澳大利亚共有产权住房：制度设计及启示

龚鸿博

【摘要】共有产权住房近日收到广泛学者和人民的关注，其使得中低收入群体在房价大涨后还能实现有屋可居。本文从共有产权的基本理念入手，通过对澳大利亚共有产权发展历程以及制度设计的了解认为我国未来的共有产权住房应加大市场参与性，通过完善相关政策指导，建立相关机构，逐步实现通过市场机制解决共有产权住房问题，减轻政府财政压力。

【关键词】共有产权住房 澳大利亚 市场机制

2016年12月中央经济工作会议明确指出“房子是用来住的，不是用来炒的”，为还原住房居住属性，使得全民住有所居，促进房地产市场健康平稳发展，共有产权住房制度受到政府以及学者们的高度关注。共有产权住房的兴起，在一定程度上调整和完善已有的住房保障制度，要想在实践中科学有效的实施共有产权住房计划，需对其概念有充分的理解，并吸收国外经验优化政策设计。

一、共有产权概念解析

根据我国《物权法》规定，动产或不动产可由两个或两个以上的个人或单位持有，共有包括共同共有和按份共有，前者指共有人对共有的动产或不动产共同享有所有权，后者为按照其份额享有所有权。“共有产权”指同一财产有两个或两个以上的权利主体享有所有权，其制度包含了一系列的产品、方案和计划。共有人可以是法人，也可以是自然人，如共同接受赠与、合伙财产、夫妻共有财产等。针对于共有产权住房，除购房人外，共有人一般为住房保障机构，但也不是必须是政府部门，既可以是自然人，也可以是各类法人，这根据各个国家政策而定。

据此将具有两个或两个以上权利主体按份享有所有权的住房界定为“共有产权住房”，如果共有人是公共组织，主要是为了缓解中低收入群里的购房支付能力不足问题，则具有保障性质。共有产权住房使得住房保障对象通过共有产权方式拥有自己的住房，即实现安居，又能分享产权住房所带来的收益。此外，相比较于传统的住房政策鼓励购买完全产权的住房，共有产权住房共有人之间可以弹性调整产权份额，更能满足差异化的住房需求。从政府角度看，政府以共有权利人身份对共有产权住房的处分、收益和使用都享有合法的权利，更能实质性合理调配住房保障资源，提高住房保障效率，也使得政府各种投入获得收益性和流动性，增强政府保障能力。

二、澳大利亚共有产权住房产生背景

澳大利亚政府认为居民拥有自己的住房有利于整个社会健康稳定的发展，并且房地产的发展也可以促进其他相关产业的发展，并且提供大量的就业机会。此外，澳大利亚政府将居民的住房权看做人权的一个组成部分，使人们获得适当的住房对减少贫困以及消除贫困对整个社会具有重大意义。然而，房屋价格与房屋购买能力之间的差距越来越大，澳大利亚房屋平均购买成本在1996年仅是住户年均收入的4倍，而在2007年就上涨到7倍，此外伴随着低收入家庭购买能力的下降，使得更多的人无法拥有自己的住房。如果紧靠政府的财政补助解决住房问题给政府的财政带来了很大的压力。共有产权的本质就是共同分担房屋成本的产权所有者共同享有房屋所带来的收益，这使得低收入人群可以和其他人共同购买房屋，提高住房自有率。

在过去的几年里，澳大利亚共有产权住房已经出现了显著的增长，大多数州和地区都有了这个计划，其已成为共有产权住房项目最发达的国家之一，在政府的支持下出现了更多的为共有产权住房服务的机构，也提出了更多创新性产品，对低收入家庭提供共有产权住房支持。如澳北区的“HomeNorth Xtra”自2004年至2007年3年间帮助了1000个住户实行了共有产权住房计划。这些政府支持的计划本质是为使得住房者阶梯式的拥有住房所有权，而不是直接進行补贴。

三、澳大利亚共有产权制度概览

澳大利亚共有产权分为由政府主导和私营机构主导两种。以政府支持背景下的澳大利亚共有产权住房并不是任何人都可以获得，为兼顾政策利益和市场需求，设定了一系列的准入条件。首先，共有财产权人必须要有一定的支付能力以便能维持后续的贷款偿还以及物业费等基本需求；其次为了实现最初的政策目标，促进低收入群体住房拥有率，对收入最高水平进行一定的限制，防止高收入人群进入这一市场。澳大利亚各地区通过对家庭收入、财产价值以及占有份额比例来对进入该市场的人群进行限制，并随着经济的不断发展进行不断的调整，如澳北区和澳西区的“HomeNorth Xtra”和“First Start”支持的家庭收入以及资产需分别小于$105，000和$70，000，产权价值需分别小于$420，000和$355，000。按照澳大利亚政府规定，申请人在接受评估之后，政府部门会根据评估报告减免其购房费用，并保留其余份额最高可达30%的所有权，受保障者则可以享有最高70%的房屋产权。

