苏州市房地产泡沫实证分析

郝登攀

[提要] 2015年以来，以苏州、南京、合肥和厦门为代表的四小龙城市，房价急速上升，导致居民对房地产市场议论纷纷，有人认为房价仍会上涨，有人认为房地产市场泡沫严重。本文通过计算2010～2016年苏州市相关指标，试图分析苏州市房地产是否存在泡沫，给政府相关部门、居民和其他相关人士提供一定的基础性分析资料，以供参考。

关键词：苏州；房地产：泡沫：指标法

中图分类号：F293.3 文献标识码：A

收录日期：2017年10月12日

一、基于指标法的房地产泡沫分析

判断一个国家或地区房地产是否存在泡沫，重要的不是看房价的价格波动或是价格的高低，而是要考察相关指标数值是否超出历史常规，是否严重背离其基础价值。因此，可以用房价及其相关指标的长期平均值作为房地产基础价值的指标评判体系，当各项指标严重偏离其长期平均值或者背离常识时，称之为房地产泡沫。基于以上思想，本文搜集苏州全市大量统计数据，经过计算，采用与房地产价格相关的4个不同指标，从不同维度对苏州市房地产是否存在泡沫进行判断。

二、基于指标法的实证分析

（一）房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重。该指标直接反映全社会固定资产投资结构是否合理，也是衡量房地产投资扩张是否过度的基础性指标。主要包括基本建设、更新改造和房地产投资等，是社会扩大再生产、发展国民经济的重要手段，房地产开发投资占社会固定资产投资额的比重过高，说明房地产领域投资过热，资金过度集中于房地产领域，势必对其他行业形成挤出效应，不利于一个国家的平衡、稳定、可持续发展。从表1可以看出，从2011年到2016年，该指标基本处于上升趋势，最低为23.99%，尤其是2016年达到最高点为38.30%，房地产开发投资占比过高，房地产投资领域过热，过多地占用了社会资金，对实体经济形成一定挤出效应。（表1）

（二）房价收入比。当今各国，在衡量一个国家房地产市场是否存在泡沫时，最为常用的指标为房价收入比，该指标主要衡量一个国家居民的实际房价承受能力。通俗地说，就是居民家庭要用多少年的收入才能购买一套平均水平的房子，该比值越大，说明要用更多年的收入才能买到，财务压力就越大。1998年通过对96个经济发展水平不同的国家和地区主要城市房价统计调查，联合国人居中心得出“合理的住房价格”的房价收入比大致为3～6（世界银行专家的说法为4～6）。房价收入比=商品房均价×人均住房面积/居民人均可支配收入。从表2计算结果可以看出，2010年至2016年苏州房价收入比长期处于较高位置，在警戒性之上，特别是2015年以来，苏州、南京、合肥和厦门作为国内房价上升最快的“四小龙”，苏州房价快速上升，导致2016年房价收入比达到历史最高点15，从指标的变化可以看出苏州居民买房越加困难，财务负担越加重。苏州房价收入比长期高于警戒值的状态不利于居民生活水平提高及创造性的发挥，也不利于社会经济的健康发展，应给予重视。（表2）

（三）个人中长期消费贷款与苏州市金融机构贷款余额的比重。我国自从实行住房商品化以来，个人住房贷款业务获得高速的发展，特别随着房价的节节攀升，越来越多的居民在买房时，进行按揭买房。银行统计的个人中长期消费贷款基本上以居民住房贷款为主。从表3可以看到，苏州市个人中长期消费贷款在2011～2016年中间，年复合增长率达到22.47%，增速极快。个人中长期消费贷款与金融机构贷款余额之比基本处于20%之上，特别是2016年比值升到30.44%，而尤为值得关注的是个人中长期消费贷款新增额与贷款余额新增额之比由2012年的15.45%快速上升，截至2016年底升至可怕的76.09%，说明社会的贷款资金大部分涌往房地产领域，若再加上房地产开发贷款，银行贷款流向社会其他领域的资金所占比重就更加少了，这样的资金配置很不利于经济的可持续发展。

美国著名经济学家查尔斯·P·金德伯格认为，房地产泡沫可理解为房地产价格在一个连续过程中的持续上涨，这种价格的上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，并不断吸引新的买主——随着价格的不断上涨与投机资本的持续增加，房地产的价格高于与之对应的实体价格，由此导致房地产泡沫。正如查尔斯·P·金德伯格对房地产泡沫形成过程的描绘，我们看到苏州居民随着房价的不断上升快速地增加家庭财务杠杆不断买入房子，并且住房贷款新增额占金融机构贷款余额之比如此之高，这种畸形现象恰是房地产泡沫形成的一个必不可少的环节，政府相关部门对此现象不可忽视，而要正面对待和应对，否则后果不堪设想。（表3）

（四）人均中长期消费贷款与人均可支配收入之比。该指标是衡量居民对房地产债务承受能力的指标。從表4我们可以看到苏州个人中长期消费贷款2011～2016年之间年复合增长率为22.47%，而人均可支配收入在此期间年复合增长率为10.33%，远远落后于家庭加杠杆的速度，特别是人均中长期消费贷款额与人均可支配收入之比长期高于0.67，并随着2015年以来房价的上涨，该指标达到新高1.1514。这说明苏州居民家庭杠杆已相当高，还债压力较大，未来随着市场利率的变动或者就业的变化，可能对一些家庭正常还本付息带来意想不到的影响。美国在2007年房地产泡沫破灭之前，该指标最高为1.01，随着金融危机美国人民不断去家庭杠杆，该比值一直稳步下降，2015年为0.70。（表4）

三、结论及建议

通过以上计算结果，可以看到相比较于历史统计经验数据，苏州房地产投资过热、房价收入比长期过高、社会资金流向房地产领域比重过大、居民财务压力越加沉重，苏州房地产存在一定的泡沫；如果不妥善解决，会对苏州居民、苏州经济、外贸、就业、社会稳定等产生不利影响。苏州市政府也认识到问题的严重性，2016年出台了《关于进一步加强苏州市区房地产市场管理的实施意见》，从增加市场供应、控制房价增长和加强市场监管等多方面调控苏州市房地产市场。

主要参考文献：

[1]王浩，穆良平.当前我国房地产泡沫两种主要测量方法[J].宏观经济研究，2015.2.

[2]蒋叶.基于南京住宅市场的房地产泡沫研究[J].中国管理信息化，2017.9.

[3]杨瑛娟.基于指标法的小城市房地产泡沫研究[J].太原城市职业技术学院学报，2014.5.endprint