拆不动的金鸡岭？

董忱

有济南市民曾公开评论，金鸡岭别墅群是“济南影响最恶劣的违章建筑、历史最悠久的违章建筑，是眼皮子底下最清楚的违章建筑，是最伤害环境形象的违章建筑”，可以看出大家对这片规模不小的别墅群是多么深恶痛绝。

前段时间，济南创建文明城市，掀起了拆违拆临风暴，力度之大在济南历史上前所未有。然而，如此强力双拆，金鸡岭的违章别墅却仍按兵不动，什么原因呢？

100多栋别墅多数出租或闲置

作为济南历史上时间跨度大、情况最为复杂的违建之一，金鸡岭别墅区20多年来一直处于整改过程中。这些高规格建筑究竟是不是违建？建造合不合法？——20多年来，大家在谈起这片别墅区的时候，大都用情况复杂来一笔带过。这背后到底有多复杂的情况？

11月29日，本刊记者探访金鸡岭别墅区发现，这里建筑风格相当混乱，没有统一的规划。从旅游路上远望，原本秀丽的山体被各式各样的小别墅“蚕食”。

小区内的别墅各具风格，记者看到很多别墅的房顶都加盖了玻璃房，也有个别业主正将屋顶平改尖。从外观看，有简约式，有欧式，还有宫殿式，更多的是农家小院式，往深处走，还发现了教堂和寺庙式别墅，可谓千奇百怪。

沿旅游南路向山上行走，发现临街的别墅大多改成餐馆、商会、茶社、店铺、幼儿园等。住宅区的建筑则一直向山体深处延伸，从山脚竟然一直盖到山顶，对山体破坏相当严重，一大片密密麻麻的出现在青山绿树之间，半个山都被淹没了。

“开饭店和会所的最多，再就是商会。饭店不指望路边的客流量，一般都有固定的人脉和客源，全是熟客。”附近一饭店老板介绍，但凡有足够的人脉资源，在金鸡岭别墅区内经营的餐饮店铺生意都非常红火。

不临街的别墅也没闲着。文化公司、广告公司、电影公司、玉石协会和私人会所也占了大部分。记者粗略统计，整个金鸡岭别墅区内，外墙挂有广告牌匾的商用房屋就有50多家，还有一些商用房屋没有挂牌。

此外，别墅区内至少有3家幼儿园，距离其中一家幼儿园不远，即为正在装修收尾的托老所，“这是我们自己的地方，有土地使用证和宅基地证，所以并不担心被拆除的问题。”装修的是太平庄本地人。

除用于商业，别墅区少部分为个人居住，住宅别墅大都大门紧锁，有些别墅外墙上还贴有出租房屋的字条。两辆保安巡逻车来往于小区内主干道。“在这里居住的业主以生意人为主，很多生意做得很大，家里雇有佣人、司机甚至保镖。私人会所也是为了拉拢生意客户，特意开设的，但是这两年明显少了很多，现在许多房子都出租了。有有证的，也有没证的，都是十几年或二十多年前买的，真正在这里住的本地人不多，大多是外地人。”小区保安介绍。

其实从金碧辉煌的别墅外观也可以看出这些业主的经济实力的确不一般，很多别墅前后小院内都有小桥流水的布景，虽然大门紧闭，院内偶尔也会发现有工人在打理院落。

由于生活不配套、山上出行困难等问题，这些表面上风光的别墅实则有点“高处不胜寒”。记者看到除了改成了商会和私人会所外，更多的房屋则处于空置状态，多少显得有些荒凉，“现在听说在查违章建筑呢，住的人更不多了，冬天人更少，因为这里没有集中供暖。”路过的居民陈先生介绍，虽然外观看起来高档，但有些别墅是自建的内部条件不行，加上海拔高，室内温度很低，根本不适合冬季居住。

“这里的房产大多是十几年或是二十多年前买下的，也有一些是自建的。现在居住少的原因一是尚未通暖气，冬季取暖要靠空调。二是金鸡岭成济南人热议的焦点后，各种说法都有，随着城建局、规划局等部门一遍遍来检查，很多业主渐渐搬离，别墅出租的现在占多数。”在这里长期居住的本地人李女士告诉记者，“虽然数月前就已经在电视上看到金鸡岭违建要拆除的通知，但目前尚未接到正式下发的违建拆除告知书。”

记者沿着主路上山，发现山顶有几座新建和加盖的别墅处于停工状态，从新旧程度上看，很明显是刚刚修建，停工时间并不长，建筑材料堆满小院。一位工人指着这些房屋告诉记者，“新建的几座别墅是去年开始建的，外观早已成型，就差内部装饰了，听说是最近因为违章被迫叫停的。”

历史遗留问题多且复杂

金鸡岭上的这片别墅群占地约130亩、总数180余栋，看似连成片，实际上分为金鸡岭别墅区和太平庄别墅区两个片区。其中，位于万国茶文楼体北侧及西侧的为金鸡岭别墅区，总数有80余栋；位于万国茶文楼体南侧至阳光山庄的部分被称为太平庄别墅区，总数有90余栋。

