老旧生活区多层住宅增加外挂电梯的探讨

施 娟

北京航天神坤建筑规划设计院有限责任公司

老旧生活区多层住宅增加外挂电梯的探讨

施 娟

北京航天神坤建筑规划设计院有限责任公司

老龄社会已经成为不可忽视的社会现实，解决老人后顾之忧，为老旧住宅增加外挂电梯，成为多数居民百姓关注的民生重点。外挂电梯设计要综合考虑房屋结构安全、场地环境、管线设施迁移、消防等诸多方面因素。

老旧住宅；外挂电梯；贴跨建设计；管线分析；物业管理

1 引言

随着中国社会发展，老年人逐年增加，老龄社会已经成为不可忽视的社会现实，据统计2014年60岁以上人口达2.1亿，占总人口15.5%，到2050年将会发展到40%以上，老龄化社会注定了人们居住活动空间使用者以老年人为主，人口结构慢慢步入老龄化，人们对于无障碍设施的需求日益凸显，老年人的生活空间应该安全、舒适、易于通达、便于交流，从中他们能享受自然，身心得以健康发展，居住环境考虑这一群体的需求，也是和谐社会之需。

北京市老旧小区大部分多层居住建筑都没有设置电梯。居民要求增加电梯的意愿强烈。国管局于2013年先后下发两份关于老旧小区整治工作的通知。2014年国管局与中国建筑科学研究院共同发布《中央国家机关老旧小区综合整治技术导则》，可见国家对于老旧小区改造的重视程度。而电梯做为老旧小区无障碍设施最重要的一环，可以解决行动不便人群的上、下楼问题，增加房屋的使用效率，提升房屋的居住品质，为老旧住宅增加外挂电梯，成为多数居民百姓关注的民生重点，符合当今社会的发展。

2 电梯建筑设计方案

以航天院地区生活区为例，多层住宅占大多数，多建设于80、90年代，多为6层砌体结构房屋，受限于当时的经济基础及技术条件，房屋设计时并未考虑无障碍设施。

通过对已实施外挂电梯改造的生活区进行实地考察，多方了解，现场分析，综合考虑，外挂电梯改造这两种方式比较实用，贴建式和跨建式。

(1)贴建式：一般在北侧楼梯间入口处与原建筑楼体贴建，这种方法是目前采用最广泛的外挂电梯形式。但占用人行步道，改变原单元门入口方向，适用于楼前空间较为充裕、楼体外墙较平整的情况。优点：对于楼体外观影响较小，对楼与楼之间的空间环境影响较小，不会占用太多停车位或者绿化用地，且从电梯到用户门的流线较短，使用方便。

缺点：原单元门改变方向后对于大件家具的搬运有一定影响。且电梯井道与楼体较近，需避开原建筑基础，对一楼用户有一定的影响，对楼前地下管线有影响，需拆移。

贴建式电梯

跨接式电梯

(2)跨接式：跨过北侧门前路，在绿化带或者停车位处修建电梯，通过架空连廊与原建筑楼梯平台相连，此种形式需占用停车位或者绿化带。

优点：不改变原单元门，对于原单元入口不受影响。

缺点：占用停车位或绿化面积，每个单元楼前停车位需减少2～3个，如遇绿化带，则需移栽树木。若跨接连廊跨在消防通道之上，还需考虑消防车通行宽度和高度，对火灾扑救产生的不利因素。电梯到户门需要通过一个长廊，距离较长，对于使用方便性不如贴建方案。住宅楼间距均按日照间距1：1.7设计，楼与楼之间距离较小，跨街式外挂电梯方案由于突出楼体距离较大，会对北侧住宅产生视线遮挡。对楼体外观影响较大。

(3)贴建式与跨接式两种形式均利用北侧楼梯休息平台公共区域进入建筑内部，受限于已有建筑形式，每层电梯出口至户门仍需走一跑楼梯，电梯无法直通户门。

(4)对于井道和轿厢壁要采用透明材料，且电动机设备不放在顶部，建筑间距需满足“两建筑长边相对的不小于18m、一建筑的长边与另一建筑的端边相对的不小于12m、两建筑的端边相对的不小于10m”要求。满足消防和规划要求。

