新形势下中小房地产企业几种融资方式及财政新规

◎袁玉铃

新形势下中小房地产企业几种融资方式及财政新规

◎袁玉铃

继去年“930”楼市调控之后，特别是今年，全国各地相续出台房地产市场调控新政，其调控手段越来越严，除了传统的“限购、限价、限贷”外，还新增了“限售、限商”等新举措。十九大报告，习总书记重申坚持“房子是用来住，不是用来炒”，“房住不炒”不仅仅是房地产调控政策的主基调，也将是长效机制的主基调，随着调控的持续与深入，房地产金融政策也不断缩紧，解决资金链问题是现阶段中小房地产企业得以继续生存与发展的重中之重。本文仅就分析中小房地产企业主要融资方式及财政新规。

众所周知，房地产开发是一项资金投入巨大、风险与收益较高的投资。在土地购置、前期建设等环节房地产开发企业必须要有大额资金可供支配并投入，才能保证后续的开发。然而，实务中大多数中小房地产企业自有资金有限（一般只占开发成本的10～30%），无法单凭自身力量完成前期建设，倘若不借助各种融资渠道，采取各种融资方式，将不能顺利推进开发项目的完成。融资对中小房地产企业来说是一个不可或缺的重要环节。新形势，供给侧改革，去杠杆，可能会引起银根紧缩，资金缺乏，相对于大房地产而言，中小房地产企业的融资能力日趋显弱，为避免因资金问题陷入财务困境，更要切合实际，量力而行。实务中，中小房地产企业通常采用以下几种融资方式，补充流动资金或充实开发资本。

银行货款

银行贷款主要指商业银行贷款，是目前乃至未来很长一段时间内中小房地产开发企业融资的主要方式，属于典型的债务融资。按贷款使用期是否超过1年分，短期贷款和长期贷款；按有无担保，分信用贷款和抵押贷款。房地产开发贷款一般是长期的、抵押贷款，主要缺点是：贷款数额有限，用款限制多，贷款周期不长，且需要定期支付利息或到期一次性还本付息。

对于中小房地产企业而言，抵押贷款通常是在拿地之后，以土地使用权作抵押物抵押贷款，或在建设阶段，预售之前，以在建项目作抵押物抵押贷款。对于房地产企业举借贷款，银行通常要求按月或按季付息，房地产开发周期较长，在未获得预售许可证之前，只有现金流出而无流入，按月或按季付息，存在较大的偿债压力，财务风险较高。

房地产企业集团，宜适合采用“统借统还”贷款方式，一般可以争取到较低的贷款利率，若预测市场利率将上升，应与银行签订固定利率合同，若预测市场利率将下降，则应签订浮动利率合同，这样可适当降低融资成本。全面营改增后，统借统还业务需注意集团企业将所贷资金分拨给下属或集团内企业，所收取的利率水平一定不得高于金融机构的借款利率水平。《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》[财税〔2016〕36号]附件3：第一条第（十九）项规定：“统借统还业务中，企业集团或企业集团中的核心企业以及集团所属财务公司按不高于支付给金融机构的借款利率水平或者支付的债券票面利率水平，向企业集团或者集团内下属单位收取的利息,不缴纳增值税。统借方向资金使用单位收取的利息，高于支付给金融机构借款利率水平或者支付的债券票面利率水平的，应全额缴纳增值税。

营改增后，房地产企业接受贷款服务向银行等金融机构或非金融机构支付的贷款利息、与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费等费用，其进项税额不得从销项税额中抵扣。《财政部 国家税务总局 关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）：附件1《营业税改征增值税试点实施办法》：第二十七条 下列项目的进项税额不得从销项税额中抵扣：（六）购进的旅客运输服务、贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务。

