谈老旧小区改造和管理

曾兆义

摘 要：对老旧小区进行改造和管理，关系到人民群众的根本利益，一直是非常重要的民生工程。本文作者经过多年现场管理经验，介绍了老旧小区改造和管理的工作原则，分析了老旧小区改造的一般模式，分析了老旧小区改造中的物业管理。

关键词：老旧；小区；改造；管理

我国经济之所以能够快速发展，离不开城镇化建设。城镇化是我国经济社会改革的一个重要方向。我国的改革开放事业已经进行了几十年，我国的城镇化建设也走过了几十年。城镇化建设在我国实现现代化的过程中发挥了重要作用。在我国城镇化的过程中，城市中各种新建筑拔地而起，新小区在城市中不断涌现。在这一过程中，为了提高城市的文明程度，不得不对城市老小区进行改造。城市老小区长期是城市管理的薄弱环节，是城市建设的薄弱环节。城市老小区一般都建造历史悠久，城市老旧小区一般都基础设施落后，居民的生活条件较差。在城市建设中，老旧小区的改造和管理是面临的一个重要问题。由于老旧小区的特点，对其改造和管理问题比较复杂。对老旧小区进行改造和管理，关系到人民群众的根本利益，关系社会的安定团结，一直是非常重要的民生工程，引起了全社会的广泛关注。

一、老旧小区改造和管理的工作原则

1.以人为本的原则。在对城市老旧小区进行改造和管理的过程，必须坚持以人为本的原则。为了使百姓的生活质量得到提高，使百姓的生活环境得到改善，国家投入大量资金对老旧小区进行改造，从而造福人民。改造过程中要把住房百姓的利益放在第一位，堅持以人为本，一方面要考虑住房的便利，一方面要考虑住房的舒适，住房的设计应该体现人性化，营造一个美好的居住环境，比如绿化好、合理的房间布局等。

2.综合治理的原则。改造和管理老小区，应该坚持综合治理的原则。改造老小区，不仅是改造其建筑环境，而且是改造其景观环境，还是改造其生态环境，是一个综合的系统工程。改造老小区是对老小区的综合治理，这离不开科学的规划，离不开精心的设计。一些老小区需要拆迁重建，这样小区的生态环境、景观环境和建筑环境被彻底的改变，需要对这些进行重建，从而保障居民的居住条件。一些老小区需要进行修缮，在对门窗、楼道、墙体等进行修缮的同时，需要考虑小区的整体环境。

3.绿色生态的原则。绿色生态是改造和管理老旧小区应该坚持的一个重要原则。在当今社会，绿色、环保的理念已经深入人心，在房屋建造的时候，也应该坚持绿色生态的原则。在对老旧社区的管理和改造中，使用的建筑材料要尽量是绿色的，这种材料对环境产生的危害小。在小区中应该建设绿地。注重对能源扥节约，注重绿色能源的利用，注重对可再生能源的利用，健康科学的绿色生态小区是未来住宅小区发展的新方向。

二、老旧小区改造的一般模式

1.改造修缮。进行改造修缮的老旧小区一般是上世纪80年代建造的小区，这类小区的基础设施应有尽有，非常完备，而且房屋的构造比较合理，没有过时。但这类小区毕竟建造已有一段时间，不论是墙面还是屋顶都有不同程度的破损，一些公共设施也年久失修，小区环境与新小区相比较差。对这类小区的改造，需要在已有的基础上进行修缮。一般修缮改造的项目很多，对房屋建筑的修缮主要包括外墙粉饰、台阶修缮、雨搭修缮等，对管线的修缮主要包括更换下水道、更换电缆等，对服务设施的修缮主要包括维修围墙、安装监控等。

2.重建拆迁。一些老旧小区从建成到现在已经有了相当长的时间，在当时建造时，由于条件的限制，房屋极为简陋，房屋结构非常不合理，而且建筑的质量也非常差。小区里的公共设施很不完备，即便有质量也较差，小区道路不仅拥堵而且狭窄，甚至在小区里还有棚户区，在小区居住的人口也非常多，小区也没有什么历史文化价值。在这样的小区，百姓解决住房问题的愿望非常迫切，对于这样小区的改造只能拆除，进行重新建设，从根本上改善居民的居住条件。

3.维护保留。在一些历史悠久的城市里，有一些老旧小区，具有悠久的历史文化。小区建筑具有很高的历史文化价值，建筑风格很有代表性，可以很好的反映当时的时代特征，是建筑活化石，对研究当时的社会文化、建筑风格、风土人情很有帮助。对于这样的老旧小区，要进行保护，进行再利用，充分挖掘其蕴含的文化价值。一些文化价值特别高的小区，保留其原有居住功能是对其最好的保护方式，对其结构进行简单改造，保持原有环境氛围，保持原有大体结构，满足现代生活需要的一些条件，对改造的方式进行修缮，使其不可再生的文化价值得到保护。

三、老旧小区改造中的物业管理

1.加大宣传力度。加大宣传力度，普遍提高市民对物业管理重要意义的认识。没有物业就没有城市，更没有现代化的城市。今后的城市建设重点是加强环境管理。管理要从加强物业管理入手。我区运用物业管理这种模式管理老旧小区的时间还不长。人们对此认识不足，经验不足是难免的。但决不能因此而放慢脚步，应该是奋起直追。要宣传、贯彻国家和省物业管理有关法律法规，开创物业管理的新局面，总结出新经验，创建自己城市的品牌。同时，要加大投入力度，为物业管理工作提供资金和人力资源保证；要引导媒体对物业管理工作进行客观报道，为物业管理企业创造良好的舆论环境。

2.发挥社区组织的作用。充分发挥社区组织的作用。社区组织是政府与百姓相互沟通的最好桥梁，在管理城市工作中发挥着不可替代的作用，他有协调业主和物业管理企业之间矛盾的职责和功能，是小区物业管理中不可缺少的中坚力量。只要业主、业委会、社区、物业企业密切配合，物业管理、物业事业一定会兴旺发达。难度较大的现实。在和谐社区建设中，要认真总结和提炼小区物业管理工作中的成功经验，树立典型，并及时加以推广，为广大居民提供舒适便捷的生活环境，营造安居乐业的良好氛围。

3.万行准物业管理工作。进一步推进和完善老旧小区准物业管理工作。一要加强组织领导，在全区范围内形成大力推进老旧小区准物业管理的工作氛围和工作合力。二要注重对物业公司的引入和培育。物业公司的引入和培育是老小区准物业管理工作能否全面顺利实施的关键一环。

参考文献：

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