“租购并举”，开启安居新时代

邱玥

炎炎烈日下，畢业6年、租房6年的29岁会计师卢新，奔波一个星期，看过20套以上的房，终于在耐心和体力都要达到极限的时候，签下一套差强人意的房子——在第四次重复这个过程后，拖着沉重的行李和疲惫的身心，卢新搬进了自己在北京的第四个栖身之所。

和卢新一样，租房子，是大多数初到大城市工作的年轻人纠结却必须经历的一件事。据统计，我国流动人口达2.45亿，每年新就业大学生700万左右。一些人口净流入的城市，住房租赁需求旺盛的同时，也存在租赁房源总量不足、市场秩序不规范、政策支持体系不完善等问题，租赁住房解决城镇居民特别是“新市民”住房问题的作用没有得到充分发挥。

为更好地解决“新市民”的住房问题，帮助他们改善居住条件，近日，住建部会同国家发展改革委、公安部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、工商总局、证监会八部门联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》（以下简称《通知》），明确以满足“新市民”住房需求为主要出发点，以建立租购并举的住房制度为主要方向，以市场为主满足多层次需求，以政府为主提供基本保障，在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场。

市场乱象：“房子总是‘看上去很美”

“虚假房源，中介互相拉客抢客，临到签约关头坐地起价……”尽管有3次租房经验，找房这事对卢新来说，还是让他“想起来就头大”，“要不是这次新人职的公司实在太远，我真不打算搬家了。”

最突出的问题是供不应求。6月、7月份是高校毕业季，也是换房的集中期。面对“僧多粥少”的情况，房客不仅要在距离和房租之间作抉择，还要在租金上涨甚至一房难求的热点区域抢占房源。

卢新说，网络上很多标记的房源信息“看上去很美”，致电后房产中介却称房子已出，进而引导看房者去看更贵的房子。

用卢新的话说，从决定在北京工作的那天起，“便踏上了与黑中介斗智斗勇的艰辛路”。他不止一次地想过，如果能有一个公开透明的房屋租赁平台就好了，上面信息真实、明码标价，房客都能在上面找到合适的房源，房东也不用一次次被各家中介骚扰，市场效率不知道要提高多少。

政府搭台：让“新市民”放心租房

虚假房源多、房屋信息不透明等问题一直是“新市民”租住房屋的“心头大患”。为了增强群众租房的安全感和稳定感，让“新市民”安心租房，《通知》要求人口净流入的大中城市搭建政府住房租赁交易服务平台，通过平台提供便捷的租赁信息发布等服务，保障租赁双方，特别是承租人的合法权益。

由政府设立房屋租赁交易服务平台，重点在于解决租赁房源传播过程中“假房源”的问题，提升和净化租赁房源信息传播市场。在中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长柴强看来，政府建立的平台能够发挥综合作用，不仅能帮助租房者在平台上找到可靠房源，也能展示出租者和住房租赁企业的评价，实行信用管理。

链家研究院院长杨现领指出，随着未来政府参与到租赁市场中，我国的租赁市场一定会形成多元竞争的格局。“首先，资本形态多元化。政府资本、产业资本、金融资本都可以参与其中。其次，参与方多元化。过去该行业主要以中介为主导，未来一定会形成开发商、国企、政府、互联网、创业者齐聚的百花齐放、百家争鸣的生态圈。”杨现领说。

盘活市场：推动部分购房需求分流

《通知》提出，培育机构化、规模化的住房租赁企业。住房租赁是解决城市居住需求的重要方式。在国外，一些城市租赁居住的占比一般在50%以上，其中大部分由专业机构提供。据不完全统计，我国目前规模化的住房租赁企业大概只占到住房租赁市场份额的2%左右。

对此，柴强表示，发展机构化、规模化住房租赁企业的突出意义在于稳定住房租赁关系。住房租赁企业出租房屋的租期普遍较长，一般不会随意转租，可以让租房者有更多安全感。“特别是在金融、土地、税收等方面支持机构化、规模化住房租赁企业新建、购买自持型、集中式租赁住房，更能在这方面起积极作用。”

在杨现领看来，培育机构化、规模化的住房租赁企业核心意义主要有三点：其一，盘活存量市场，缓解一线及热门二线城市的租赁房源短缺问题。以北京为代表的一线城市较为典型，老旧城区存在大量废旧的厂房及商业住宅，允许机构化、规模化的住房企业盘活老旧物业，改造合规后输出到租赁市场将很大程度上缓解市场矛盾。其二，推动租赁市场规范化。从日本、美国等国家经验来看，租赁物业机构化是推动市场专业化的重要力量。其三，提高租赁物业住房品质。一、二线城市的租赁热门区域，普遍存在住房品质差、房源品质供给错配的问题。机构化的租赁企业持有或改造老旧物业投入市场，一定程度上能提升城市租房品质。

