“营改增”对房地产企业的税负影响分析

王欣+陈海燕

摘 要：2016年5月1日起，“营改增”政策在房地产行业全面实施。本文通过文献整理分析了“营改增”及其在房地产行业扩围的必要性；通过案例分析法，根据上市公司苏宁环球的财务报表披露数据，用相关公式测算了房地产企业“营改增”后的税负变化，结果发现：“营改增”后，房地产企业在只考虑营业税与增值税和综合考虑相关税负的情况下，房地产企业的税负水平均有所降低。

关键词：“营改增” 房地产企业税负测算 苏宁环球

一、“营改增”政策及其在房地产行业扩围的必要性分析

（一）“营改增”的含义及必要性

为了降低企业的税收负担，从2012年1月1日起，我国开始试行打破两税并存制度，进行了营业税改增值税的试点工作，简称“营改增”。简单来说，就是把以前以营业额为征税对象的营业税征收方式，改为以增值额为征税对象的增值税征收方式，调整相应税率，完善消费型增值税制度。

税收收入在国家财政收入中占据相当大的比重，税收制度作为一种上层建筑设计，对国家宏观经济有着重要的调控作用。一般来说，税率越高，税收收入越多，但是供给学派的代表人物Arthur B Laffer提出：税率应该有个临界值，过高的税率会对经济产生负面影响，从而影响税收。

拉弗曲线解释了政府税收与税率的关系，也揭示了政府减税的重要性，2017年两会期间，李克强总理提出了减轻企业负担的三项措施，“营改增”税制改革正是其中的一种，是政府减轻企业税负的必要手段。

（二）“营改增”政策扩展到房地产行业的必要性

我国的房地产行业一直都是营业税和土地增值税两税兼收，由于这两种税都属于价内税，因此房地产企业的税负也就在无形之中加大。而且由于价税合一，商品的价格直接受到税负影响，这对房地产行业的生产和消费都是不利的。增值税作为一种价外税，由于税负在各个流转环节可以层层抵扣，因此可以有效避免重复征税的问题。

二、全面营改增后对房地产行业的税负影响分析

（一）理论假设

1.营改增以后商业地产的价格不变的话，推测其销售额也不会变动，因此假设增值税改革前后房地产行业的营业收入不变，用S（本文中均为含税价格）表示。

2.假设房地产行业改革前的营业税率用T营表示，改革后的增值税率用T增表示，Ci表示进项税额中第i种可以抵扣的营业成本，Ti表示第i种营业成本相对应的税率。则改革后应交增值税为：

房地产销项税额-进项税额=S/（1+T增）×T增-∑Ci/（1+ Ti）×Ti

（1）

3.房地产开发成本中，主要是土地成本和建筑安装成本，为了简化计算，其他成本暂不考虑。根据全面实行营改增的文件规定，房地产行业和建筑安装业税率11%，金融保险业和生活服务业税率6%，令C=∑Ci，表示总的营业成本，则（1）式可简化为：

S/（1+11%）×11%-C/（1+11%）×11%=（S-C）/1.11×0.11≈0.09×（S-C）

（2）

4.假設可抵扣项目均取得增值税发票。

（二）税负测算——以苏宁环球股份有限公司为例

1.样本公司介绍。苏宁环球股份有限公司归属于苏宁环球集团，主要经营房地产业务，2005年在深市上市交易。根据公司年度报告披露，2015年营业收入约73.75亿元，其中来自房地产开发的主营业务收入约71.34亿元，占到全年营业收入的96.72%。房地产业务收入占比较高，因此选取苏宁环球股份有限公司相关数据测算增改增前后税负变化，比较具有代表性。

2.公式测算。本文中城建及其附加税率为7%+3%=10%（暂不考虑地方教育费附加）0，企业所得税税率为25%。由于契税和印花税比例较小，在文章税负测算中暂不考虑。用U表示企业总税负，M1表示营业税，M2表示增值税，X表示城建税及其附加，Y表示土地增值税，Z表示企业所得税。则：

房地产行业实行营改增前，企业总税负U1=M1+X1+Y1+Z1。

实行营改增后，企业总税负U2=M2+X2+Y2+Z2。

一种是只考虑营业税和增值税的情况：

税负增减额=营业税-增值税=5%S-公式（1）=0.05S-0.09×（S-C）

（3）

假设营改增前后，房地产行业的税负没有变化，则（3）式等于零得到营业税和增值税税负相等时，营业成本和营业收入的比值等于44.44%。也就是说，当营业成本与营业收入的比值大于44.44%时，营业税税负大于增值税税负，营改增对房地产企业有减税效果。

