楼市AB面

张艺曦

自去年楼市迎来“最严限购令”后，上半年楼市遇冷。进入下半年，严查消费贷、限售升级扩围、限购限价不放松等轮番收紧楼市，全国房地产市场更是落入“冰点”。不仅房价平稳，就连成交量也是惨淡。

但买卖市场的大概率“降温”并不能阻挡品牌房企的“厚积薄发”。有数据显示，今年品牌房企大部分的日子过得不错，不仅“楼盘”热售，同时，在下半年，拿地的热情高涨，更多的土地流入了市场。

不断降温的济南楼市

去年9月，北、上、广、深与天津、苏州、成都、郑州、无锡、济南、合肥、武汉、佛山、南宁、南京等22个一、二、三线城市，均陆续发布了力度不一的楼市调控政策，这被称为“史上最严限购令”。

最严限购令后，持续疯涨两年的济南楼市迎来了“拐点”，从年初至今，整个楼市进入了“冷静期”。进入下半年，楼市买卖市场更不乐观。9月以来，住建部、人民银行、银监会日前联合部署规范购房融资行为，要求银行业金融机构强化对个人综合消费贷款、经营性贷款、信用卡透支等业务的额度和资金流向管理，严防资金违规进入房地产领域。

济南一商业银行信贷科主任解释道，除了房贷，想要通过银行贷款、信用卡透支等方式来凑齐房钱，根本不可能。进一步说明，如银监会审慎规制局局长肖远企9月底表示，将严查消费贷款的资金，严厉打击首付贷，防止居民杠杆率过快上升以来，目前，监管部门正重点检查个人消费贷款资金用于支付购房首付款，或者偿还首付款；以及利用大额信用卡透支支付购房款等违规行为。对于检查中发现的问题，要求及时纠正，提前回收贷款。

这造成了楼市买方市场的“资金局限”。“疯涨两年后济南的房价已攀升到每平1万—3万元之间，首付款对大部分家庭来说已不是轻松可以拿出的。特别是二套房改善型购买用户，在东部购房的话，二套房的六成首付基本上在200万元以上，这真不是一笔小数目。”“齐鲁楼市”名士豪庭店李锐告诉记者，自银行筹款的途径被“堵上”后，高额的首付将不少有改善性需求的购房者挡在门外，“来询问的客户多，成交额几乎为零。”

数据更加直观。据国家统计局10月23日发布的《70个大中城市住宅销售价格月度报告》，今年9月，济南新建住宅价格环比下降0.6%，为年内新房价格第三次下跌，也是连续两个月环比下跌。

二手房市场也同样面临着“买方的流失”。有数据显示，济南二手房价格自今年1月环比价格首次出现下跌，之后连续5个月上涨后，7月份首次出现环比下跌，8月继续下降，而且降幅扩大到0.6%。

“熄火”是个大概率事件

有调查机构统计，进入2017年，有关房地产的政策已发布近180次，就在9月，含央行等部门在内多达45个城市发布有关政策52次。

如此频繁的房产政策背后，传达的是国家调控“虚火”楼市的决心。就在十九大报告中关于住房问题的篇幅不长，“让全体人民住有所居”足以表达出，坚持“房子是用来住的、不是用来炒”的美好愿景，同时表示，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。

由此，全国楼市成交全部回落，是大概率事件。

10月26日，万科在新出炉的三季报中指出，下半年以来，全国商品住房销售进一步放缓。与此同时，部分省市继续加大调控力度，推出包括限售在内的各项政策以稳定市场，热点城市的新房供应与成交面积持续回落。

截至27日的楼市成交数据印证了万科的判断。10月首周，楼市传统“银十”成交大跌。根据中国指数研究院数据，一线城市创历史新低，同环比跌幅均超八成，二线城市同环比降幅则均超六成。三四线城市成交量亦全线回落，同比跌幅近七成。

在楼市价格方面，9月70个大中城市中一线城市房价继8月首次出现环比下滑后再度下滑0.1%，同比涨幅收窄3.2个百分点至1.6%；二三线城市同比分别上涨5.5%和7.2%，相比8月分别为8.4%和8.2%的涨幅也下滑了。进入10月份，据中金公司监控数据显示，10月前三周，样本城市累计销售面积同比下滑36%，销售均价同比上涨15%（9月分别为-23%和+16%），显示出10月的成交下滑，而价格平稳。

有媒体报道，近期佛山、东莞甚至深圳、广州已经出现平价、低价出货现象，甚至一些在售楼盘以低于前期售价的价格进行阶段促销，因为马上年底，要赶业绩。

品牌房企的市场表现力优异

重启“限购”这一年间，土地拍卖市场也随之收紧。就在过去的一年，济南土地拍卖政策不断调整，在提高竞买保证金缴纳门槛的同时，针对市区内热点地区的居住用地使用权也首次在出让竞拍环节设定最高限价，此外开始竞基础设施及安置房，有的土地还需要开发商竞自持面积，都是在引导开发商理性竞价，控制溢价率、遏制“地王”现象产生。

为此，济南对用地进行了“计划”。据此前济南公布的今年用地供应计划来看，供应城镇住宅用地680.44公顷；计划供应商业服务用地166.03公顷，重点保障中央商务区、鹊山片区、万达文旅城等区域或项目的用地。业内人士分析，接下来的3个月里，济南供地节奏将会加快，接下来几个月或有大批土地入市，以缓解目前省城土地供求市场之渴。

不过，品牌房企在2017年整体的销售业绩却很优异。据调查，截至目前，全国大部分知名房企的销售情况表现良好。据中国指数研究院数据显示，2017年1—9月，碧桂园以4281.7亿元的销售额位居房企之首。万科以3961亿元紧随其后，二者均已超过2016年全年水平；保利、融创分列第三第四，也都超过了2000亿。对此，万科董事会秘书朱旭表示，“行业调控的加码以及市场环境的变化都加速了行業的分化，在这种背景下，品牌房企的优势进一步体现。”

确实，拿地最积极的就是品牌房企。从全国住宅用地成交总价TOP10的拿地房企来看，主要为大型国有企业及其他龙头房企。10月，保利、中海、首开、越秀及中粮等国有企业积极拿地，在成交总价TOP10榜单中，国企参与竞得的有6宗地。从拿地金额来看，碧桂园、万科、保利继续稳居冠军、亚军、季军位置。

从拿地城市来看，主要集中在北京、福州、佛山、绍兴等重点一二线及其周边三四线城市。其中，碧桂园10月一方面在招拍挂市场上继续加码福州、济南、合肥等二线热点城市，同时增加东莞、滁州等核心城市周边三四线城市的土地储备，另一方面在收并购市场以5.2亿元收购舟山市两地块，获得13.8万平土地，企业单月拿地金额超230亿元。

由此可见，在一二线城市土地供应缩减背景下，企业对发展资源的争夺更加白热化，未来资源获取能力将成为企业发展的决定因素之一，房企正在积极关注重点城市的土地机会，获取优质土地资源，为规模扩张奠定基础。