长租公寓等风起

李文卉

核心提示：这个市场是利好和困惑共存，开发商只有摸着石头过河。

11月1日上午10时30分，武汉市住房租赁交易服务平台上线试运行，这是一个有政府背景的，集企业准入、房源发布、预约看房、合同签订、房源验证、租赁合同备案、办理入住和退房等业务于一体的服务平台。此前半个月内，北京、广州等城市已上线了类似的平台，天津、合肥等城市正蓄势待发。

在“租售并举”被写入十九大报告之后，建立类似的住房租赁服务平台对地方政府而言仿佛成了一种政治正确，然而对一部分企业来说，长租公寓业务早就是一种道路正确。

房地产企业吃螃蟹

以2015年初住建部发文加快培育和发展住房租赁市场为起点，不到3年时间里，在Top 30房企中，已有1/3切入了长租公寓市场，包括万科、旭辉、龙湖、朗诗、保利等。

万科在2015年就单独成立了租赁公寓业务部发展长租公寓，随后开始在广州、厦门、重庆等城市进行尝试，并统一为“泊寓”品牌。万科A10月31日在深交所互动易平台上回应投资者称，截至今年三季度，万科泊寓已在24个城市累计开业82个项目，共约2.4万间公寓。

龙湖地产则在2016年的中期业绩会上宣布，以“冠寓”品牌正式涉足长租业态，目前已在8个一二线城市布局，计划2017年底开业房间数超过1.5万间。

旭辉则将长租公寓作为多元化布局的方向之一，目前旭辉“领寓”已在上海、苏州、杭州等城市筹建20多个项目，计划今年入市2万间。

链家是地产中介中将长租业务作为道路选择的典型代表。早在2012年底，链家就开始以“二房东”的身份打造“自如寓”品牌，试水长租公寓。自如寓的所有房屋均经过专业设计，实行统一风格的装修，并提供租期内保洁、维修家电等一些基本的公寓服务。目前，自如寓在北京和上海两座城市一共拥有8个项目。

伟业我爱集团副总裁胡景晖也曾表示，对于目前参与长租公寓市场的几类主体，经纪公司在租赁市场经验较为丰富，且本身有着辐射范围广的门店，是相对而言的优势。

更多的创业企业和酒店管理公司也加入了战队。创立于2009年的魔方公寓是最早发现长租市场的创业企业，现已成为集中式长租公寓品牌的老大。YOU+国际青年公寓、优客逸家、新派公寓等类似品牌，也如雨后春笋般涌现了出来。传统酒店也推出了自己的长租公寓，包括如家的逗号公寓、华住的城家公寓等。

重还是轻 这是个问题

根据东方证券的研报测算，目前我国房屋租赁人口大约为1.9亿，主要由流动人口及高校毕业生构成，租赁市场规模已超万亿。而随着城市化继续推进，持续增长的流动人口规模将为租赁人口提供基础。预计至2030年，国内租赁人口将达2.7亿，整体市场规模将达4.2万亿元。

同在住房市场，这块看起来巨大的“蛋糕”，需要的却是与房地产开发全然不同的啃法。房地产开发的高杠杆、高回报、短周期属性，在这里都行不通。于是，是重资产还是轻资产，成为另一种道路选择。

前文提到的万科泊寓、龙湖冠寓和旭辉领寓是典型的重资产玩法，基本都是以成立单独事业部的形式来自营长租公寓。

保利、绿城、复星等企业则选择了较轻的模式，只提供房源，运营工作交给专业公司去做。例如保利地产成都公司选择与四川优客逸家进行合作，联手打造 “UOKO公寓”。由保利提供成都市剑南大道的保利星座项目为租赁场所，优客逸家将其按照青年人居住标准，提供装修、维护、有偿O2O等一系列运营服务。

以魔方公寓为代表的创业企业，则选择租赁整栋商业或工业产权物业进行改造、经营，并提供服务和完备的管理，以出租公寓来获取盈利。这种赚取“剪刀差”的模式看起来吃力又不讨好，但好在有唯利是图的资本撑腰，倒也存在得合情合理。

