房屋全生命周期管理体系研究及其应用实践

任海英，冯学兵，洪小翠，唐建智，裴莲莲

(1.北京市测绘设计研究院，北京 100038； 2.城市空间信息工程北京市重点实验室，北京 100038)

房屋全生命周期管理体系研究及其应用实践

任海英1，2*，冯学兵1，2，洪小翠2，唐建智1，裴莲莲1

(1.北京市测绘设计研究院，北京 100038； 2.城市空间信息工程北京市重点实验室，北京 100038)

随着房屋管理业务的深化和信息化技术手段应用的加强，一些城市提出建立房屋全生命周期管理体系，加强房屋管理，提高宏观调控房地产市场的能力和水平。本文首先对房屋全生命周期管理体系进行界定，对其功能加以详细阐述，然后展示了北京市和武汉市的房屋全生命周期管理信息平台建设应用效果，以为其他地区和城市的建设提供参考和借鉴。

房屋管理；全生命周期；管理体系；北京；武汉

1 建设背景

近年来，房地产业的迅猛发展，在推动国民经济和社会发展、改善人民居住条件等方面发挥了重要作用，房地产业已经成为我国国民经济的重要组成部分。蓬勃发展的房地产市场，使得市场参与者更加广泛，市场行为更加复杂，这对政府部门的房屋管理也提出了更高的要求。

随着房屋管理工作的深入开展，房屋管理部门积累了丰富的数据，并陆续建立、开发和完善了一系列的业务信息系统，如房屋登记系统、存量房网签备案系统、测绘成果管理系统等，这些系统的开发和使用为加强房屋管理，有效调控房地产市场提供了重要的数据基础和决策支持工具。但是，定位于单一部门，甚至于部门个别业务的信息平台使得数据缺乏统一的规划和架构，造成数据冗余、语义异构等问题，形成了一个个“业务孤岛”、“信息孤岛”，使得房屋数据的整合利用、共建共享及社会化服务应用步履维艰。

在当前形势下，通过信息化方式实现房屋管理数据整合和业务互联互通是完善房屋全生命周期管理的最佳路径。在北京、武汉等地区的实践中，各地将这种通过建设信息系统来加强房屋全生命周期数据的整合和应用的方式称为“房屋全生命周期管理体系”。房屋全生命周期管理体系是为解决房屋管理过程中业务办理缺乏信息串联，管理相对分散而提出的，旨在通过加强全生命周期过程中房屋业务信息的关联，提高房屋管理的效率和水平，促进房地产市场的健康、稳定发展。目前北京、武汉等城市已经结合自身业务需求建立了各具特色的房屋全生命周期管理信息平台。但是从全国来看，目前房屋全生命周期管理体系的实践仍处于初步探索阶段，平台建设没有形成统一的架构设计。本文对房屋全生命周期管理体系的研究能够为各地开展具体实践提供参考和借鉴，推动房屋管理向精细化和标准化方向发展。

2 房屋全生命周期管理体系的定位

房屋全生命周期管理体系是以信息化管理为核心，通过技术手段将房屋全生命周期管理的相关数据整合在统一的信息平台上，实现房屋管理数据的互通互联，统一口径和共享应用，进而实现在既有体制下完善房屋业务管理，提高政府公共服务质量和水平，维护社会经济稳定发展的目标。

2.1以信息化管理为核心

房屋全生命周期管理体系的核心在于信息化管理。信息化管理的核心表明体系的建设不需要改变现有的法律法规和行政管理体制，而是通过信息技术的方式实现房屋管理的优化，提高整体的管理质量和服务水平。

2.2建设统一的信息平台

信息技术在房屋管理领域已经得到了充分应用，各地区在项目管理、权属登记、房屋交易、测绘备案等方面都建设了相关的业务系统，帮助业务管理部门提高管理效率。

但是目前各地区的房屋业务管理系统多数是依据单一部门需求建立的，缺乏统一的规划和设计。随着时间的推移，期缺陷和弊端逐渐暴露。目前存在的问题主要包括：各业务管理系统相对独立，没有实现集成化管理，无法从全局的层面迅速获得全面、实时、准确的管理数据；各系统数据未遵循统一标准，形成信息孤岛，无法进行信息资源的有效整合和管理，造成资源的浪费；寻找项目的全生命周期信息需要在多个系统中频繁切换，影响信息搜寻的效率；各个业务部门协同工作难度大、效率低，难以形成工作合力。

因此，房屋全生命周期管理体系的建设不是简单地通过信息技术增加系统间的接口，实现信息的串联，而是以统一的信息平台为载体，通过统一规划全面整合房屋全生命周期管理数据，解决当前房屋管理信息化的缺陷。

2.3整合和应用全生命周期数据

信息化的关键在于对数据的处理、分析和应用。房屋全生命周期管理体系建设的重点在于对全生命周期数据的整合和应用。随着房屋管理业务的不断深入和细化，各部门的相关业务数据也逐步积累。量化分析模型、大数据分析技术等的发展则为这些业务数据的深化利用提供了技术支撑。

