公允价值在投资性房地产中的运用

（黄石金安投资集团有限公司，湖北 黄石 435000）

公允价值在投资性房地产中的运用

刘丹

（黄石金安投资集团有限公司，湖北 黄石 435000）

随着社会发展，公允价值在未来很有可能发展成为价值计量的主要模式。本文通过研究用公允价值计量模式计量投资性房地产的必要性，再经过对公允价值和投资性房地产的概念以及公允价值现如今在投资性房地产中运用近况的探究，着重披露了公允价值计量在投资性房地产中的运用存在的问题，为了进一步完善公允价值计量模式，就这些存在的问题提出了一些对策。

公允价值；投资性房地产；信息平台

世界经济发展的速度之快，使从前使用的历史成本计量模式完全无法适应此时的经济环境，因为在账面价值上历史成本计量与其实际市场价值有着较大的差异，这就给公允价值计量模式创造了契机。正因如此，我国也将会对公允价值计量模式进行规范化、标准化的革新。但是就目前而言，我国会计准则对公允价值计量模式没有一个清晰的界定，不仅在理论上存在缺陷，在操作上、在实际应用中同样存在一定的问题。我们怎样才能改善这样的政策，对在投资性房地产中运用公允价值计量模式提出一些建议，也正是本文写作的中心目的。

一、公允价值和投资性房地产的基本概念

1、公允价值的定义

国际会计准则委员会（IASC）的定义是：“在公平交易中，熟悉情况的当事人自愿据以进行资产交换或负债清偿的金额”。我国于2006年颁布的《企业会计准则》对公允价值计量的属性定义为：“在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额”。简单来说，公允价值就是不管通过什么方式，或者参照什么市场，买卖双方共同认可的价格。

2、投资性房地产的定义

国际会计准则委员会（IASC）的定义是：“为赚取租金或为资本增值，或两者兼有而持有的房地产，但不包括用于商品或劳务的生产或供应，或用于管理目的的房地产；不包括在正常经营过程中销售的房地产。”我国新会计准则的定义是：“投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。主要包括已出租的土地使用权，持有并准备增值后转让的土地使用权，已出租的建筑物；并明确指出自用房地产和作为存货的房地产不属于投资性房地产核算的范围。”

由此看来，投资性房地产不同于其他房地产，其主要的区别体现在产生的现金流和持有的目的上。

二、运用公允价值模式计量投资性房地产的原因

使用公允价值计量投资性房地产其好处主要表现在以下两个方面。

第一，公允价值使会计信息更合理。历史成本无法真实地反映资产的价值，而公允价值计量模式可以。如今，房地产市场前景一片大好，中国想要发展经济，离不开房地产。企业可以依照此对运营策略进行调整，及时有效的提供公司真实的状况，以便投资者及时的了解和判断，做出正确合理的决策，让企业在竞争中占取有利的地位。

第二，可以使企业的融资能力增强。一方面减少成本，另一方面投资性房地产有持续增值的趋势，采用公允价值计量能给企业解决掉关于资金方面的问题。采用公允价值计量模式不仅提高了企业的融资能力，提高了企业的利润，同时也提升了企业的价值。

三、我国投资性房地产公允价值运用的现状及原因

1、运用的现状

通过对上市公司的分析，有90%的公司选择了成本模式计量属性，而且这一现象更明显的表现在金融行业中。

截至2013年4月30日数据，深市482家上市公司中，有239家公司存在投资性房地产，占比49.59%。239家存在投资性房地产的公司中，有225家上市公司对投资性房地产采用了成本计量模式，占比94.14%；仅14家上市公司采用了公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，占存在投资性房地产的上市公司总数的5.86%。

2、产生此现象的原因

（1）理论和技术上的的问题。目前还没有具体的文件规定公允价值计量模式的使用条例，再者公允价值计量模式违背了会计的谨慎性原则，在实际操作时更不知如何下手。如今，公允价值仍处于发展阶段，各方面的研究都还未标准化。在没有一个具体的准则来指导使用的情况下，很难可靠的体现“公允”二字。

（2）外部客观因素的问题。一是缺少公平有效的交易市场。交易双方如果不能及时有效的获得相关的信息，就会出现因信息不对等而出现的不公平交易。再加上我国的资产评估机构很难做到真正意义上的客观公正，就算估计价值与实际价值相差不远，也难以令人信服。二是法规制度不完善，监管力度弱。我国的新会计准则实施起来还是有或多或少的漏洞，特别是公允价值计量模式，没有一个标准的法律法规来约束它。以往的会计准则在不断发展的市场环境下使用难免有些力不从心，又没有及时的修订，与制度相关的需要在实务操作中体现的规则规范也没有完善。对于会计舞弊的行为惩处力度太轻，没有一致的标准，更没有严格的执行。三是税收问题。如果企业采用公允价值计量投资性房地产，一方面调整它的账面价值，那么不但无法在税前扣除一部分资金，当公允价值上涨的情况下还会使随之增长的税费成为公司的累赘；另一方面会计和税法是有差异的，采用公允价值计量模式无疑增加了企业计算应交税费的步骤，也加大了核算的难度。