魔方公寓在成立不久后，便拿到了华平投资和德同资本的A轮融资，华平投资更是跟进了其之后的每一轮融资，截至去年C轮融资时，魔方公寓的估值已达到10亿美元。此外，雷军也看多长租市场，顺为资本给YOU+公寓投了1亿元，经纬等机构给了优客逸家2000万美元投资，新派公寓也获得了赛富投资的1.6亿元。甚至连给行业做SaaS管理系统的蘑菇租房，也因此拿到了数千万元的投资。

互联网巨头也来凑热闹。10月24日，京东高调宣布进军房地产，尽管只是计划围绕服务平台，与房企、代理商展开定制合作，但已有分析认为，借助线上大数据以及信用平台的优势，京东极有可能进军长租公寓领域。此前，阿里巴巴披露将有超过100万间公寓正式入驻支付宝，阿里将在上海、北京、深圳、杭州、南京、成都、西安、郑州等8座城市率先推广信用租房。

租不起 也出租不起

2015年1月6日，住房城乡建设部发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》，提出要大力发展住房租赁经营机构，完善公共租赁租房制度，拓宽融资渠道。两年多来，北京、上海、沈阳、南京、武汉等13个城市，成为首批利用集体建设用地建设租赁住房的试点城市，各种类型的长租公寓开始在这些城市出现。

有政策背书固然是好事，但消费者感受及企业经营状况却是完完全全的市场行为。

万得、华菁研究所的研报显示，55%的拿房成本占比和65%的入住率，是长租公寓行业盈利临界点。但很多公寓企业的拿房成本加上装修成本已经占到了80%。于是，长租公寓动辄4000元至8000元的月租金，成为消费者的最“丧”体验——“如果我付得起这么高的租金，为什么不去买套房子呢？”

据《21世纪经济报道》调研，近9成受访者认为长租公寓的租金太高。

与此同时，长租公寓却普遍赚不到钱。龙湖地产近期对外明确表示，3年内不考虑长租业务的盈利问题。已经试水长租公寓两年有余的世联行，该业务目前仍然处于亏损阶段，其2017年中报显示，上半年公寓管理业务收入为0.68亿元，同比增长494.78%，但成本同比增加1.13亿元，资产服务业务毛利亏损0.33亿元，同比下降211.91%。

有人算了一笔更细的账。仅就轻资产的长租公寓项目而言，由于上下游租金可以滚动对冲，前期成本主要是装修成本，按照单间房4.5万元的同业标准，一个200套房间的公寓项目，投资额接近1000万元。

对一般的企业来说，这不是个小数目，但对房地产开发企业而言却是九牛一毛。所以澎湃资本合伙人朱靖雷在公開场合表示，长租公寓市场的主要机会还是留给开发商的。持这种观点的人不在少数。

但也有另一种看法：对房地产开发企业而言，长租业务怎么看都只能算是低利润的业态，这是一个不得已的必选项。

“对地产公司来说，从来都是得土地者得天下，然而持有型、租赁型的比例会越来越明确且比重越来越高地写进土地出让条款中，土地的用途被锁死，要想拿到土地就必须这样做（租赁）。”某地产集团武汉分公司工程部经理李鑫告诉《支点》记者，在未来的新增地块中，开发商自持/租赁的比例甚至有可能达到50%，即同一地块商品房和租赁房的比例为1：1。

目前，一手房的年交易额大约为10万亿元，业界公认整个规模还会维持几年，可以说无论从市场规模还是从市场接受度上来看，一二线城市住房销售市场的火爆还会持续一阵。“一定程度上，长租市场有点像政策引导下的强制转型。”李鑫表示，如果这是一件不得不做的事，怎么做就变得至关重要了。

“我甚至觉得那些积极参与长租业务的地产公司，骨子里更看重的是土地增值的收益。”李鑫的回答非常直接。

总的来说，长租公寓市场是困惑与利好并存，只能选择摸着石头过河。但从更广阔的视野来看，对目前被政策“锁死”、被舆论诟病的房地产市场来说，它可能是救命稻草也可能是破解困局的“活水”，对行业内的中小企业尤其如此。所以，不妨更乐观一点，毕竟当风吹来的时候，比没站在风口上更遗憾的是你根本没站起来。（支点杂志2017年12月刊）