这片别墅群是怎样建起来的呢？ 根据现有资料显示，这片别墅的由来要追溯到1992年前后。那时，济南市开始大规模的招商引资计划，为“招商引资、引进人才”，满足部分投资人的居住需求，当时的市中区七贤镇政府以招商引资、引进人才的名义，由其下属单位济南市市中区城建开发公司七贤分公司（现济南市市中鲁贤房地产开发中心）分三批与太平村签订土地出让协议，开始在此建房出售或直接出售土地。

是在当时土地法还不完善的情况下就组织开发兴建了金鸡岭别墅群。位于金鸡岭南边的太平庄别墅区是由原七贤镇太平庄村委会自行开发，这些原本是太平村旧村改造项目，1992年由原太平村自行建设，1996年市中区七贤镇太平庄村委会向市中区七贤镇提出了旧村改造申请用地计划报告，但是1996年12月2日济南市土地管理局还曾对别墅区下达过土地违法案件行政处罚决定书，对占用耕地行为予以处罚过。

在此长久居住的太平庄王先生告诉记者，自2001年4月七贤镇撤销后，并不知道金鸡岭别墅区到底归哪里管理，有人说是归舜耕街道办事处管辖。

记者随后赶到舜耕街道办事处，工作人员却解释说：“金鸡岭别墅区有些事务虽然在舜耕街道办事处内办理，却不属于舜耕街道办事处直接管辖，目前仍然是三联集团在管，所以情况也比较复杂。我们只是负责金鸡岭外围的卫生工作，小区的情况并不十分了解。”

舜耕街道办事处是2001年成立的，这片别墅区是九十年代盖的，之前属于七贤镇管理，后来并没有正式交接，手续也不全，而且当事人大多已经退休，具体事情也不太清楚。经过20多年的变迁，很多当初的部门也已经不復存在。同时，由于金鸡岭东坡别墅区违法建设问题时间跨度长，中间变化大，购房及居住人员情况复杂，要想彻底解决这一历史遗留问题，工作人员表示困难重重。

记者致电三联集团，对于金鸡岭别墅是否归三联集团管理，回复是，领导不在家，具体情况不清楚。随后，记者多次追问，截至发稿时，也并没有得到明确答复。看来，金鸡岭的管理着实有些乱啊。

别墅区处理再成焦点

而对于金鸡岭违建问题，在11月26日的济南电视台《作风监督面对面》电视问政直播现场，济南市国土局局长刘大坤表示，金鸡岭别墅区在还属于历城区管理的时候，这里的土地大部分是历城区政府批复的，有一部分是合法的，但是山顶上的建筑显然就是不合法的了，按照规定，对于这些违法建筑必须拆除。

市规划局局长吕杰也表示，“这里原有的规划是千佛山风景名胜区的一部分，在规划上来说，是不允许建设住宅的。之前几次一直没有整治彻底，动作较少，这次对于违章建筑，同时配合济南市的拆違拆临行动，我们也是下定决心坚决整治。”

济南市城管局局长吕灿华说，金鸡岭别墅群形成近28年，关于拆除问题，很多济南市民一直在关注，但由于信息的不对称，许多人认为，金鸡岭别墅区是济南最大的违建区域。近期市城管局联合其他部门，对金鸡岭别墅区进行了摸底调研，掌握了一些主要资料，下一步会根据资料分类处置。

吕灿华把经过认真调查后确定的数据进行了公布。金鸡岭别墅区首先是分为南区和北区，严格说来，金鸡岭别墅区应该是“北区”。这里共有178栋楼，152个院落，143户。这当中，办下房产证的有91户，占63.9%，也就是近三分之二有房产证。另外还有32户办了国有土地证、集体土地证等合法证件，占22%。还剩20户目前来说没有任何手续，这20户里还有几户失联，是空院子。

“目前，济南市城管局和市中区相关单位都在密切关注金鸡岭片区，调查摸底，前期论证、法律依据收集和历史资料的调查等相关工作一直都在积极推进中。由于这里的历史渊源非常复杂，他们的房产证在取得的过程中是否合法、是否存在瑕疵我并不清楚，但是这些证书在没有撤销之前，按照法律规定都要认可。”吕灿华表示，后续的整治工作也不会简单地“一刀切”，会遵循分类处置的原则，根据济南和大千佛山景区的整体规划，金鸡岭片区是不允许建住宅的。“所以在这种情况下如何整治金鸡岭片区，需要我们认真研究，审慎地做出决定，不是简单地动手。”

记者从济南市拆违拆临工作推进会上了解到，除了金鸡岭别墅区以外，还有位于南外环的楔子山别墅群， 同样是面临“房吃山”的局面，这些违章别墅都已经上报至三期四批台账和分类处置台账，等待整治。