（3）内部主观因素的问题。一是会计人员的综合业务能力普遍偏弱。在规范会计实务的制度上较为死板，会计人员在进行会计核算时只能通过制度上的条条框框来操作。对于制度上没有规定到的问题，即使有足够的工作经验，也同样很难根据实际情况进行确认和计量。然而公允价值计量模式在使用上正是需要会计人员根据具体的投资性房地产所在交易市场上的市场价格来进行较为精确的判断。若会计人员的职业判断力弱，就加大了公司核算的难度和风险，从而影响到公司的决策。二是公司内部管理存在不足，无法达到监督的目的。这就直接导致公司无法有效地应对内部职员与外界的关系。在中国的国有股的上市公司中，内部控制是占据首要地位的，这些控制者利用公司内部的管理缺陷，与某些投资者进行不正当的交易，获取大额利润。致使公允价值已经成为当事人可以自由约定的价格。

四、我国投资性房地产公允价值运用的对策

当前国内经济市场的现状阻碍了公允价值在各企业的使用，要想使公允价值能够发挥其用处并不是一件容易的事情。但是，使用公允价值计量模式是经济市场的发展走向。正是因为这样，我们在找到问题根源的同时也要探究解决问题的方法。

1、完善理论，建立信息平台

（1）完善操作指南和准则。公允价值同样需要相关理论的指导。为了使公允价值计量模式在实务运用中更加得心应手，就需要进一步了解在投资房地产市场体系中该如何估价，并将其体现在会计准则和规章制度中，使会计人员在实际核算中有据可依。并且不断从会计实务中找出相应的理论缺陷，以便更加完善准则，使公允价值在投资性房地产中能够运用自如。

（2）建立信息平台，发展标准的公开交易市场。企业应当根据房地产类型的不同，建立包含各种房地产实务操作中相关的公允价值信息数据库，要搜集并不断更新交易市场以及其他有关的数据。

国家可以根据地域、发展状况等一些情况的不同制定一个梯形的公允价值计量公式，不同价值的投资性房地产在公式中都能较为准确的作出估计。与此同时从环境开始，从政策和市场入手，建立和完善资产评估系统的标准，不仅让公允价值在会计实务中有凭有据，也降低了公司在使用公允价值计量投资性房地产时的风险。

（3）发展资产评估行业。现阶段采用公允价值必不可少的是评估，资产评估人员是关系交易双方利益的重要主体，他们必须具备各个方面的知识，并且有丰富的经验，才能对投资性房地产的价值做出正确的判定。国家应大力培养这类人才，加强他们的职业操守，保证绝对的公平公正，才能使公允价值计量模式正常的发展下去。

2、加强对公允价值计量模式的监管，完善法规制度

由于没有标准化的惩处制度，也没有大力度进行监管，造假所付出的代价不大，而得到的收益却是巨大的，对企业来说是个增加净利润的好方法，所以我国会计造假层出不穷。国家应该完善相关的法律法规制度，加大对违反者的惩处力度，形成一个健全的法律体系，加强对各个经济市场的监督，让会计造假无法进行，让投机取巧者没有机会。

3、调整税收政策

公允价值的使用使企业丧失了税收上的好处，使企业没有了动力去采用公允价值的计量模式。国家应当采取相应的措施来有效的避免企业因纳税问题而不采用公允价值计量模式的现状。例如，若企业从成本法计量模式改为公允价值计量模式时，相关增加的税费可以适当的优惠减免，甚至提供一定的补助。

4、提高财务人员的职业素养

我国会计人员大部分都是按照条例进行核算，对于需要靠经验来判断的问题显得较生疏，为了鼓励公允价值的引入，就必须加强对会计人员素质的培养，进一步推进对学生的培养机制。目前的大学生大多都存在重理论、轻实践的情况，无法学以致用，因此在这一方面国家应出台和完善对学生的培养教育模式等的一系列政策。在学校方面，来自财政的教育补助首先应该着重投入到高等教育中，另外还需要做到调整好高校学科建设的方向，合理地设置专业，要与市场相结合，培养高素质、有能力、有潜力的人才。

5、建立完善公司内部制度

一是完善企业内部的会计制度，对会计人员适当的约束也能方便企业管理者进行有效的管理。二是加强企业对内部控制的监督，使公司内部人员自觉遵守各条例，致力于公司的发展。三是加强风险识别能力。企业发展离不开一个又一个的决策，而每一个决策又离不开对各种数据各种市场现象的判断，此项决策的风险有多大，获取的收益是否值得公司为此冒险，这些都需要准确的识别。

五、结语

当前确认公允价值并不简单，将来还是需要更好的对投资性房地产进行细致的研究。在我国目前现有的条件下理应解决好这些存在的问题，为公众和相关的利益者提供一个良好、合理的平台，充分发挥公允价值在投资性房地产中的应用。

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[6] 杨九庚：投资性房地产以公允价值模式计量相关信息披露研究[J].会计师，2012（1）.

（责任编辑：占雨秀）