同时，房屋的全生命周期数据不仅包含行政主管部门通过业务管理掌握的数据，还包括开发商、物业公司、维护维修公司、业主等相关主体在房屋管理过程中掌握的数据。

2.4提升管理水平和服务质量

尽管房屋全生命周期管理体系的核心在于信息化管理，但是其建设目标不仅是简单地为业务部门提供新的信息手段，而是通过信息平台的建设全面提升政府部门的管理水平和服务质量，为国民经济和社会的健康稳定发展做出贡献。

房屋全生命周期管理体系能够为业务部门提供标准化的业务数据，加强业务的衔接，实现数据的统一应用，从而提升行政管理水平。同时，房屋全生命周期管理体系的应用并不局限于政府管理部门内部，通过互联网的方式，体系可以对外发布信息，为相关从业主体提供信息交流的通道，并接受公众的监督，从而提升整体的公共服务质量。

3 房屋全生命周期管理体系的功能

从房屋全生命周期管理体系的定位来看，体系的功能主要在于管理和服务两个方面。

3.1管理功能

房屋全生命周期管理体系的管理功能表现在全面监测监管、加强业务衔接、科学决策分析三个方面。

(1)全面监测监管

房屋从规划建设到拆迁灭失之间需要经历漫长的历史时期，其物理和业务属性都会多次发生变化。尽管在房屋变化的每一个阶段，理论上都有相应的管理部门进行实时监督，但是实际操作过程中，有些变化并没有收到良好地管理。当发现房屋变化违反了城市规划或者相关管理规定时，则无法追溯历史。

房屋全生命周期管理体系能够在政府部门已掌握的房屋管理信息汇集的基础上，通过数据采集获取其他必要的房屋信息，将房屋客体信息(面积、结构、用途、建设单位、建成年份等)、房屋管理信息(规划、施工、测绘、交易等)集合在挤一起，从而实现从房屋全生命周期的监测和监管。

(2)加强业务衔接

在房屋管理部门内部以及政府各相关委办局之间可以充分利用房屋全生命周期管理体系，通过政府专网、专线连接等方式构建信息互通共享模式，加强业务间的衔接。

土地规划到房屋竣工验收之间各业务环节涉及很多批复审批业务。这些审批业务存在互为因果的关系，如取得工程项目施工许可证时必须拿到工程项目规划许可等。实践中，可以通过房屋全生命周期管理体系，共享房屋各类审批信息，一方面确保业务环节没有疏漏和冲突，另一方面，也能够加快业务办理进度，提高行政效率。

公检法、地税、公积金中心、银行等相关部门在涉及房屋业务纠纷、土地或房屋税收、抵押贷款等业务时需要相关部门或个人提供房屋的一系列信息。在房屋全生命周期管理体系下，能够通过信息化手段为这些部门提供相关信息，方便其业务办理，也规避信息造假等风险。

(3)科学决策分析

房屋管理职责分散在多个业务部门，相关数据存在语义异构、标准不统一的问题，这给从全局把握房屋管理状态、掌握市场变化趋势造成了阻碍。

科学决策分析的前提在于掌握真实可靠的数据。通过房屋全生命周期管理体系，在统一的信息平台上，实现数据结构的标准化，并应用相关的统计分析模型，能够全面掌握市场的供求关系、价格变化趋势、市场活跃程度等，从而制定出科学合理的决策，提高行政管理水平。

3.2服务功能

房屋全生命周期管理体系的服务功能表现在对外信息发布、便利企业和公众、利于公众监督三个方面。

(1)对外信息发布

房屋全生命周期管理体系能够通过互联网的方式发布公开信息。由于体系的建设，数据实现了标准化和统一应用，因此，对外发布的信息确切可靠，能够帮助相关从业主体及公众了解市场动态，做好相关规划。

(2)便利企业和公众

房屋全生命周期管理体系不仅要整合业务数据，还需要采集相关企业和公众的信息，因此需要企业和公众的配合。体系的建设可以为企业和公众提供信息填报的通道，跟踪业务办理的进程，为其提供便利。

(3)利于公众监督

在房屋立项到房屋出售及后续管理的各个环节政府部门和开发企业、个人、银行等单位相互间都存在千丝万缕的联系。由于房屋管理业务流程复杂，涉及相关隐私信息不宜公开，给社会公众的监督带来难度。

房屋全生命周期管理体系下，政府部门的业务办理透明化，社会公众通过政府发布的统计分析报告也能够获知一定范围内的市场变化情况，对政府的房地产调控政策及其依据获得更清楚的认识。同时，社会公众也能够掌握自身拥有的房屋的全生命周期过程中的信息，从而在办理相关业务、处置房屋时能够通过明确的政策规定预知事件结果，减少人为的阻碍。

4 典型城市的应用实践

目前北京、武汉在房屋全生命周期管理体系建设方面居于全国的前列，同时两个城市的建设各具特色，具有代表性。深入研究北京、武汉的实践探索，能够为全国体系构建整体框架以及各地区开展具体实践提供借鉴。