测算苏宁环球股份有限公司相关数据，根据年报数据知：S=73.75亿元，C=47.01亿元，C/S=71.42%>44.44%。因此可以判断，营改增后，当只考虑营业税和增值税的情况时，苏宁环球股份有限公司的税负降低。

二种是综合考虑相关税负：

假设C地为房地产开发支付的土地成本，C开为开发成本，C期为期间费用（C期=销售费用+管理费用+财务费用）。下面测算苏宁环球股份有限公司相关数据，根据公司年报知：

C地=14.75亿元，C开=32.26亿元，C期=销售费用+管理费用+财务费用=1.73+1.39+1.07=4.19亿元。

营改增前：

营业税：M1=5%S=3.6875亿元，城建税及其附加X1=M1×（7%+3%）=0.5%S=0.36875亿元

土地增值额：S-（C地+C开）×1.2-C期-M1-X1=73.75-（14.75+32.26）×1.2-4.19-3.6875-0.36875≈8.69亿元

土地增值率=土地增值额/可扣除项目=8.69/65.06≈13.37%endprint

根据税法规定，土地增值率低于20%，免征土地增值税，所以Y1=0。

企业所得税Z1=（S-C地-C开-C期-M1-X1-Y1）×25%=（73.75-14.75-32.26-4.19-3.6875-0.36875-0）×25%=4.62亿元。

则营改增前综合考虑相关税负情况下，苏宁环球股份有限公司总税负为：

U1=M1+X1+Y1+Z1=3.6875+0.36875+0+4.62≈8.68亿元。

营改增后：

增值税：M2=0.09×（S-C）=0.09×（73.75-47.01）≈2.41亿元；

城建税及其附加X2=M2×（7%+3%）=0.241亿元；

土地增值额：S/（1+11%）-（C地+C开）×1.2-C期-X2=73.75/（1+11%）-（14.75+32.26）×1.2-4.19--0.241=5.60亿元；

土地增值率=土地增值额/可扣除项目=5.60/60.84≈9.2%，同营改增前，土地增值率低于20%，免征土地增值稅，Y2=0。

企业所得税Z2=〔S/（1+11%）-C地-C开-C期-X2-Y2〕×25%=〔73.75/（1+11%）-14.75-32.26-4.19-0.241-0〕×25%=3.75亿元。

则营改增后，综合考虑相关税负情况下，苏宁环球股份有限公司总税负为：

U2=M2+X2+Y2+Z2=2.41+0.241+0+3.75=6.40亿元。

则营改增前后，苏宁环球股份有限公司总税负变化额为U2-U1=6.40-8.68=-2.28亿元；

总税负变化率为：总税负变化额/营改增前总税负=（U2-U1）/U1≈-26.27%。

即通过测算，在其他营业情况不变的情况下，预计营改增后苏宁环球股份有限公司总税负减少2.28亿元，比营改增前下降26.27%。

三、结语

房地产行业是原营业税下税收贡献最大的行业，在当前社会发展形势下，逐渐呈现出竞争激烈化、税务复杂化等的特点，这对房地产企业的自身长远发展是十分不利的，全面推开“营改增”后，国家通过一系列的房地产行业特殊政策和过渡政策，最终目的就是来确保房地产行业税负只减不增。本文通过文献分析说明了“营改增”政策扩围到房地产行业的重要性；通过案例分析法，用相关公式推理了“营改增”政策对房地产企业的税负影响，测算发现：“营改增”后，房地产企业在只考虑营业税与增值税和综合考虑相关税负的情况下，房地产企业的税负水平均有所降低。

参考文献：

[1]国家税务总局.全面推开营改增业务操作指引[M].中国税务出版社，2016.

[2]高培勇.“营改增”的功能定位与前行脉络[J].税务研究，2013（7）：3-10.

[3]田志伟，胡怡建.“营改增”对各行业税负影响的动态分析——基于CGE模型的分析[J].财经论丛，2013（4）：29-34.

[4]彭晓洁，王安华，肖强.房地产行业“营改增”效应预估[J].税务研究，2015（17）：37—41.

（王欣，阜阳师范学院商学院。）endprint