房地产业经济效用分析

（山东农业大学 经济管理学院，山东 泰安 271001）

房地产业经济效用分析

林姿辰

（山东农业大学 经济管理学院，山东 泰安 271001）

在当前情况下，房地产业的快速兴起与当前的房价高速上涨慢慢变成各级政府及广大普通老百姓所头疼的一个问题。最近，国务院也进行了多次抑制房价突然大幅度变化的政策推广，这些政策的主要内容直指快速上涨的房价，如果想要对房价进行进一步的调控，就必须做到稳定房地产市场。然而伴随政府拍卖的地价、五金建材等所有房地产开发所必需的材料和设施的价格不断飞涨，房价只有可能呈现出一种只涨不跌的趋势。然而，虽然房地产业呈现一派繁荣之景，房地产的使用寿命却令人堪忧，其中，尤其是置业投资的房地产业的建筑使用质量，这些建筑的短命会造成投资者的损失。本文利用经济学的角度从经济性效用的方向入手以全寿命周期成本的观点对此进行分析。

房地产业；经济效用

一、房地产业经济效用概述

效用这个名词是在西方经济学研究的过程中产生的一个术语，这个术语指的是个人在进行商品消费或者进行活动时所获得的一定的满足感。而本文所指的经济性效用的内涵是：房地产业的经济性能够给消费者所带来的有利用途与相关效益。

而在实际当中，一般所称的房地产业经济效益指的是房地产的价格，但是这个价格从广义上来说，并不仅仅只是代表房屋出售的初始价，而是一个全周期的过程，包含了许许多多的方面，即从整个项目的起始构思、策划和设计、建造和施工、推广和营销、使用和维护直至被拆除的整个过程中出现的成本费用。在此过程中，对于项目的构思和策划、建造和施工以及营销阶段所出现的成本费用，这些都是由建筑开发商来承担的，为房地产寿命周期成本中间的第一个层次。当这一层次完成之后，就进入了第二层次，这一层次是把销售的价格转化为对其进行消费的消费者购买的成本，另外还要加上一些消费者直接承担的使用和维护成本，以上即是所称的消费者的房地产寿命周期成本。之后便是第三层次，第三层次中的消费者比较广义，它认为整个社会都是消费者，从社会层面的角度来看，房地产寿命周期成本包括建筑商和消费者承担的整个成本，在这个基础之上，该周期成本还包括房地产的弃置成本，即构成了全寿命周期成本的全部概念。然而，房地产的寿命周期成本并不是所有房地产商用来衡量其给予消费者带来的经济性效用的标准，他们一般所考虑的是消费者使用的年均成本，即是房地产的全寿命周期成本和实际的使用年限之间的比值。为了严格控制年均的使用成本，保证其降得比较低，也就是全寿命周期的成本在整个房地产全寿命周期内的分摊达到最大，这也就意味着整个房地产要在其有效的使用年限内为购买该房产的消费者提供足够多的效用，只有这样操作，才能让消费者的经济性效用达到最高。

二、房地产业经济性效用具体分析

目前，在我国房地产市场中，还存在着一个非常普遍的问题，那就是建筑非常“短命”，这一点貌似与我国的经济水平不相符合。有一个统计数据表，我国的房地产平均寿命只能达到30年。下面对房地产寿命的周期的不同层次进行大致的分析：

1、在建筑开发商层面的分析

建筑开发商对于这个房地产的成本关注点主要在于其设计与建造的过程中付出的成本。为了对经济利益进行最大化，建筑开发商往往会在设计和施工的时候使用“降本增效”的一些措施。比如说，在设计的过程中，为了追求高容积率，缩短建筑的间距，造成小户型房屋无法进行再次改造，或者严重阻碍整个房屋的采光与通风；有的建设开发商在进行施工的过程中采用一些质量较低的材料，这些在源流上的“成本控制”都会造成建筑的实际使用寿命降低。

2、在消费者层面的分析

对于消费者而言，所关注的不单单是初始时候的买入价格以及后续的使用，对于维护的成本也是消费者非常关注的东西。作为一般消费者置业投资的主要对象——房地产项目是一项具有较高耐用性的长期资产，这种投资在未来的消费和使用的过程中会被慢慢的耗用。所以，在整个使用过程中都会出现的交互发生维护成本是不可忽视的。有一些专家早就发现并指出，在同纬度的一些地区中，我国国内的住宅能耗是一些发达国家的2～4倍；但是我国的住宅卫生洁具耗水量极大，甚至高出发达国家30%，且废水循环利用率只占发达国家的四分之一。在我国的房地产投资中，消费者不仅仅需要直接为房地产业进行高额投资，还要支付着长期的高额运营和维持的费用。此外，在进行绿色节能技术应用中又会造成成本的增加，这直接造成了消费者的年均使用成本的明显提高，极为不经济。

3、在社会层面的分析

从社会的视角我们可以看到，房地产的弃置成本对整个环境和社会会造成很大的负担。据称，近几年全国城镇拆迁房屋的面积已经占到了当年的开发商的商品房竣工面积的近40%。由于一些规划设计上的不合理，造成大拆大建的事情频繁发生。大量还“年富力强”的房地产项目被拆除，没有达到物尽其用，造成了很大的资源浪费，另外还会产生许多难以处理又不得不处理的建筑垃圾。让这些本来可以避免的建筑垃圾带来很大的废弃成本和环境损害，然而这些弃置的成本最后产生的问题都是由社会这个最大的“消费者”来承担。