信托融资

在银行贷款严重不足或不具备贷款情况下，信托融资是个比较好的选择。第一，信托产品灵活的设计能满足不同房地产项目不同开发阶段对资金的需求，同时房地产业的高额收益和较短的投资周期满足了信托的要求;第二，信托审核流程短，融资速度快，融资成本可接受，能够及时弥补房地产企业资金短缺问题。然而，为规避风险，近年来，四大国有资产管理公司很少向三、四线城市房地产商开展信托业务。其他信托公司良莠不齐，其信托融资成本相对较高，中小房地产企业若开发的项目市场竞争能力较强，或正处在快速扩张期、预期利润较好，可以通过这种方式融资；若开发的项目市场竞争能力相对弱，且利润空间较小，则可能无法承受较高的融资成本。除了利息之外，信托财务公司可能还会要求其他的费用，比如承诺费、咨询顾问费等。这些费用也会增加融资成本。

融资性售后回购

房地产企业融资性售后回购业务，是指房地产企业在销售房地产时，与购买方签订合同，约定在日后的一定期间内再将所售房地产回购的一种交易方式。

这种交易方式，如果销售合同中明确了回购日期，到期后必须由卖方回购，同时还约定了利率，就可以认定为融资性售后回购业务；如果销售合同没有约定具体回购日期，或回购仅是备选条件之一，或没有约定利率，或按市场价格回购的，就可以认定为促销性售后回购业务。

融资性售后回购实质是将房产抵押的一种担保贷款，《企业会计准则第 14 号——收入》[财会〔2017〕22号]第三十八条对于售后回购交易，企业应当区分下列两种情形分别进行会计处理： （一）回购价格低于原售价的，应当视为租赁交易，按照《企业会计准则第 21 号——租赁》的相关规定进行会计处理；回购价格不低于原售价的，应当视为融资交易，在收到客户款项时确认金融负债，并将该款项和回购价格的差额在回购期间内确认为利息费用等。企业到期未行使回购权利的，应当在该回购权利到期时终止确认金融负债，同时确认收入。（二）企业负有应客户要求回购商品义务的，应当在合同开始日评估客户是否具有行使该要求权的重大经济动因。客户具有行使该要求权重大经济动因的，企业应当将售后回购作为租赁交易或融资交易，按照本条（一）规定进行会计处理；否则，企业应当将其作为附有销售退回条款的销售交易，按照本准则第三十二条规定进行会计处理《企业会计准则第14号——收入》应用指南规定，采用售后回购方式销售商品的，收到的款项应确认为负债。

融资性售后回购取得的资金无限定特定的用途，既可用作流动资金、也可用作项目建设资金等，由企业按需使用，切实解决了房地产企业资金压力，但这种融资方式是把“双刃剑”，处理不好，会大大贬损房产价值，从而大大增加融资成本。

关联方借款

关联方借款可解释为关联企业或者关联个人向目标企业提供资金，并签订借款协议。实务中，中小房地产企业经营中经常出现大量关联方借贷业务，特别是在资金周转困难的时候。选择从关联企业和关联个人调集资金，虽然能够暂时解决燃眉之急，但是存在较大风险，特别是涉税风险，利息扣除、利息发票引发的财税风险，其一，关联方借款约定收取利息的，收取的利息方需按“提供贷款服务”项目缴纳增值税，且房地产企业取得贷款利息发票不得抵扣进项税额；其二关联方借款不收取利息的，《财政部 国家税务总局 关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号），将无偿提供服务列入了视同销售范围，也需要缴纳增值税，这无形中增加了借款成本。（此处未考虑企业所得税、个人所得税及其他附加税费）。

上述列举的几种融资方式，是目前中小房地产企业比较适用的融资方式，各有优点，同时也存在不足，房地产企业的融资渠道是多元化的，融资方式也是多种多样的，中小房地产企业应根据自身实际情况，测算资金需要，合理选择融资方式，通过融资来优化资金结构，满足企业发展需求。特别是在现阶段，资本市场更倾向于大房企，房地产行业垄断局面已经形成，中小房地产企业将慢慢边缘化，面临着被淘汰、被收购、被兼并局面。保持资金链稳定，是中小房地产企业生存之道。

福建兴成税务师事务所有限公司）