房地产开发项目风险管理研究

赵洁敏++包红菲

摘要：随着我国社会经济的不断发展，建筑规模得到了不断的扩大，房地产业逐渐发展为国民经济的支柱产业之一，但我国大部分房地产公司发展并不够成熟，对风险管理缺乏足够的认识，也没有设置专门的风险管理机构和配备专门的风险管理人员。加强对房地产开发项目的风险管理，引进先进管理方法和策略来减少风险，探索出合理的、有效的措施来规避风险，对于提高我国房地产开发企业的管理效益和经济效益具有重要的意义。

关键词：房地产；开发项目；风险管理

一、房地产开发项目特点

（一）房地产投资周期长

房地产项目中房产投资的整个过程可以分为投资期、建设期、运营期三个阶段，通常会持续几十年。在整个房地产投资过程中，从获得土地使用权，到房屋的建设，再到后期的运营维护，都会受到来自土地市场、开发市场、建筑施工市场、房产市场等因素的影响。所以在房产项目投资过程中，时间是最主要的风险源之一。

（二）房地产项目的不可移动性

房地产的不可移动性是其经济价值稳定、持续地重要原因，也是出于“保值”目的而进行投资者的首选，这也让房地产项目很明显地与其他项目区分开来。但是相对地，房地产项目的不可移动性必然也会受到例如社会条件、政策条件及环境条件等的影响，单纯地从经济角度来说，地段往往决定了房地产项目的经济价值。

（三）房地产投资活动的相关性

房地产项目投资的区域性和不可移動性决定了它的投资会受到所处地区的经济发展趋势的很大影响。由于开发周期长，房地产虽然对当地的经济形势十分敏感，但是对波动做出的反应和进行的调整却相对滞后很多。所以研究预测国家关于房产投资的开发与经营的政策变化趋势，对减少房产项目开发风险至关重要。

二、房地产开发项目的风险分析

（一）系统风险

房地产业我们都知道，是我国的四大支柱行业之一。那么，在房地产业的很多方面都会受到政府政策的监督和控制，因为房地产业比较庞大，与我国的宏观经济紧密相连。对于房地产业的系统风险有很多，具体的比如说，市场供求、通胀风险等等。有些政策的出台使得房地产业的存在和发展更为理性，但是也会给整个产业带来比较大的风险，而且有些风险是不可避免的。所以说，在房地产开发的过程中，企业应该及时准确的把握国家的政策导向，熟悉国家出台的相关政策和规定，积极的去应对这样的挑战，把风险降到最低。

（二）趋势风险

房地产开发项目与其周边的资源环境有着密切的联系，由于其不可移动性，主要依靠外部资源增加其经济收益，例如一些生态环境良好的区域、或者交通运输便捷的区域、又或者教育医疗先进的区域等等，这样的外部资源给同样造价的房地产开发项目不同的收益。但外在资源并非是一成不变，如果在开发过程中忽略了未来的发展趋势，如工业区改造、环境变迁、土地资源变化等，必然会有投资者带来风险。

（三）资金风险

在房地产项目的进行当中，需要大量的资金投入，有些时候会出现现有资金不足以支撑高额的开发成本。这样就会出现资金的风险。应对资金的风险，就要求投资经营者能够在投资之前就做好全方位的投资预算，考虑到各种可能发生的财务风险，避免在项目进行出出现严重的资金风险。毕竟资金才是房地产开发项目中的血液和根基。

（四）物业类型风险

房地产开发项目必不可少的一个因素就是物业，物业类型多种多样，包括公寓、别墅等的住宅类，商场、宾馆、酒店类的商业设施，仓库、厂房等的工业设施，电影院、体育馆等的文化娱乐设施，写字楼等。所以说，只有适合于市场需要的房产物业才能够顺利销售，否则会造成滞销风险。

三、房地产开发项目的风险管理

（一）风险识别

这一部分的风险识别就要求房地产开发企业进行全面的行情了解和掌握，要尽可能的熟悉相关的法律知识和监督环节。除此之外还要对企业的资金和技术进行分析，通过对自身企业内部情况的分析，尽可能全面的掌握更多信息，尽可能估量到各种系统的风险和非系统风险。这一部分是整个风险分析的基础，如果这一步没有做好，之后的工作都等于是零。对于风险的识别是一定的基础。只有这一个部分做好了，以后的评估才能够更好的进行。在这一过程中也会发现很多问题，需要企业管理和负债人员进行讨论和调控，尽可能的将风险降到最低最小。

（二）风险预测

由于房地产是一个高投资的行业，投资前对风险的预测非常重要。房地产项目一旦投资，就要面对一个相对狭窄的消费市场，具有很大的风险性。风险的预测指的是投资之前，投资者要对房地产市场的发展趋势和供求状况进行全面调查分析，然后选出能够获取较大收益的投资项目，投资前的预测对房地产投资项目的成功与否有着直接的影响。

（三）风险转化

风险转化主要是通过签订合同来转移风险，转移到另一方承担和赔偿，通过参加保险等方式有一个最基本的保证。风险回避就是说，要明确项目的潜在风险和不利后果，在进行一系列评估之后来进行项目的放弃和行动的改变，减少不必要的损失。风险的转化是一个很明确的做法和选择。这样避免了冒险但是另一方面也错失了一个好的机会，所以说我们要很清楚自己的选择，在思考后作出我们的决定。

（四）风险自留

风险自留指的是指房地产项目参与方自己做好相应准备，主动承担风险带来的损失。在实践中，风险自留有主动与被动两种。主动风险自留指的是通过对风险的分析明确风险的预期损失和风险性质，在充分了解之后，投资者主动选择风险自留措施，做好相应的财务准备。与前者刚好相反，被动自留是指在风险带来的损失发生之后，参与者被迫承担损失的方法，这种方式往往以严重的财务后果为代价。

（五）利用风险

对于风险来说，还有一种很好的处理方法是对于风险的利用。因为风险的管理人员不仅仅是要有渊博的知识，也需要有高度的责任心和很强的应变能力。主要的做法可以分析风险利用的可能性和价值。然后计算出利用风险的代价，还要充分考虑到自己能够的承受限度，然后要制定具体的实施方法，还有进行总结和提高。

结束语：

总的来说，在进行房地产开发的过程中，为了保证开发的效率和效果，则需要进行全方面的风险分析和风险管理。要能够及时采用各种风险防范的措施，主动的进行风险的控制，甚至把风险利用起来，从而创造更大化的经济效益。

参考文献：

[1]房地产项目的风险管理探究[J].李娟，张超.经营管理者.2011（08）

[2]城市规划对房地产开发的影响与思考[J].申作锋.纳税.2017（17）

[3]房地产开发项目的流程化管理措施[J].朱兵.建筑设计管理.2017（07）endprint