所以可以看出，整个房地产市场上，对于不同的利益主体而言，都有着不同的成本和消费观，所以他们对于整个寿命周期的成本的态度也是不尽相同的。对于建筑开发商而言，往往目光短视，为了追求短期效益不择手段，推动了房地产整个寿命周期成本的提高。而一些消费者往往只关心房地产的初始买价，对于房地产的环保节能效果以及运行维护费用往往不是特别关注。如果从宏观的成本控制视角来看，可以发现这些运行成本和由整个社会所承担的弃置成本都不是他们可以进行控制的，都需要立足在宏观的建筑开发设计规划。所以，整个房地产的全寿命周期成本不仅是对开发商成本的计算，更应该注重于站在全局的角度统观整个寿命周期全过程的成本，从源头上进行着手实施，并进行充分透彻的分析，这样才能对开发商进行先导的、前馈性的控制，特别是在一些使用成本上的控制，这样就可以避免在后续的使用过程中出现很多无谓的费用。

三、提高房地产业经济效用的措施

1、加强房地产寿命

第一点就是要在实质上进行房地产寿命的延长。对于房地产的寿命延长不同于在设计上让使用年限尽量变长，它的概念涵盖的范围非常广，主要包含了整个建筑从开始建好到整个结构维护至再也不能使用的整个阶段。从这点上来说，如果出现已超过设计使用年限的建筑并不是说它就不可使用，也不是说如果没有达到设计年限，就可以放心使用。对于一些老旧的建筑要尽量进行再生设计，并进行良好的维护和加固工作，还要进行病害的处理，这样可以延缓其衰老期，让整个使用年限得到延长。

2、加强成本控制

要从源头上进行全寿命周期成本的控制，树立一个“强本而节用”的思想观念并利用科学的手段加强地产的使用寿命。在进行项目开发的前期阶段就要为以后的使用进行全方位的综合考虑，特别是对于节能技术的使用，在进行设计之初就要进行充分的考虑，防止在日后进行使用的过程中出现一些不必要的能源浪费，尽可能对减少维护运行的成本。另外一些节能建筑在开发过程中会采用一些新型材料或者是新技术，这样操作会带来一些建造成本的大幅度增加。但是要从宏观理念上思考，要有“为了省钱而花钱”的思想。国外有很多的研究显示，如果使用一些新技术或者是新材料可以让后期进行维护的投入出现几何倍数的减少，虽然表面上增加了一定的建筑成本，但是可以让后期的寿命周期成本大幅度的降低，并且可以节约很多的后期管理成本，让整个全寿命周期的成本大大地降低。另外这些节能建筑有很多的优势：首先是在当今能源的价格出现不断攀升的情况下，可以让消费者省去一大把能源开支；其次是与传统建筑项目相比，能为使用者创造一个更为舒适和健康的居住环境，提高消费者的居住品质。

3、加强政府调控政策对于开发商的监督

如果政府的调控政策想要进行有效的实施，应该需要做好以下几点：第一点是要加强开发商所披露的信息力度，建立一套完备的房地产信息披露体制，让开发商的整个房价成本以及一些销售的信息可以被强制性地显示在公众面前，这样就可以让公众进行公开、公正、及时的监督。这样就可以减少或者防止政府与一些房地产商之间由于信息的不对称造成房价泡沫等情况，所以力争要做到房地产商对公众的信息进行公开化、透明化；第二点要实行独立的第三方监督，通过引入第三方的监督和治理实现公平公正，由于当前我国的中央政府迟迟没有设立一个独立的房产监督机构，更为重要的是房地产的调控是需要诸多部门共同努力的，而且这些单位之间都存在一些复杂的调控政策，所以难以形成合力，不能进行统一的调控，而且每一个地方的调控侧重点是不同的，也没有什么政策可以兼顾，故而往往会出现调控结果同预期存在偏差的情况。

四、结束语

自从政府提出改革开放以来，中国的房地产事业如雨后春笋般兴起，并逐渐成为了一个独立的产业。伴随当前房地产事业的逐步快速发展，房地产业已经在普通市民的生活和工作中产生了一些重要的影响，房地产业所带来的经济效益和社会影响力与以前相比是不可同日而语的，当今社会下，房地产开发与国民经济的增长之间已经有了密切的关系，而且这种关系一直成为近期学者之间热议的话题。房地产发展到今天对于科技的应用，可以让全寿命周期成本降低，国家必须要出台一些相关的经济激励政策，让相关的地产商可以进行节能建筑的开发建设。

[1]李祥赞:房地产业经济效用分析[J]．建筑工程技术与设计,2016 (08):2694．

[2]周银:关于房地产业调控政策的思考[J]．现代经济信息,2013(7): 27-28．

[3]王晶、谭进鹏:调控中国房地产价格的货币政策效应研究[J]．经融经济,2015(26):50-51．

[4]王爱国:对于房地产开发及投资经济效应分析[J]．投资理财, 2013(20):80-81．

[5]李曦、牟尧:中国房地产市场治理现状及前景[J]．中国西部科技,2011．10(24):72-73．

（责任编辑：孙茜茜）