房地产上市企业经营绩效评价影响因素分析

文/孙飞，全球能源互联网研究院

房地产上市企业经营绩效评价影响因素分析

文/孙飞，全球能源互联网研究院

随着我国市场经济制度的不断完善，为了增加企业的投资资金，很多房地产企业选择了上市，这些企业的经营绩效成果变为了人们关注的重点，本文在对房地产行业进行基本分析的基础上，提出了影响经营绩效的几大因素，并提出了现有的经营绩效评价方法。

房地产；上市企业；经营绩效；评价方法

1 房地产业的特点

随着市场经济的不断发展，土体以及土地上的房屋已经由自然属性的物品变为具有社会属性的商品了，这就产生了房地产行业，由于它涉及到多种行业和领域，因此对社会经济的发展行成了极大的影响。

房地产是由土地和土地上的建筑构成的，房地产行业有如下特性：

1.1 区域。房地产行业是由所处的区域决定的，如果一个区域的经济发展良好，社会治安稳定，该地的房地产行业发展较快，如果一个区域的经济落后，居民没有过多的经济资源购买房地产，该地的房地产行业发展会比较缓慢。

1.2 投机性。风险性和投机性是并存的，由于房地产增值快和功能的耐久性，为房地产投机提供了可能。

1.3 受政府的政策影响大。我国土地资源集中在政府手中，政府会根据房地产行业的发展情况，酌情出售土地；同时，政府也会根据住房销售的情况，发布一定的政策，限制很多城市发布了限售令。

2 房地产上市公司的概况

在上个世纪九十年代末，我国开始进行住房制度上的改革，改变了福利分房的政策，住房也变得市场化，我国的房地产才算是实现真正意义上的市场化，开始走上迅猛发展的道路，所以房地产业在我国也属于新兴的行业。

我国商品房的价格上涨的幅度很大，但是并没有影响到商品房的成交量。总体发展态势非常迅猛。由于受2008年的金融危机影响，我国的房地产行业经历了一段低估，但是经过一段时间的调整，房地产行业又重新开始起飞，我国房地产业在2008年受到了金融危机的影响，持续了一段时间的萎靡，但是经过一段时间的整合，又重新出发。

3 经营绩效评价影响因素

由于房地产上市公司具有自己独特的行业特征，所以只有针对性的分析出影响房地产上市公司经营绩效评价的因素，才能构建出一套真正适用于房地产上市公司的绩效评价指标。

企业是市场经济的一份子，需要与其他各种市场单元发生联系，因此它的经营也会被各种因素影响，只要是与经营有关的因素，都会对企业产生或好或坏的影响。只有分析好其中的影响因素才能更好的做好绩效评价工作。房地产的经营开发比起一般的商品更复杂，所以就会表现出很多独有的特点，而这些特点都会影响到房地产上市公司的经营绩效评价，主要有以下几个方面的影响因素：

3.1 地域属性强。房产最大的特点是不可移动性，这决定了房地产企业必须要现有土地，才能经营开发，因此地域属性强。不同城市之间的商品房一般是不具备竞争，只有同一城市的房地产企业才能具有竞争性。在设计经营业绩指标的过程中，企业应当加入土地储备数量等非财务性指标，从而反映房地产行业的地域性特点。

3.2 开发和经营的风险大。由于房地产开发的投资大，周期长，有很大的时间价值风险。房地产开发的资金投入是非常大的，资金流程环节也比较多，每一个环节都可以决定企业的经营效果，这也在无形中增加了房地产经营的风险。由于我国许多房地产上市公司都是向银行贷款进行开发和建设，负债水平非常高，这也就很容易使企业陷入财务危机中。所以在我们进行选定绩效综合评价指标时，反映企业偿债能力的指标是必不可少的。

3.3 投资周期长。房地产不同于一般的商品，一次性就可以使商品的价值形成并实现，是需要长时间的经营。房地产价值实现的先期性和多样性无形中增加了开发和经营的难度。投资周期长这决定了企业不能用一年的指标来确定企业的绩效。

3.4 政策导向性强。房地产属于我国的第三产业，对我国经济的发展具有很重要的作用。所以房地产资源的分配、使用直接关系到居民的生活，因此政府除了要运用市场调节手段，也要加强宏观调控，规范房地产上市公司的经营行为。例如在我国实行的公积金政策、土地增值税政策和金融利息政策等对房地产企业发展具有导向性作用。所以我们也必须要考虑到国家的政策法规对整体绩效的影响。

绩效不同于效益，绩效是一个更为宽泛的概念，它既反映了投入和产出的对比关系，又反映出间接的、潜在的对主体和客体的影响效果。绩效评价是指应用数量统计关系和运筹学方法，采用特定的指标体系，对照统一的评价标准，按照一定的程序，通过定量、定位分析，对特定主题在一定时期内做出的效益和成绩，做出客观、公正和准确的判断。

4 经营绩效评价方法

在过去大多数的研究中，都只是采用单一的评价法。但是单一的评价法得出的结果可信性值得怀疑。选择哪种评价方法是受主体的主观影响的。面对同一个被评价对象，不同的人就会选择不同的评价方法，所以得出的结果也是不尽相同的。对于房地产行业上市公司绩效评价方法主要有财务比率分析法、EVA分析法、平衡记分卡法、DEA（数据包络分析法）、因子分析法等。他们应用的比较广泛，各有各的优缺点，单一的采取某种形式进行绩效评价并不能准确的反映出房地产上市公司的经营绩效成果。所以近几年来学术界开始提出以“组合”的形式来进行绩效评价。

[1]刘辉,周晓燕.国有大中型企业经营绩效影响因素分析——以浙江省级国有监管企业为例【J】企业经济 2012年07.

[2]张敏,张旭.基于DEA的房地产上市公司经营绩效评价【J】中小企业管理与科技（中旬刊）2007年11期.