楼市库存规模降至历史底部

武化

【事件】

近日，克尔瑞发布报告指出，截至2017年7月底，其监测的80个城市新建商品住宅库存总量为40211万平方米，环比减少0.5%，同比减少11.1%。当前库存规模相当于2013年9月的水平。专家指出，库存量跌落至4年前的水平主要是受到分类调控的指导方针影响，已经基本可以断定楼市“去库存”时代将要结束了。

【述评】

国家统计局从2010年开始公布商品房待售面积，用以反映市场的库存水平。根据历史数据，2011年末，全国商品房待售面积为27194万平方米。但隨后，该指标逐年攀升，到2016年2月达到高点，为73931万平方米。自2011年末到2016年初的4年间，全国商品房库存增加了约170%。

随着房地产交易的升温，从2016年2月开始，整体库存逐渐下降。根据统计局数据，到今年7月末，全国商品房待售面积为63496万平方米，比2016年初的高点下降了约1亿平方米，降幅约为14%，已经恢复到2015年初的水平。

相比较而言，北上广深等一线城市的库存量一直不算大，由于需求较大，土地的供给短缺，其去库存的压力并不大。自2010年以来，北京商品房可售规模的变动幅度基本不大，去化周期大多维持在10个月上下的水平，最长也不足18个月，最短时仅为6个月。相反，去库存的重点地区在三四线城市。

但今年以来，三四线城市库存过剩局面也已经大为改善。据克而瑞统计，2016年，三四线城市新开工面积同比仅增5.5%，远低于全国（8.1%）和40个大中城市（12.1%）的水平。从2012年以来的储备和去化来看，当前三四线城市的去化周期仅为1.46年，同样略低于全国平均水平及40个大中城市的水平。

库存量跌落至4年前的水平主要是受到分类调控的指导方针影响。在“因城施政”要求下，一线城市及二线热点城市的库存规模降至低点；而非热点二线城市及三四线城市，以鼓励“去库存”为调控基调，市场活跃度明显提升，因此在本轮调控中这类城市的楼市库存显著减少，已经基本可以断定楼市“去库存”时代将要结束了。

“房子是用来住的，不是用来炒的”，今年以北京的330楼市调控新政为代表，各地陆续出台楼市调控政策抑制投机炒房行为，确保住房的居住功能。各地的调控措施朝着让楼市平稳健康发展，强化住宅的居住属性、弱化房地产投资属性的方向稳步推进。endprint