新一轮不动产登记下的农房产权登记

王新+宋奇海

摘要：将农房登记管理的相关理论与GIS技术相结合构建农房产权登记管理模式，提出基于GIS的农房产权登记管理系统的一体化建设，系统最为核心的功能就是将GIS技术应用于农房产权登记管理系统中，更为科学化与实用性，通过对登记信息的管理可以更直观的了解农房，减少产权不清、不明引起的纠纷。

关键词：农房登记；系统开发；GIS

引言

近年来，党中央和国务院对于三农问题的关注持续增加，如维护农民的基本权益、提出农村供给侧结构改革的意见等。然而，关于规范农村房屋法律法规少之又少，很多都没有相应的技术规程来作为参考，使得我国房产市场上出现了很多房产管理软件，样式五花八门，类型众多，也就造成了混乱的管理状况，阻碍了我国房产信息的共享。为了进一步加强对房产的管理，2014年11月末公布的《不动产登记暂行条例》（自2015年3月1日起执行），明确了不动产登记的职责，对于登记行为提出了标准，为群众登记提供了便利，维护了人们的合法利益。有了相关的规范性文件，就可以依此来引入相关技术来综合规范管理农村房屋信息。

上个世纪九十年代后，GIS技术飞速发展，基于其在处理、管理和分析空间数据以及属性数据的能力，使得GIS技术可以应用的领域越来越广。农村房屋产权登记信息管理中涉及到大量的空间及属性数据，传统的手段与方法难以对海量数据进行有效的收集和管理，有必要引入GIS技术来管理工作。可以说，随着GIS技术和计算机技术的高速发展，为今后农村房产的高效有序管理提供了强有力的技术支撑。

一、农房产权登记管理模式的构建

我国房产登记因为社会主义制度以及我国国情的特殊性，对房产登记管理就基于此特殊性规定管理的内容，明确部门的职责。《不动产登记暂行条例》的出台，更加明确了登记对于房屋产权的重要所在，同时也扩大了房屋登记的范围。物权法赋予了房屋登记法律效力，要求审查必须要进行实质审查，在登记程序上不能马虎对待，严格遵守规定要求。基于此，旧的管理模式已经不能适应新的环境需要，我们必须构建新的模式来管理登记工作。我们应该将数据库技术，GIS技术以及工作流等技术应用到管理系统中，实现权属清晰管理。主要特点如下：

（1）空间数据管理为主，属性数据和时态数据为辅。在此基础上，这些数据之间只能通过地号来识别，对于数据进行一体化管理，将GIS与办公自动化等技术结合在一起，集中进行管理，方便调用，并且应用的系统要具有一定的灵活性。

（2）对于系统，我们应用面对对象的开发方法，对于新增的业务或者业务结构的变化，运用组件式技术，根据流程化来设计新的管理模式，具有可扩展性。

（3）工作流技术的应用。对于业务办理过程中，我们可以应用工作流技术来实现对过程的监控与管理。

二、系统需求分析

（1）功能需求

农房产权登记管理信息系统，简单来说，系统最重要的功能就是对于农村房屋产权数据和测绘数据进行一体化登记管理。因此本系统首先最基本的就是了解农村房屋的制度建设与建设规则，在此基础上，了解房屋登记管理的模式与流程，利用G Is技术辅助管理，实现农房产权信息的登记与发证。同时，对于在登记管理中出现大量的数据，如何对这些大量数据进行管理也是系统必须面对并解决的重要问题。

（2）性能需求

对于地理信息系统应用于农房产权登记，就必须要考虑到系统如何能够在大数据下提高效率，对数据进行统一的标准存储，利于更新，是系统具有可扩展性。

（3）环境需求

环境需求主要包括以下两方面要求：首先，必须确保系统运行时的安全性。在农房产权登记的过程中，登记所用到的图表资料是不公开的，需要进行保密处理的，所以在登记过程中，我们要保证不丢失和泄露房产相关信息，确保安全第一。其次，是系统具有广泛的应用，满足通常的计算机软硬件要求，稳定的运行。

