工业房产租赁合同纠纷简析

李月一

摘 要：工业地产是指工业类土地使用性质的所有毛地和熟地，以及该类土地上的建筑物和附属物，一般在双方签订合同之前，出租方就会在确认承租方有一切相关的证件之后，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》及相关的法律、法规规定，签订合同。不过在合同有效期内，往往因为意外突发情况而使得出租方和承租方产生矛盾纠纷，本文就是基于在工业房产租赁中产生纠纷的一个简单的分析。

关键词：工业房产 租赁 纠纷 分析

引 言

本篇文章将从一些实际的案例出发，找出双方产生纠纷的具体原因，并且根据中华人民共和国的种种法律，分析其签订的合同之中没有考虑到哪些必需的方面，从这些缺陷方面找出突破口，寻找一些像法律方面的保障措施来应对突发情况发生时的状况。

一、合同纠纷的具体项目数据分析

1、具体数据

从总数有限的案件里，采取抽样的办法来分析各个情况在这个样本中的所占的比例，以及为什么出现这样的数据。数据如下：

2、数据分析

从上述的表格可以看出来，解除合同和缴付租金中出租方和承租方产生的纠纷总共占了工业房产租赁合同纠纷中的三成左右，但是一旦签订合同后，撤销合同的比例还是非常少的；然后在表格中，另外一个因素就是违约金方面的纠纷，说明在合同有效期内有很多让双方都意料不到的突发情况发生。

二、具体的案例

1、案情简介

出租方甲公司在2005年将建筑面积总共一万五千平方米的十栋厂房以租赁期限为20年的合同期限，租赁给了乙公司，供他们用作办公和其它的商业用途，并且每一季度甲公司要求乙公司都要付清这一季度的租金。但是，乙公司承租后，私自对厂房进行了修改建造，这没有与甲公司签订相关的合同手续。所以，从2014年起，承租方乙公司就开始拖欠租金，甲公司在多次催债没有成功后，要求乙公司解除合同，并起诉到法院，要求乙公司支付违约金和之前拖欠的租金。乙公司接到起诉后，也向法院提起了反诉，主张这份合同是无效的，并且要求甲公司赔偿修改建造的费用和预期的利润损失。

2、案件的分析

甲乙两公司主要是在以下几个问题上存在着争议：第一，乙公司存在的拖欠租金的问题；第二，甲公司是否要承担修改建造的费用；第三，乙公司改变了厂房的用途是否导致了合同的吴晓华；第四，倘若合同无效，甲公司是否要支付乙公司预期的利润损失。

针对这几个问题，有以下的几个观点，首先乙公司改变租赁房产的原用途，就违反了《物权法》和《土地管理法》，以及《城市房地产管理法》，所以乙公司才认为合同无效化的规定。在本案例中，相关的律师认为：在《土地管理法》中，改变土地的用途必须在农用地、建设用地和未利用地三种土地用途之间进行改变，但不涵盖本案例中的工业厂房改变为办公和商业用途的情况；再则，根据《租赁合同司法解释》中的第二三和十五条中对租赁合同的无效化做出了相关的规定，仅将未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定建设的房屋的租赁合同、未经批准或未按照批准内容建设的临时建筑的租赁合同、超过批准使用期限的临时建筑租赁合同、转租期限超过承租人剩余租赁期限的合同、未经出租人同意的转租合同认定为无效。并未将改变用途纳入合同无效的情形范围。

再来看看乙公司提出的修改建造的补偿费用和预期的利润补偿。对于修改建造的费用，根据《租赁合同司法解释》的相关规定：在合同有效的情况下，如果承租人先存在违约的情况，而导致了合同的解除，那么承租人就无权要求出租方进行房屋修改建造的费用赔偿，回到本合同，在合同上，甲公司和乙公司都已经知晓该厂房可能改变为工业厂房，并且是乙公司先存在拖欠租金的违约行为，所以修改建造的费用应该由甲公司和乙公司共同承担这笔装修残值的损失费用。然后关于预期利润的问题，根据《合同法》，如果有一方先存在违约的情况，那么在这一方提出合同无效化之后，那么这一方将在这份合同当中获得的财产，全部返还。在本案例中，乙公司强调合同无效化，以及要求甲公司进行预期利润的赔偿，那么乙公司也要将在租赁厂房期间赚取的财产全部返还，并且合同无效化时，也不涉及预期利润的赔偿问题，所以综合来看，乙公司都无权上诉，应支付拖欠甲公司的租金。

三、总结

综合上述的案例和表格分析，合同的签订运用在企业的经营活动中越来越多，所以，对应的合同上的纠纷也多了。在工业房产方面的合同，双方在签订之前，出租方一定要先看看承租方是否有改变工业房产用途的想法，并且在合同生效期内，出租方也能自行实地去了解一下承租方的具体运作。除此之外，还有一个重要的问题，通过上面的案例来看，无论是出租方还是承租方，都不要去做出违反合同的行为，很多相关的法律法规，都是建立在某一方先违反合同的基础之上建立的。在合同之上的文字和特殊符号，以及标识，出租方和承租方都要特意的留意，以免掉入陷阱，避免在合同有效期内造成双方中的某一方违约，减少企业经营中的经济损失。

四、结束语

我国《土地管理法》及其实施条例对不得擅自改变土地用途的规定为效力性强制性规定，对改变工业房产用途的租赁合同的效力，应视其是否违反土地利用总体规划和城市總体规划两方面来对待，依照相关法律法规进行裁决，在企业多元化的时代，工业房产租赁已经逐步地迈入市场了，签订合同的双方需落实好自己的工作，避免因合同条款或房屋改建等其它原因，违反合同的条约，多了解相关法律，本文所举的案例与数据及其它们的分析能对这方面有所帮助。

参考文献：

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