新形势下房地产成本控制与管理新思考

◎殷文政

新形势下房地产成本控制与管理新思考

◎殷文政

国民经济的迅速发展推动了房地产行业的迅速发展，在社会主义市场经济日益完善的新形势下，房地产行业的市场竞争越来越激励，加之房地产行业易受多个因素的影响，如国家政策、资金等，所以成本控制与管理对房地产开发和运营有着重要作用。本文主要探讨了新形势下房地产成本控制与管理。

在房地产行业不断发展的今天，房地产成本控制对工程项目经济效益提升的作用越来越显著，从某种程度上说，这加快了房地产行业提升自身创新意识及核心竞争力的脚步。然而做好成本控制与管理工作是提升房地产行业经济效益的有效途径，所以，如何科学控制房地产项目成本，促进项目利润最大化的实现是每个房地产公司需要深入思考的问题。

房地产成本管控现状

管理流程相对模糊。就当前而言，在房地产开发项目实施过程中，不少房地产行业的成本管理流程或管理方法都较为模糊，主要原因在于管理者缺乏良好的管理意识。在此种管理形势下，房地产成本管理难以真正落实到现实工作之中，成本管理的主体有待明确，成本管理难以形成健全的流程体系，最终促使房地产开发项目在具体实施过程中出现主体分散、成本管理缺乏统一规范的现象。

成本控制体系有待完善。目前，房地产成本管理的方法是利用财务决算控制成本效果，然而我国不少房地产公司的经营管理缺乏严格的制度标准，基本是一惯而行，没有切实做好财务和预算的有效衔接，促使二者各自为政，存在投资浪费现象。虽然也有一部分房地产公司制定了系统化、科学化的成本控制与管理制度，并有效衔接了制度与项目开发，但在实际工作中，成本控制与管理工作涉及多个部门，而成本管控部门没有得到企业的高度重视，不仅设置级别较低，而且缺乏成本考核体制，这无疑影响了制度作用的发挥，最终促使制度形同虚设。

管理人员综合素质有待提高。房地产的成本控制与管理是一项复杂的工程，贯穿于整个项目过程中，这就对进行成本管控的人员提出了更高的要求，即不仅需要具备一定的专业知识，良好的综合素质，而且需要了解房地产建设过程中施工材料、工艺的成本价格，认识房地产具体项目中易发生成本管控问题的相关环节，掌握解决相关问题的办法等。所以为了做好房地产成本控制与管理工作，除了需要培养现有人员的综合素质，还要积极引进新的专业人才。

新形势下有效实施房地产成本管控的相关对策

做好各阶段的成本控制。为了提升房地产成本管控效率，需要做好各阶段成本控制，形成全方位的成本控制体系。在拿地阶段，需要认真进行前期调研，促进科学投资分析评价体系的形成，依据公司具体战略，制定有效的成本控制系统，在此阶段，房地产公司需要组织相应的研究小组，共同调研成本，综合分析房地产项目。对项目实施实地调查，可以了解入地属性及其周围市政设施，依据这些调查结果制定成本估算，同时还需制定涉及动静态投资目标的分析体系；在计划阶段，房地产公司需依据自身实况选择更符合市场、客户需求的方案，节约成本，综合考虑各方案间的经济性，做好事前控制，从而选择既适宜自身发展又具有较强盈利性的方案；在施工阶段，房地产公司应在充分了解相关成本目标的基础上严格进行执行，最大限度地避免执行偏差，及时否定不科学的设计，从全局考虑，提升设计更改的可行性。

明确产品定位及成本目标。在房地产成本管控活动中，清晰的成本管控目标对成本管控而言有着极为重要的作用，是实施成本管控的主要依据，从某种程度上来说，房地产是一项与广大人民群众利益、生命相关的项目，具有较强的现实意义，所以在建设房地产项目时要加大对管控目标的重视程度，在具体建设过程中要遵循既保质又保量的重要原则，基于良好的建筑施工质量，才可以更好地追求自身利益。为此，此成本管控目标的设定需要综合考虑建筑质量及施工质量，且在具体设定过程中需要实施精细化管控，依据实际发展情况从整体上设置一个成本管控目标，然后依据此目标在相关环节也进行目标设定，主要涉及建设施工与管理等环节，切实将建设成本目标贯穿于整个建筑环节，从而为房地产成本管控的顺利实施提供保障。

强化成本考核成本评估。 房地产公司需以更加主动的态度进行成本管控模式创新，使相关人员不再局限于被动接受的状态，可以主动参与成本管理，与此同时，房地产公司还需放宽参股要求，允许相关工作人员进行股份参与，尽可能地减少项目运行风险，将难以掌控的成本上报至上级部门，由它们负担这部分责任，从而提升工作人员参加成本管控的主动性。另外，房地产公司还需组织成本考核小团队，主要负责成本控制与管理部门制定相应的成本考核内容，分别考核房地产公司与项目部的管控效果与执行能力，同时需将考核结果上报给相关部门。需要注意的是，在具体考核过程中需合理排除一些特殊影响，如因法律法规产生的影响，以保障考核的科学性、公平性。

做好成本优化。房地产项目是一项系统的工程，成本管控的设计是成本管控必不可少的管控手段，由于房地产项目的建设离不开设计图纸，设计过程中产生的失误将会对后续成本管理带来严重影响，因此在设计环节需实施限额设计，任何环节的工作都需要有对应的成本指标，利用改善技术设计的手段节约建筑是公平的成本，且限额设计的实行在工程规划设计阶段有着重要作用，不仅可以有效控制造价，而且可以提升设计质量，促进建筑物设计经济和技术的有效结合，为房地产成本控制与管理的有效实施铺垫基础。

总而言之，在当前形势下，做好房地产成本控制与管理工作具有较强的现实意义，不仅可以增强房地产行业竞争优势，而且可以提升房地产行业经济效益，但房地产的成本控制与管理是一项复杂的工程，贯穿于整个项目过程中，所以依据实际发展情况制定相应的对策至关重要，从而为房地产项目的顺利运行提供保障。

（作者单位：山东海的实业有限公司）