4.1北京市应用实践

北京市在房屋管理领域很早就采用了信息化管理方式，在房产测绘成果、施工许可管理、交易管理、产权产籍管理、企业资质管理、物业管理等方面都建设了相应的信息化系统，在一定程度上满足了各部门业务管理和办公自动化的需求。但是各业务系统数据格式和标准的不一致，数据无法实时有效对接，不能够满足日益突出的数据一体化需求。因此，北京市于2008年在房屋普查的基础上开始建设房屋全生命周期管理体系，将普查数据与测绘、交易、权属、拆迁等业务数据汇集在全生命周期管理平台上，开发北京市的“一张图”，实现“以图管房”的业务管理模式。

北京市房屋全生命周期管理平台为全市国有土地上的每套房屋建一个“档案”，以房屋图元为核心、楼盘表为载体、房屋编码为唯一标识，对房屋建设从项目前期管理到施工过程管理、交易权属管理、保有期限管理、拆迁灭失管理进行“全生命”过程管理，如图1所示。

图1北京市房屋全生命周期流程图

北京市房屋全生命周期管理平台利用数据交换共享服务中心、数据中心实现房屋基础数据的获取、处理与共享，通过业务应用平台，支持不同用户、不同业务需求的应用，为委内业务处室、区县建委房管局、各委办局、住房和城乡建设部以及社会公众等提供数据服务。平台的具体应用如图2所示。

图2北京市房屋全生命周期管理平台应用图

4.2武汉市应用实践

武汉市在2014年的《政府工作报告》中提出了“实施房屋全生命周期管理，建立动态的房屋基础数据库”。2014年～2015年，房管部门首次对全市国有土地上所有房屋的基础信息进行全面调查并采集入库，包括房屋总量、面积、结构、层次、用途分类、建设单位、建成年份、设计年限、抗震等级、白蚁防治和完好程度等房屋基本指标信息。2015年通过整合各类业务数据资源，建立了以房屋基本单元为核心，以楼盘表为载体，以房屋编码为标志，全面关联房屋从规划建设到灭失注销等各个环节信息的房屋全生命周期管理系统。

武汉市的房屋全生命周期管理系统在关联各个业务系统信息基础上，形成了涵盖规划建设(立项、规划、施工)、市场管理(销售、备案、交易、交付)、确权登记(测绘、登记)、使用维护(物业管理、维修资金管理、安全管理、优秀历史建筑保护)、灭失注销(拆迁、注销登记)各个阶段以及住房保障的信息系统，实现了对房屋从规划建设到灭失注销全生命周期的信息化管理，如图3所示。

图3 武汉市房屋全生命周期管理体系模块图

目前，武汉市房屋全生命周期管理系统已经全面覆盖了全市 1 841个专业化物业小区，47万栋房屋基本信息，涵盖了34.8万套保障性住房、209处优秀历史建筑、3 915栋危房、以及全市归集的117亿元住宅维修资金监管，并将普查形成的一次性“死”数据，变成实时更新的“活”信息，为加强个人住房信息系统、“互联网+房管”等建设提供了支撑。同时，该系统已实现与综治、民政、公积金、公安等15家政府部门及商业银行的信息动态共享应用，为创新社会综合治理、推进房屋征收、促进房地产业和金融业融合发展提供了数据支撑。

4.3实践经验总结

北京、武汉等地区的房屋全生命周期管理体系建设在深化房屋业务数据应用、加强部门信息共享和业务协同等方面取得了显著成效，值得其他地区借鉴。

同时，两地根据自身业务需要构建的体系不能够被其他地区直接套用。为推进全国整体体系建设工作，应从顶层设计的层面对房屋全生命周期管理体系进行研究分析，为全国各地的体系建设提供指导。

5 结 语

我国当前各地区在房屋管理信息化建设方面水平参差不齐，北京、上海、武汉等信息化发展水平较高的城市在建设房屋信息化平台、房屋管理业务串联等方面都取得了较好的成效；而对于信息化发展水平不高的城市，在全生命周期管理平台建设方面还有待完善。

本文分析了房屋全生命周期管理信息平台建设中的数据采集与动态更新、信息集成与应用两项关键技术，并对平台实现的功能和效果进行展示，能够为各地区开展具体实践提供参考，有助于提高我国整体的房屋管理水平。

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TheResearchandApplicationofHousingWholeLifecycleManagementSystem

Ren Haiying1，2，Feng Xuebing1，2，Hong Xiaocui2，Tang Jianzhi1，Pei Lianlian1

(1.Beijing Institute of Survey and Mapping，Beijing 100038，China；2.Beijing Key Laboratory of Urban Spatial Information Engineering，Beijing 100038，China)

With the deepening management of housing and the further application of information technology，some cities proposed to establish a housing whole lifecycle management system，which can help to strengthen management and improve the ability to control the real estate market. This paper defines the housing whole lifecycle management system and elaborates its function，and then talks about the effect of its application in Beijing and Wuhan，so as to provide a reference for other regions and cities.

housing management；whole lifecycle；management system；Beijing；Wuhan

1672-8262(2017)05-102-05

P208.2

A

2017—07—15

任海英(1980—)，女，硕士，高级工程师，主要从事GIS系统设计与开发工作。