新乡市平原新区房地产开发现状及对策

贾佳等

[提要] 新乡平原新区是中原经济区的重要节点，在2014年被列入国家级重点开发区域，处于郑州、新乡、焦作三市交汇中心，发展潜力巨大。经历近十年的发展，新区面貌焕然一新，而对新区发展贡献最大的是当地的房地产业。依托良好的环境优势、便利的交通条件、生态宜居新城的定位和政策扶持，当地的房地产业发展得相当迅速。本文基于新区房地产发展现状，分析新区房地产开发的优势及面临的机遇，重点探讨所存在的问题及面临的挑战，并提出相应的对策。

关键词：房地产；价格洼地；品牌配套

基金项目：郑州大学西亚斯国际学院大学生创新训练计划项目：“新乡市平原新区房地产现状和经验借鉴”（编号：2017-sycx-111）

中图分类号：F293.3 文献标识码：A

收录日期：2017年9月26日

一、新乡市平原新区房地产开发现状

（一）新乡市平原新区房价稳定上升。2014年平原新区（188平方公里）被列入国家级重点发展区域，这对于整个区域的经济社会发展具有重要的战略意义。同时，平原新区也是河南省继郑州、洛阳、开封之后的第四个新区。此外，拥有1，840亩凤湖和100亩风西湖的双湖生态环境优势，造就了平原新区巨大的发展潜力，其房屋投资升值潜力更无可估量。

平原新区开发是在2008年，房地产进驻最早是在2014年，经过近几年的发展，平原新区的房價从2014年的4，000元左右涨到了目前的八九千元，翻了一番还要多，这只是高层的房价，洋房的价格则从早期的7，000多元涨到现在的一万四五左右。到2017年8月份平原新区高价格的项目已经升到每平方米8，400～9，000元左右。

（二）多个房产龙头企业进驻平原新区。目前，进驻平原新区的开发商有十余家，开发项目也有十多个。最早进驻的恒大集团，在新区开发的项目就有两个，恒大金碧天下和恒大御景湾。绿地集团开发的泰晤士新城，碧桂园开发的凤凰湾、剑桥郡、莫奈花园等，绿城开发的凤湖玫瑰园，建业开发的比华利庄园；还有森林谷正弘湾、金域蓝湾、蓝城桃源春晓、恒升一号庄园等。多个地产龙头企业进驻新区，为其发展建设注入活力，这些房产商的开发吸引了众多购房者，新区人气慢慢聚拢起来，正符合新区发展的大规划——到2020年新区的人口规模要达到50万人。

二、新乡市平原新区房地产发展优势及面临的机遇

（一）新乡市平原新区房地产发展的优势

1、交通优势。平原新区处于郑州、新乡、焦作三市交汇中心，与郑州一河之隔，三桥相连。三市交汇中心，扼守311省道与107国道的关键位置，紧邻京港澳高速，东南西北各方都能联结贯通，是贯通欧亚大陆桥的重要节点。目前规划中的郑新轻轨，已并入郑济高铁，现已动工建设，2020年计划通车。还有连接北龙湖及平原新区的龙凤快速通道（连通龙湖、凤湖）也在规划中，随后郑州至平原新区15分钟即可通达南北。郑州至平原示范区的公交车也即将开通，这些交通优势给当地房地产行业带来了无限的发展潜力。

2、政策优势。2016年以来，郑州市区的房地产行业发展受到约束，陆续出台了一些限购政策，这些政策使郑州周边区域的房地产迎来了发展高峰，房价陆续上涨。而2017年5月3日出台的新限购政策，使郑州东西南三个区位的房地产业都受到限制，而位于黄河北岸的平原新区，它的区位优势就凸显出来了，它是郑州周边唯一不限购的区域，因此购房客蜂拥而来，新区也迎来了购房热。此外，二胎政策的放开，使得更多的家庭考虑购买改善性住房，这也使得新区购房者增多，形成卖方市场，房价上升。

3、环境优势。对于新区来说，环境是其吸引投资者的有利因素之一。“先规划后建设，先地下后地上，先环境后招商”是新区规划建设时的原则，2012年累计完成市政道路128.7公里、桥梁33座、供水和供气管网200公里，绿地率达到38%，绿化覆盖率达到41%，实现了九通一平。投资4亿余元建设1，840亩的凤湖景观，之后还规划建设了占地100亩的凤西湖，加上市政打造的亲水景观公园，使其完成了从荒野之地到繁荣之地的转变。平原新区经过将近十年的努力，打造出的环境是郑州周边区域首屈一指的，各个房产项目利用环境的优势则迎来销售的热潮。

4、价格优势。新区是河南省第四大新区，与郑州北龙湖龙凤相望，从郑东新区到达平原新区仅25分钟的车程，这样近的距离，房价却有着天壤之别。郑东新区核心区域房价在4万元左右，而平原新区凤湖核心区房价不到1万元，1/4的价格就可以享受双湖景观，远离噪音与忙碌。在对郑东新区房价望洋兴叹的同时，平原新区的价格完全是购房者的理想选择。