澳大利亚共有产权融资方式分为以政府为背景的优惠融资方式以及通过金融市场融资，具有政府支持背景的机构，如“HomeNorth Xtra”推动了澳大利亚共有产权交易的发展，这些机构将政策需要和市场可行性结合起来，他们在获得政府补贴的同时也在市场上建立利益性的业务，如种子基金或从政府获得的债务保证金。澳大利亚政府支持的机构相对会比较保守，对市场的接触持有谨慎态度，在受保护的担保和支持协议下，他们一直在市场上规避风险，倾向于不让自己暴露于更高的风险。

虽然由私营机构主导的近似模式出现得相对较晚，但相对较新，其中的“共同所有权”模式值得我们借鉴和关注，其是一家名为“PodProperty”的机构推出的。它帮助两个或两个以上的经济主体通过共同出资购买住房，代表了最自然的一种出资共有的形态，购房人的产权关系为英美法中的“混合共有”。“PodProperty”就作为一个提供法律服务、贷款和房源的商业机构，并收取一定的费用，实际上作为一个使多个在社会上有住房需求的、分散的个人或家庭进行合作购房的平台。对于一套住房而言，PodProperty合作的联邦银行允许合作购房的贷款个人选择不同的还款计划，保持各自份额贷款的独立性，而与要求合作购房的贷款个人互相充当保证人，这在常规的抵押贷款中是无法实现的。在保障性上，首次购房住户可以作为一个主体共同享受政府专门提供的“首次购房基金”支持，并且可以免缴印花税。endprint

四、对我国的启示与建议

在房价日益攀高的形势下，澳大利亚人愈加青睐运用共有产权模式应对住房需求，经济适用住房共有产权模式也顺势成为澳大利亚主流的保障性住房政策。澳大利亚的共有产权模式一方面在金融政策上进行了大量创新，同时共有产权比例的设定也为我国共有产权经济适用住房相关政策提供了参考依据。共有产权住房不应仅仅是对“经济适用房”政策的简单修补，而更应发挥出市场优势，通过政府与市场充分结合更好的解决保障房问题。

首先，共有产权住房不是必须需要政府持有一部分产权，也可以是住户与住户之间根据出资份额共同享有所有权，这样能更有效的利用社会上分散的资金，也能减轻财政压力，更具有持续性。我国目前主要由政府参与共有产权房的实施，未将广泛的公众力量运用起来，应加强私营机构的培养，促进住户与住户之间共有产权形式的产生，运用市场机制解决住房保障问题。共有产权住房应定位为基本保障房与市场产品住房之间的政策性住房，应采取“政府支持为辅”和“市场运作”为主的指导原则。我国共有产权住房还处于初步发展阶段，市场发育还不成熟，还不能完全交由市场解决，现阶段还是有必要以政府为主。

其次，共有产权的关键在于政府设计新的住房交易模式，提供一定的政策支持，需推出一系列行政框架、监管机构和支持机制与之相适应，需要培养更多的专业管理机构使其能够顺利的实施，在政策上需体现关怀的义务，但也必须控制一定的风险，确保政策目标和社会之间的必要平衡，监督可持续性和商业可行性。由于各地区的收入水平以及房地产环境不一致，应实行不同的准入标准以及管理措施，并进行动态调整。鉴于共有产权房具有政策扶持和帮助性质，应限制共有产权房的住房面积，以满足基本居住功能的普通商品住房标准为其户型面积标准。在产权份额方面，并非政府支持力度越大，所占份额越高越好，需控制政府在共有产权住房中积压的资金压力，产权共有份额也可以根据实际情况进行动态弹性调整。

最后，传统抵押贷款的性质是贷款机构对可靠的客户进行贷款，抵押人承担了房价贬值风险，共有产权使得合作伙伴也将承担相应的风险。从融资方式上看，政府应鼓励更大的私人贷款机构参与到共有产权住房贷款之中，通过政府对其进行补贴保证其政策性，也通过产品创新实现收益性。

参考文献

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