3 结构设计

由于加装外挂电梯要在既有建筑上进行，而本市现有的六层高楼房大多建设后使用时间在10年以上，因此，必须对建筑本身现有条件了解透彻，并在满足一定的条件下，才能进行加装，严格把关施工质量。主体结构采用钢结构框架体系，框架柱为H型钢，基础采用筏板基础，筏板埋深视实际而定，落在管道下，尽量不拆移管线。若贴建影响原建筑外墙，可做桩基躲开原基础。

4 外管线分析

住宅楼前管线错宗复杂，有天燃气管线、强弱电管线、给排水、消防及供暖管线等等，解决好管线是增加外挂电梯的根本，不拆移管线能减少施工工序，缩短施工周期、节约资金，所以管线拆移方案很关键，设计外挂电梯前首先摸清管线现状，每栋楼每个单元不一样，根据个体，定方案，结合小区住宅楼分布情况和楼前管线情况，最大可能躲避管线，处理好相互之间关系。

5 造价分析

待改造建筑建成年代久远，期间多次改造，存在图纸与现场不符的问题，特别是楼前地下燃气管线、强弱电管线、给排水及供暖管线的埋设，各楼座不同，管线做法不同，导致工程不可预见因素较多，工程造价要视开挖后具体情况方可确定，故造价控制有一定难度。

6 物业管理分析

住宅增设外加电梯直接涉及低层住户等利害关系，人的权益，采光、通风、视线干扰，同时包括房屋安全加固、小区场地环境改造、管线设施迁移、消防等诸多方面。当经用地权属单位同意后，由本楼业主根据《中华人民共和国物权法》的规定共同决定。同时，应征得因增设电梯后受到采光、通风和噪声直接影响的本单元业主的同意。市住建局对全市72个多层小区的调研发现，住户在加装电梯问题上赞成的占48%，不赞成的占34%，无所谓的占18%。4层以上的住户，尤其是家中有老人、小孩的家庭对加装电梯普遍持支持态度；3层及以下的住户多认为没有必要加装，不愿意分摊电梯安装和运维费用，担心电梯的运行噪音干扰、挤占小区空间和安装带来的房屋安全隐患等问题。

北京市今年将积极推动老旧住宅楼房无障碍设施改造，结合老旧小区综合整治开展既有多层住宅增设电梯试点工作，城六区先行试点，市财政按照加装电梯购置及安装费用的40%，且最高不超过24万元/台予以补贴。优惠政策出台，居民意见一致、房屋条件许可、资金可以解决、条件具备的既有住宅方可开展外挂电梯增设工作。

7 手续探讨

据前期调查，目前规划局、消防局等主管部门对于此类改造没有明确答复，项目建设依据为前文所提到的《关于开展中央和国家机关老旧小区综合整治工作的通知》，法律法规层面无政策支撑，涉及到新增面积无产权，改变原建筑消防疏散且无法报消防局备案，无法办理项目开工证。设计由具有相关资质的设计单位出具通过技术审查的图纸。外线改造燃气外线修改需报北京燃气公司进行改造，其他外线修改由住房所属单位组织施工。设备部分选用合格电梯产品，安装完毕后报质量监督局特种设备备案，并验收通过，设备可在《采购招标网》进行招标。后期维护，物业管理、电梯安装公司正常运营维保工作，以上所述问题等等，有待于大家探讨，逐步完善解决。北京可加装电梯的老旧及新建多层住宅楼约1.2亿平方米，约3万栋，这么大需求量，更需要政策支撑。

8 总结

外挂电梯建筑是一种特定的建筑形式，它源于老龄社会化的需求，是社会发展的需要，是弥补老旧住宅建筑缺陷的一种手段，该建筑的特殊性决定了建筑师在设计过程中要充分考虑周边场地、环境、安全、消防、管线等等问题，以及后期运营维修。政策层面不完善情况下，更要满足结构、规划、消防等规范要求。加装外挂电梯试行阶段，有待于更进一步研究探讨完善。

[1]关于印发中央国家机关老旧小区综合整治工作实施方案的通知国管房地》〔2013〕396号.

[2]GB 50016—2014.建筑设计防火规范[S].

[3]GB 50352—2005.民用建筑设计通则[S].