（二）新乡市平原新区房地产开发面临的机遇

1、价格洼地带来的升值潜力。新区现在的房价均价不到9，000元，这是郑州周边价格比较低的一个区域。新区房地产发展到如今仅3年时间，价格翻了一番。整个新区188平方公里在2014年被列入国家级重点发展区域，新区经历近十年的发展，重点是在凤湖核心区域的开发，其他区域的开发建设还没有完成，当随着新区的进一步发展，经济实力的进一步增长，其在郑州发展中所起的作用越来越不容忽视时，整个新区发展形成一个良性循环，相应地区房屋投资升值潜力也越大。

2、中原城市群建设及“一带一路”建设。新区的发展依托于它所处的大区位——三市交汇中心。从城市发展的大趋势来看，郑州已经成为区域性中心城市，在国家“一带一路”规划建设中，郑州的交通枢纽作用愈发凸显，这也将大大增加郑州辐射带动周边区域经济发展的便利性。新郑融合已经成为必然。从郑州“东扩北移，跨河发展”发展前景来看，高规格的平原新区归属郑州也是必然。对于平原新区来说，与郑州只隔了一条黄河，而且处于中原城市群建设的重要节点上，其区位的发展潜力与优势也不可估量。越来越多的人看到平原新区的潜力，愿意来新区投资房屋，不管是自住还是投资，对于新区房地产行业都是机遇。endprint

3、相关配套设施的完善。新区房地产开发的同时有相应完善的配套设施，如学校有郑州外国语学校平原分校，还有公立的几所优质幼儿园、小学、中学；医院有正在规划建设中的河南省人民医院平原分院；商业有奥特莱斯购物中心、王府井购物中心、凤西湖上的一个时尚的水上商业街等。此外，2017年7月15日河南财经学院中外合作办学项目在平原新区签约。新区除了政府规划的基础设施外，房地产开发商在建设时也是有其配套的，像恒大的威尼斯商业街、四星级酒店，绿地的凤舞九天商业街等。

三、新乡市平原新区房地产存在的问题

（一）行业内竞争激烈。新区竞争最激烈的是恒大和碧桂园，具体表现在四个方面：（1）开发商在产品上都是洋房和高层，而且是精装修交房；（2）宣传力度上恒大和碧桂园都比较大，宣传区域有所重叠；（3）顾客群体上恒大和碧桂园针对的都是中间阶层；（4）销售渠道相似，矛盾较多。

（二）郑州房产行业的冲击。新区发展虽然势头良好，但还没有完全成熟，有些顾客认为新区位置偏，离郑州远，觉得当地的房产没有升值潜力，更愿意购买郑州市内的房子。此外，新区的客源大多是来自郑州，这样新区就与郑州市内的项目构成竞争关系。郑州市区的项目一开始就占据地利，会吸引新区一部分客源，另外还推出购房优惠活动吸引消费者，新区的客户就减少得更多了，这对新区的房地产行业是个挤压。

（三）销售说辞不一致。销售说辞上的不一致是指各家开发商对一些规划中的基础设施、配套等的宣传不一致，像规划中的王府井商业街，森林谷正弘湾称其在新区南边，碧桂园则称其在新区北边。对于新区的规划配套说辞上的不一致，体现了开发商对于规划的了解程度。区位上的说辞不一致，容易造成购房者信任度的大大降低。

四、新乡市平原新区房地产开发对策

（一）避免恶性竞争。对于开发商而言，新区的市场是有限的，但开发商之间仍需构建良好的竞争环境，利于各方的发展。这是因为恶性竞争不仅会让对方丧失市场地位，而且还会带来更多的竞争者，对己方不利。针对开发商，政府要强化对土地使用的审批和监督，从源头上完全控制土地一级市场的供应，土地的出让按照公平、公正、公开原则进行招投标和拍卖，从源头上严防土地的炒作和国有资产的流失。在土地的分配上，政府要有一定的主动性和管理力度，要使土地资源配置给那些真正有实力的开发商。

（二）扬长避短，突出优势。平原新区房地产开发面临着许多发展机遇，但也面临着房地产业竞争日趋激烈的形势，这需要相关房企面对复杂的外部环境，扬长避短，在与同行业的竞争中突出优势，不断壮大，扩张发展，制定企业恰当的经营目标和发展战略，要做到凸显自身优势，进而通过这些优势去吸引顾客。

（三）保持销售说辞的一致性。开发商对于规划配套设施的区位销售上的说辞应保持一致，这需要相关人员进行认真的实地调查，搜寻与区位相关的一手资料。这样既可以增加开发商的信任度和品牌的公信力，又不至于在后续的交房过程中面临购房者的质疑和投诉。

（四）打造完善的物业管理服务。新区开发商在完善基础设施的同时，也要打造优质的、有成效的物业管理服务，这是创建品牌住宅小区的延续和完善，又是现代住宅小区的重要组成部分，是现代化城市的阳光产业，房地产企业塑造住宅精品，除了抓好小区的规划、设计、施工外，最重要的就是塑造物業管理精品。

主要参考文献：

[1]裴欣红.“一带一路”战略对郑州带来的机遇与挑战[J].农村经济与科技，2016.27.

[2]李虎成，赵同增.黄河北岸起新城[N].黄河日报，2017.6.29.

[3]栗蕾，申金山，李广慧.河南房地产可持续发展探讨[J].新西部（理论版），2014.4.endprint