土地储备中的金融风险与防范策略

◎于春岩

土地储备中的金融风险与防范策略

◎于春岩

土地储备工作是城乡土地规划管理的重中之重，现阶段我国土地储备制度仍需进一步完善，土地储备在资金的筹集、运营方面存在着不成熟的一面，如何有效解决金融风险成为了土地储备工作的当务之急。文章对土地储备金融风险的特征进行分析，对于如何防范各类金融风险给出相关建议。

土地储备具有长期性和复杂性，各项工作环节都离不开大量资金的使用。现阶段我国土地储备资金筹集的方式主要有以下几种：第一，财政资金。由于筹集资金需要时间，加之政府财政能力问题，导致资金规模比较有限，风险小、无本息；第二，银行贷款。相对财政资金而言，可保证足够的资金量用于土地储备，然而受市场控制风险较大；第三种是类似于购买债券等形式。我国以银行贷款作为主要的资金筹集方式。

土地储备的金融风险特征

土地储备工作对资金通常有着较高的要求，资金能够按照供应，土地储备工作才能够继续进行。我国土地储备工作所需要的资金，往往是通过银行贷款的方式而来的，然而随着社会的发展与变化，各种外力因素犬牙交错，提升了资金运营管理的不稳定性，金融风险也伴随而来。体现在以下几点：

融资能力低。融资能力难以满足实际需求，是我国土地储备工作最为明显的金融风险问题。我国土地储备工作是以当地政府为融资主体进行的，银行贷款被视为主要的融资手段，多数银行向政府提供大量资金确保储备工作持续开展。然而存在这样一个问题，土地储备工作耗时长、占用资金量较大，既要考虑到土地储备机构对资金的要求，还要避免不能按期还账从而影响政府的诚信形象，所以这种矛盾的产生，影响到政府的融资能力。

融资主体少。土地储备工作成效低，与资本规模和资金渠道有着直接的关系，其根源就在于融资主体过少。对我国土地储备工作起到制约作用的因素有两个：其一，我国城乡的设施建设，这一部分对资金筹集要求较高；其二，相关政策已经点明土地储备机构不可利用政府财务抵押融资，并且机构自身也不具备贷款的权力。因此唯一的办法就是通过政府进行融资，而这种做法很难适应新时期、新环境下的相关标准，从而导致风险产生。

融资渠道少。我国土地储备的资金筹集是以银行贷款为主、政府投入为辅的方式所进行。然而就实际情况来看，往往出于各种原因导致财政资金不能及时就位。同时，大量的银行贷款将会助长贷款趋势，资产组合形式也过于单一，时刻面临着诸多风险隐患。再者，银行向土地储备机构投放了大量贷款，如果政策有变，资金不能及时收回，其风险性略见一斑。

土地储备金融风险的防范策略

严格制定贷款流程，降低银行贷款风险。银行贷款是国家土地储备融资的主要方式，并且这种趋势将会在很长一段时间持续进行。由于土地储备机构在进行贷款时阻力小、贷款量大，就会产生与之相应的金融风险。为此，降低风险需要从贷款流程方面进行处理，以求将损失降至最小。银行必须按照有关政策完善贷款流程，要求做到资金与土地笔笔对应，不得出现任何纰漏。储备土地价位可稍低于正常土地价格，估价后在第一时间将信息结果公布于众，确保整个贷款流程的高度公开、高度透明。

构建土地储备融资多元化体系。构建土地储备融资多元化体系，减少政府融资的压力、拓宽融资途径，对于降低土地储备金融风险有着极为重要的意义。

借助开发银行的力量优势，通过完善业务流程实现高额贷款。该银行贷款本息低，并且允许在较长时间内完成还款。考虑到贷款权限，由于土地储备是一项有益于社会建设的工作，因此不存在权力上的限制。

发放土地债券对社会冗余资本进行筹措，这种债券并没有脱离当地公债的范围，不仅实现了土地储备资金筹集的目的，对推动地方经济建设也有着一定的现实意义。同时，这种方式有利于解决本地政府在财政资金方面不足的问题，并且打破了一直以来国家债券统领基础设施建设的束缚。实际操作中，要求土地债券参考国家债券的相关标准进行严格设立，降低土地债券在使用过程中可能产生的运营风险，以达到资金筹集的目的。

买保险、获收益。就目前来看，我国保险事业发展相对稳定，运作体系趋于健全，能够有效降低或规避投资可能产生的风险，确保经济收益。当地政府可发挥牵头作用，对储备金购买保险这一行为进行担保，提升保险投资的信誉度，既达到了土地储备资金的保障目的，还可得到相应的经济利益。

土地储备机构需重视自身经济建设。土地储备的经济效益要远远小于社会效益，加强经济建设是土地储备机构今后需要重点关注的项目。可通过大力开发相关项目、优化生产结构，实现土地储备机构的效益增收。

加强对融资金额的管理。土地储备机构应加强对融资金额的管理，银行贷款资金需设置专人专管，与机构运营经费彻底脱离，并且严明要求无关人等不得随意动用土地储备资金。同时，严格审视贷款金额的入出情况，上级领导做到定期检查和不定期抽查。除此之外，土地储备工作的每一个环节，包括项目开发、购买、储备以及归整，都必须有相应的贷款数额作为经费支持。做好融资金额的管理工作是减少金融风险的有效措施。

完善土地储备制度、减少融资过程中的风险，是现阶段我国土地储备工作的核心问题。文章对土地储备金融风险的特征以及防范策略进行相关分析，从问题出发寻找对应措施，可确保土地储备工作的持续开展。

（作者单位：白城市土地收购储备中心）