万科股份有限公司宏观研究部总经理潘艾敏表示，培育专业化住房租赁企业，一方面有助于增加供给，缓解大城市住房短缺问题，从根源上促进房地产平稳健康发展；另一方面可以提高租赁市场规范化程度，解决租房居住条件差、租赁关系不稳定等问题，改善城市“新市民”居住水平，缓解其压力。

“住房租赁市场的规范健康发展，还会使许多人不一定非买房不可，可以分流一部分购房需求，有助于稳定房价，促进房地产市场平稳健康发展。”柴强说。

多城市明确“租房可落户”

7月中旬，广州就承租人子女就近入学提出“租购同权”，此后，各地有关住房租赁市场的动作就未停歇。

7月28日，无锡市发布了修订后的《无锡市户籍准入登记规定》，取消了有关投资、购房落户政策，增设了租赁住宅落户政策，将合法稳定住所的认定范围扩大至租赁住宅，新政将于9月1日起正式实施。

记者梳理发现，除了无锡，郑州、扬州、济南等多地近期也提出或拟提出“租房可落户”的举措。

其中，郑州明确，在县（市）、上街区政府驻地镇和其他建制镇有合法稳定住所（含租赁）的人员，及其共同居住生活的配偶、子女和父母，可根据本人意愿在当地申请登记常住户口。在城镇以社区为单位，设立社区公共户口。对在本辖区实际居住但无本人合法房屋产权的人员，统一在社区公共户口落户。endprint

济南在《关于进一步深化户籍制度改革的实施意见（征求意见稿）》中提出，取消投资纳税、购买房屋等落户限制，对市内五区（历下、市中、槐荫、天桥、历城）以外常住户口人员，在该区域内同时具备合法稳定住所（含租赁）、合法稳定就业且按规定参加本市城镇职工养老保险满2年，本人及配偶、未成年子女，可在居住地申请落户。

扬州也明确，合法稳定住所，是指购买、自建、继承、受赠的产权住房、国有经济组织产权住房、政府提供的保障性住房以及在房管部门办理登记备案的租赁房屋。

可见，取消购房落户政策，将租赁房屋纳入“合法稳定住所”的范畴，成为一种新的趋势。事实上，国务院办公厅2016年曾先后下发《关于深入推进新型城镇化建设的若干意见》、《推动1亿非户籍人口在城市落户方案》两个文件，规定了大中城市均不得采取购买房屋、投资纳税等方式设置落户限制。

租房落户条件高低有别

在租房落户条件方面，各地门槛高低有别，多以在当地缴纳社保的年限来划定。

无锡为租房落户设置的门槛是参加城镇社会保险、申领（签注）《江苏省居住证》均满五年（宜兴为均满三年）。同时，居民之间签订的未经过备案的房屋租赁协议不能作为落户条件，须租住经房管部门办理租赁登记备案的租赁住宅才能办理落户。

郑州为外来务工人员落户设置了在郑州参加城镇社会保险满2年的条件；扬州要求拥有稳定就业并不间断缴纳城镇职工社会保险满5年；济南在征求意见稿中提出，对市内五区（历下、市中、槐荫、天桥、历城）以外常住户口人员，在该区域内同时具备合法稳定住所（含租赁）、合法稳定就业且按规定参加本市城镇职工养老保险满2年。

此外，对于一些重点人群的落户条件，一些地方还进行了进一步的放宽。

比如，无锡明确，对高校毕业生、中高级技术工人、留学归国人员全面放开户籍准入，只需在无锡依法缴纳社会保险并申领（签注）《江苏省居住证》，准予本人、配偶和未成年子女来本市落户；且不设定合法稳定住所的具體条件，可按实际情况将户口落在自有住宅、租赁住宅、单位集体户和社区家庭户中。

“此类政策充分说明当前热点三线城市户籍制度改革和租赁制度改革的导向，预计后续其他城市也会跟进，这将有助于保障租赁群体的权益。”易居研究院智库中心研究总监严跃进说。

租房可落户，可谓是“租购同权”在户籍领域的体现。“由于入学等重要公共福利都与户籍挂钩，若租赁不能落户，‘租购同权就无从谈起。”中原地产首席分析师张大伟表示，租房可落户有利于租赁关系稳定，而租赁关系稳定的核心其实是产权中的资产收益和使用权中的公共福利。

此前，住建部等九部门联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市成为首批试点。

随后，住建部有关负责人表示，未来将通过立法，明确租赁当事人的权利义务，保障当事人的合法权益，建立稳定租期和租金等方面的制度，逐步使租房居民在基本公共服务方面与买方居民享有同等待遇。

（来源：光明网）endprint