欠发达地区去库存情况的调查与思考

王理民

为全面掌握临夏州房地产去库存工作开展情况及财税金融政策支持效应，分析研究存在的问题和促进房地产市场健康发展的措施，近期，人民银行临夏州中心支行组织开展了相关情况调查，结果显示：去库存工作进展顺利，房地产市场明显降温，潜在的需求有待激发，存在的问题应在精准脱贫等经济发展的总体格局中统筹规划、协调解决。

一、临夏州去库存概况

2016年以来，临夏州把去库存作为惠民生、稳市场、促发展的重要举措，结合实际研究制定了《临夏州房地产去库存工作实施意见》，提出“放宽条件，降低门槛，扩大保障性住房覆盖面；加大住房消费的信贷、税收支持力度；加强房地产用地管控”等6大类18条具体措施，综合运用税收、住房公积金、信贷等各类支持政策，刺激住房消费需求不断增长，助力去库存战略顺利实施，取得了较好的效果。2016年，全州销售商品房70.24万平方米，占年初库存总量182.97万平方米的38.39%；全年新建成面积32.79万平方米，年末待售面积145.52万平方米，较年初下降20.47%。

二、库存成因分析

（一）房地产投资是拉动经济发展的重要因素

临夏州是民族欠发达地区，固定资产投资是拉动经济增长的重要引擎，而房地产是固定资产投资的重要组成部分。2011～2013年，全州房地产开发投资完成额持续增长，2014年以来随着经济增长放缓呈逐年下降态势，占同期固定资产投资额的比重也先增后降，最高的2013年达到五分之一以上。同時，随着经济持续发展，城镇建设需要房地产市场协调推进，居民收入增长对改善住房条件也提出了新的要求，导致房地产市场发展环境逐步宽松，发展空间逐步拓展，推进了房地产快速发展。

（二）土地出让金是地方财政收入的重要来源

由于欠发达地区经济发展滞后，矿产资源较少，缺乏稳定可靠的税源，利用土地增加财政收入就成为一种必然的选择。从临夏州情况看，2011～2015年，土地出让金收入总体呈增加态势，从土地出让金收入与地方预算收入的比较可以看出，除个别年份因特殊原因畸高外，两者比例在70～85%之间；2016年随着经济增长态势放缓，土地出让金收入明显回落；2016年随着经济增长态势放缓，土地出让金收入明显回落。土地的充足供应激活并进一步刺激了房地产开发，是开发规模扩大、库存增加的重要原因。

（三）超额利润率是房地产市场升温的内在动力

近10年来，随着经济快速发展，投资型、投机型房产需求均快速增长，交易量节节攀升，房价更是出现了突飞猛进的上涨。以临夏市为例，城区住宅商品房价格从2006年的每平方米1000元左右上涨到目前的4000元左右，增长了3倍以上，房地产开发成为名副其实的“暴利”行业。在此情况下，越来越多的机构、人员、资金进入房地产行业，开发规模越来越大，绝大部分开发商存有“只要盖得出就能卖得出”的心理预期，在经济下行期销量回落，不可避免地出现库存积压现象。

三、存在的问题及思考

（一）去库存与风险防范

房地产行业在国民经济中占比较大，上下游关联行业众多，且由于是资金密集型行业，普遍杠杆率较高，在宏观经济下行形势下因公众不看好心理预期导致销量下降、有价无市，可能引发房价下跌，存在开发商资金链断裂、不能按期归还贷款的隐患，甚至引发金融风险。

（二）去库存目标人群的定位

从调查情况看，目前除低收入家庭等特殊群体外，城镇居民住房需求趋于饱和，城市刚性需求对去库存的贡献将会日渐缩小，农民工和进城农民就应成为今后一个时期内去库存的主要目标人群，且随着农民收入增加、城乡差距缩小使这种设想成为可能。为此，应充分利用农村、农民这一广大市场，激发潜在需求，并给予更加有力的政策和资金支持，使去库存稳步推进并更好地服务经济社会发展。

（三）棚改货币化安置和房地产流通市场的培育

城市棚户区、城中村和城市危房改造既是城市建设的需要，也是房地产开发用地和新增库存的重要来源。为避免房产在业主手中积压过多引发的各类风险，回归“房子是用来住的，不是用来炒的”的房地产发展定位，应进一步强化管理监督，大力推行货币化安置，并建立公开、公平、公正的存量商品房回购机制，推动存量商品房转为棚户区改造安置房。同时，积极培育房地产流通市场，给予一定的政策支持，打通新房市场和二手房市场，释放改善型需求，鼓励梯度消费，为促进加快流通、防止囤积和投机行为营造良好的环境。

（四）正确处理存量和增量的关系

不可否认，房地产开发是经济社会发展的内在要求，在经济发展中的作用不可忽视。为此，去库存应在适度增长中逐步消化，不宜采取房地产审批开发零增长的“一刀切”做法，防止对经济发展造成冲击甚至引发风险。应合理控制增量，优化增量结构，实现新增房地产从数量到质量的转变，以更高的品质满足城乡居民改善型住房需求。

四、几点建议

（一）强化去库存的总体规划

结合精准脱贫一号工程，强化政策和制度设计，将去库存纳入“三农”改革发展的大局中通盘规划，鼓励有条件的农民进城买房，并从就业、教育、医疗、社会保障、户籍制度改革等方面解决农民的后顾之忧，实现去库存与城镇化建设、精准脱贫等政策措施有机融合，推动去库存顺利实施和经济社会整体协调发展。

（二）加大去库存的政策支持力度

提高住房公积金覆盖面和使用率，逐步将符合条件的农民工等纳入住房公积金体制，并在缴纳满一定期限（如6个月）后可办理住房公积金贷款。整合各类惠农政策，对进城买房的农民、农民工给予一定的补贴，并免征契税或给予契税补贴，鼓励银行机构对符合条件者积极给予信贷支持。

（三）购租并举推进去库存顺利开展

政府将部分库存商品房吸收、转化为公共租赁住房，进一步扩大租赁补贴范围，在对低收入城镇居民应补尽补的同时，将在城镇已实现稳定就业的非户籍住房困难家庭纳入住房保障范围。

（四）加强新增房地产的管理规划

在房地产供给侧方面，合理把控商品房用地供应闸门，着重从高品质和小户型两端发力，满足改善型需求和低收入人口的购买力需求。同时，引导房地产企业顺应市场规律调整经营策略，提高房地产企业自有资金准入门槛，引导资质较低的房企逐步推出，实现房地产行业转型升级，借力去库存战略推进房地产市场平稳健康发展。endprint