三、系统总体设计

本系统基于Arc Engine10.2组件对系统进行开发，选用v isual s tnd dio 2013为集成开发环境，c#为编程语言，数据库选用关系型数据库SOL server 2010。系统的总体设计主要为以下三点。

1.结构设计

设计系统体系的过程中，我们要注意分层思想的应用，这也是最基本的结构设计所必需的。分层，简单来说，就是“分为而治”来管理，将每一个業务规划到不同的层次挨个来办理。基于面对对象的开发方法，我们将系统分为三层结构，包括表现层、业务逻辑层以及数据存储层。这样做，就可以降低层层之间的依赖，有利于系统的稳定，相关性的功能体现也减少到最小，加强系统的可靠性。

2.功能模块设计

从农房产权登记系统的不同层面进行分析后，我们我们将本系统应该具有的功能模块分为：数据管理、房屋信息的查询、GIS基础分析、房屋管理、系统管理。农房产权登记管理工作中会产生很多空间以及屙性数据，对这些数据进行添加、编辑、更新以及删除等功能的应用，使得产权登记数据可以实现一体化管理。对于农村房屋信息的查询，具体包括了对行政单位、农村房产户籍、房屋所有权、界址点与控制点和宗地信息的查询。GIS分析功能是是农房产权登记系统建设最重要的模块，主要包括空间关系查询与数据统计、缓冲区分析、矢量栅格互转、叠置分析等。

3.数据库设计

本系统基于ArcSDE和SQLserver的空间数据库建库技术，将空间数据和属性数据均储存在同一数据库中。其中，属性数据通过二维表的形式存储于SQL sever 2010，空间数据以G eod ataba se数据模型形式存储。在A rc catalog中通过A rcSDE空间数据引擎导入到SQL server2010中，建立空间数据与属性数据的连接。

四、系统核心功能的实现

1.户籍信息查询

户籍信息作为房屋登记查询的基础，我们可以根据字段的不同来进行查询。例如在查询字段中我们选择户籍编号，通过户籍编号可以查询到户主信息、是否申请登记与发证等。查询到这些信息，我们可以对数据进行添加、删除以及更新的操作。

2.GIS统计与分析

分析统计功能，主要是为系统空间与属性数据提供辅助，便于用户对于功能的更好使用。对于缓冲区分析、面积计算、栅格矢量数据转换、宗地合并等应用，有利于我们对房屋数据进行更新查询与更新，重新录入相关数据，使得房屋信息处于最新状态。下图中，选择一条农村道路，规定缓冲半径，就可以了解基于此农村道路的规定半径此范围内所有房屋的属性信息。

3.档案管理功能

所有业务处理完毕后，我们要进行归档处理，这是最重要的步骤，进行归档之后依据此来登簿发证。在档案管理中，我们通过档案柜号标识纸质档案的存放位置，明确建档人和建档时间，清晰的显示出宅基地以及房屋所有权、所有人信息，实时对信息进行增添、删除与更新。结语：本文结合房产管理部门的调研和国家近几年颁布的房产管理的法律法规，设计了房屋产权管理软件的工作流程和数据标准，利用C#-NET、A reEngine组件GIS、serverSQL数据库，对房屋登记簿查询，业务统计、房屋空间查询和空间定位等一系列使用的功能进行设计，建立符合规定的农房登记管理系统，辅之GIS技术的结合应用，不仅加强了对农房的产权管理，也实现了“图属一体化”的管理和“移动办公+事务流”管理的新型工作流管理模式，为实现管理软件之间的信息共享打下基础。当下平板手机电子移动设备占据了一定的市场，所以对于移动客户端的开发已经成为一种流行的趋势，这是系统需要进一步开发研究的新方向，通过移动设备实现在线浏览、查询等功能。endprint