房地产经纪收费的本质问题是服务质量

廖俊平

本期专栏继续关注2016年4月开始的这一轮房地产中介行业专项整治工作。随着专项整治工作的持续深入进行，房地产经纪服务收费问题再次成了焦点，但笔者的观点是：关注收费不如关注服务质量。

自从2010年开设本专栏之初，在将近7年的时间里，多次讨论过房地产经纪佣金问题，也多次讨论过房地产经纪服务的内容和质量问题，每次都是从不同角度，而且在7年的时间里房地产经纪的行业生态和整个社会经济法律环境都发生了很大变化——

2010年10月本专栏发表《限制收费还是规范服务》一文时，房地产经纪佣金的标准还是严格遵守《国家计委建设部关于房地产中介服务收费的通知（计价格[1995]971号）》规定，即：“房屋买卖代理收费，按成交价格的0.5%-2.5%计收。实行独家代理的，收费标准由委托方与房地产中介机构协商，可适当提高，但最高不超过成交价格的3%。”

而在2014年6月13日，国家发展改革委、住房城乡建设部发布了《关于放开房地产咨询收费和下放房地产经纪收费管理的通知》（发改价格〔2014〕1289号），通知规定：放开房地产咨询服务收费、房地产经纪服务收费，实行市场调节价。

从房地产经纪行业内的情况来看，2014年正是行业剧变的一年，以互联网资本为代表，传统房地产经纪行业之外的资本大举进入房地产经纪行业，首先受到冲击的就是经纪佣金，曾经有公司号称收取0.5%的佣金，大幅低于当时的行业平均佣金水平，但这样的状况并没有持续很长时间。

对房地产经纪佣金水平的质疑之声也一直存在，特别是在近年来房地产市场价格持续高涨的情况下，据说政府部门也在拟议重拾佣金价格管制措施。

但在现阶段，房地产经纪行业的确已经是一个充分竞争的行业，甚至完全可以认为是竞争过度的行业，竞争过度的一个体现是大量并不具有足够专业知识技能和职業道德的人员进入这个行业赚快钱。在过度竞争的市场环境下，他们的杀手锏就是低价。而房地产经纪行业原本就有信息不透明的固有问题，向下拉低佣金价格的过度竞争使得不良从业人员更有了利用信息不透明赚取额外不合理乃至非法收入的动机。在房价趋高的背景下，房地产经纪人的佣金问题也就自然成了社会各界攻击的对象。

问题在于：如果房地产经纪行业从业人员的道德水平和专业能力不能提高到一个合适的水平，强制规定降低其佣金水平并不能满足消费者的真实需要——佣金降了，消费者需要的服务得到了吗？

另一方面，也可以说正是不良从业人员的劣质服务造成了社会对房地产经纪佣金的质疑——不能物有所值，当然让人无法接受。

因此，笔者仍然持一贯坚持的观点：应该管制的不是佣金，而是房地产经纪的服务质量。

注：本文得到国家自然科学基金重点项目（批准号：71231008）的支持。

王春敏/责任编辑endprint