房产白银时代掘金术

郑惠文

近几个月来，房产调控带来的震动可谓一波未平一波又起，唱空房市的声音甚嚣尘上，房子真的不值钱了吗？中国房市是否到了拐点？

十九大报告再次明确了“房子是用来住的，不是用来炒的”。中国目前正处在快速发展阶段，物价上涨是大势所趋。城市化进程步伐加快，必然会造成房价、供给、需求等多方面的矛盾。从国外发达国家走过的路程来看，在我国未来10～20年内在经济不断增长的基础上，物价尤其是房价保持高水平是必然的，新一轮的房地产调控政策的目的不是让房地产崩盘，调控只是为求平稳，不让投机炒作而已，但对房产长期保值增值的属性不会改变。

房价仍会不断上涨

其实，价格主要是供求关系决定，调控应该从供求关系出发，如果需求远远大于供给，那么房价绝不会降，反而会不断上升。奉劝广大购房者，如果条件足够就不必犹豫，否则在持续观望中房价很可能不降反升。目前，购房人群主要有刚性住房需求、改善住房需求和投机炒作需求3种，政府调控的目的是把投机炒作者赶出房地产市场，但这会比较困难，即使短时间放松政策，但立刻就会反弹，这主要是民间资金不仅量大且出口太少，如果不开发更多的出口无法从根本上解决问题。

房产是财富保值的最佳选择

房产兼具稳定经济、保值、防通胀等多种市场作用，我们不能仅靠通过价格的走势来判断是否应该购房。

目前，CPI屡创新高，物价不断上涨，人民币不断贬值，纵观商品只有房产不仅保值而且能快速增值，在不断调控的情况下，大量资金不可避免地流向住宅地产。

房产作为耐久商品，如果置业得当，不仅不会掉价，反而会升值。在如今资產配置荒的大背景下，楼市仍是资金的最好去处，即便是限购限贷收紧政策出台，保值、增值空间大的房产仍然成为人们的最佳选择。

随着经济和收入的迅猛发展及人们健康意识的提高，消费升级的概念逐渐深入人心，旅游地产蒸蒸日上，一些沿海地区，如海南、山东的房价从最初的每平方米不足千元上涨到上万元，主要原因有：第一，土地资源的不可再生性，例如湖泊、海岸、山景等；第二，国内旅游地产还处于初级阶段，相关配套及运作等还不完善，房价相对来说比较低；第三，购买旅游房产不仅可以用于养老度假，而且是一种不错的长期理财方式。

房产投资建议

通常，一套房子可能有3种功能：第一，消费的居住功能；第二，投资保值增值的功能；第三，作为对未来的商业投资。

随着时间的推移，房子已经从单一的居住需求功能变为三大功能并驾齐驱。在住宅市场逐渐紧张的形势下，各种调控政策频频出击，商业地产因高投资回报率而蕴藏无限商机，成为不动产投资的最好选择。如果手里有足够的闲钱且想获得更高的收益，那么房产将是不错的投资掘金点。

而在商业地产的选择上，首先要注意的是租售比，租售比是租金与房价的比例，通过比较可以更好地判断何时能收回房屋的成本。国际上相对比较认可的租售比一般界定为1∶300～1∶200。如果租售比高于1∶200，说明这一区域房产租金回报率较高，购房成本能够很快收回，是一个不错的投资项目，其次品牌、地段、价格也十分重要，它们均影响项目未来的升值空间。当然，任何投资都有风险，商业地产也不例外，投资仍要谨慎对待、综合考虑，不能盲目投资。

一线房产升值潜力大

目前，全国大部分城市的房地产市场都供过于求，不久前住建部也表示除一线城市外，其他城市可以放开限购，说明一线城市的房价仍然存在升值空间。

投资附加值高的房产

什么样的房子有附加值？我们首先想到的是教育附加值，即所谓的学区房，除此之外还有健康附加值，比如建在医院附近的房子。显然，这样的房子在房产市场上更受欢迎，虽然价格相比一般房子高出了不少，但其保值和增值的空间比较大。除了这两类房子，湖景房、山景房、海景房等相比普通房子投资价值也会远远高出不少。

地段好的房产抗跌

房子的地理位置在很大程度上决定了房产的价值，房价波动大的地方通常是城市中位置较偏远的地段，而城市中心区的房子则是一个城市中最抗跌的。

投资旅游城市房产需谨慎

在旅游地投资物业，淡季游客稀少，即便是在旅游旺季，出租率也有限。所以，想要靠投资度假物业赚钱，前景比较渺茫。而且，一旦中国房地产泡沫出现破裂，最危险的也许就是度假物业。

中国房地产市场有物极必反的原则，房价如火如荼地大涨，势必招来政策的收紧。但需要注意的是，收紧并不代表崩盘，甚至不能代表下跌。收紧是为了楼市回归理性，我们不鼓励大家在房地产市场投机，房子是用来住的，不是用来炒的。新形势下，每个人都要研究经济规律，合理购置不动产，保持自有资产的价值，让生活不断前进，让自己的劳动成果不被经济浪潮所淹没，这才是我们最希望看到的。