市没有一二线城市那样的吸引力，使得房涨价对推动我国的经济转型的作用不明显。

三、实现我国房地产业稳健发展的措施

我国处于经济转型的关键阶段，但由于我国经济发展过程中的内在矛盾，引起了现阶段普遍存在的房涨价现象，而房涨价现象使得我国三四线城市面临着严峻的去库存现象，这严重影响了我国的经济转型。笔者认为为保证我国房地产业的稳健发展，可以采取以下措施。

（一）一二线城市要防止房地产泡沫现象的发生

对于房地产较火的一二线城市而言，存在着一定的泡沫风险。这些一二线城市要严格落实国家出台的调控政策，通过限制购房量、提高首付比例等措施来压制房价上涨现象。此外，还可以通过对城市空余土地合理开发的措施来抑制房价的上涨。

（二）三四线城市加强对去库存政策的落实

对于我国的三四线城市而言，虽存在着房价上涨的现象，但同时也面临着严重的去库存现状。因此，房地产商应更加的注重这些住房的出售，对于政府而言，不仅仅要出台相关的去库存政策，还有监督各房地产商政策的落实。如增加三四线城市的公共设施建设，提高三四线城市的医疗教育水平，这可以吸引更多的农村人口，从而更好地实现去库存。

（三）完善住房租赁市场

由于我国现阶段的房价普遍过高，很多想要到城市发展的农村人口并没有承担城市房价的经济能力，笔者认为，城市住房去库存除直接出售楼房外还可以通过租赁的方式，这将吸引更多的农村人口，因而完善租赁市场也是一个很好的去库存方式。

四、结语

我国的经济结构导致了经济转型和房价上涨两个问题，但房价上涨导致了很多的三四线有着严峻的去库存任务，因而在经济转型背景下实现房地产业的稳健发展就要将去库存工作落到实处。文中提出一定的去库存措施，希望对我国的房地产业发展有一定的帮助。（作者单位为湖南外贸职业学院）