房地产投资决策分析要点

韩娟

【摘要】房地产投资具高风险性，关于房地产投资决策的研究主要集中在方法探究及影响因素分析方面，没有充分考虑项目的盈利问题。本文通过对某房地产项目的申请报告进行关键信息提取，用定性分析和定量分析相结合的方法，分析了房地产投资决策阶段的要点，为房地产项目的投资决策提供了一种新的方法。

【关键词】房地产投资决策分析

房地产业作为现阶段国家快速发展的支柱产业之一，具有较高的附加值。尽管地产行业被“唱衰”已久，但在城镇化的大趋势下，投资房地产依旧能够为投资者带来可观的收益。然而，房地产投资具有一次性投入大、回收周期长、难变现、难转移等特点，因此房地产投资的投资风险也相对较大。目前，关于房地产投资决策的研究主要集中在方法探究及影响因素分析。任何投资行为的目标都是实现盈利，房地产投资也不例外，但是地产投资决策面临的海量信息和不确定性因素多等问题，使得决策结果难以预测。本文通过对某房地产项目的申请报告进行关键信息提取，用定性分析和定量分析相结合的方法，分析了房地产投资决策阶段的要点。

本文所选的地产项目位于北京市门头沟区石龙街区，具体四至范围是：东至滨河东路、西至滨河路南延、南至门城泰安路、北至门城雅安路。本项目开发建设内容为商业、办公写字楼及社会停车场库等配套设施。项目总建筑面积为151340m2。宗地总用地规模为49762m2，建设用地规模为33986.97m2，代征地规模为15775.03m2；建筑控制規模110290m2，其中办公92990m2、商业17300m2；综合容积率3.45；建筑控制高度：商业金融80米；绿地率30%，建筑密度40%；拟建地下建筑规模41050m2，地下为机动车库、自行车库、设备用房及人防等。项目投资期始于2014年，同年进行预售。根据目前掌握的销售情况及项目财务状况，可推测该地产项目的投资决策正确。

1、项目的定性分析

1.1投资背景分析

项目投资背景分析分为国家规划背景分析、地产产业政策背景分析、行业准入背景分析三个方面，从宏观角度进行定性分析论证。

国家规划背景分析以《北京城市总体规划（2004年-2020年）》为主要依据，该文件明确了北京的城市发展目标和主要职能，即强化首都职能，增强北京的综合经济辐射带动能力：推进郊区城市化进程，实现城区与郊区的统一规划；统筹区域发展，协调好京津冀地区以及北京城区与郊区、南城与北城、平原地区与山区的发展规划。总体规划中提出的城市空间发展策略中，市域战略转移：逐步改变目前单中心的空间格局，加强外围新城建设，中心城与新城相协调，构筑分工明确的多层次空间结构：村镇重新整合：加快农村地区城镇化步伐，整合村镇，推进撤乡并镇、迁村进镇，提高城乡人居环境质量，构筑城乡协调发展的空间结构。总体规划明确在北京市域范围内，构建“两轴一两带一多中心”的城市空间结构。两轴：指沿长安街的东西轴和传统中轴线的南北轴。两带：指包括通州、顺义、亦庄、怀柔、密云、平谷的“东部发展带”和包括大兴、房山、昌平、延庆、该区的“西部发展带”。同时，在“两轴-两带-多中心”城市空间结构的基础上，形成中心城-新城-镇的市域城镇结构。新城是在原有卫星城基础上，承担疏解中心城人口和功能、集聚新的产业，带动区域发展的规模化城市地区，具有相对独立性。规划新城11个，分别为通州、顺义、亦庄、大兴、房山、昌平、怀柔、密云、平谷、延庆和本项目所在门头沟区。

本项目用地入市交易后可解决该区域商业、办公写字楼的需求问题，也可为周边居住组团的老百姓提供一定规模的商业及生活配套设施。本项目的开发建设可为该区新城及周边地区提供和谐舒适、高品质的商业、写字楼及配套设施供给。

地产产业政策背景分析。《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》中指出：要充分认识房地产市场持續健康发展的重要意义，房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业。促进房地产市场持续健康发展，是促进消费，扩大内需，拉动投资增长，保持国民经济持续快速健康发展的有力措施；是充分发挥人力资源优势，扩大社会就业的有效途径。实现房地产市场持续健康发展，对于全面建设小康社会，加快推进社会主义现代化具有十分重要的意义。《通知》还指出，要控制高档商品房建设，各地要根据实际情况，合理确定高档商品住房和普通商品住房的划分标准。

具体针对北京市的中高端写字楼租售市场，金融、制造、IT、高科技及专业服务类企业为主要的需求驱动力，其需求合计占成交的80%以上。内资企业占主导力量，但是外资企业的需求正逐步上升，占到40%以上。北京市的甲级写字楼租赁市场，以CBD、金融街及望京地区为代表，2013年第四季度的租金已达到每平方米每月人民币313元，且空置率总体趋稳，约为4.4%。

本项目主要建设内容包括商业、办公写字楼及社会停车场库等配套设施，本项目的建设正是在全面贯彻国家房地产政策的基础上，推动北京市房地产体系的建立，进一步缓解北京西部地区商业、办公写字楼等配套设施供给不足的现状，完善该区新城的产业发展，符合国家、北京市及该区相关产业政策的发展要求。本项目的开发建设符房地产相关产业政策，能够促进北京市房地产市场的健康发展。符合北京市提倡“加强区域开发分类指导，在首都功能核心区、城市功能拓展区、城市发展新区和生态涵养发展区四类功能区域划分的基础上，对各区域内的开发建设，依照功能定位的总体要求和现实基础条件，分别实行优化开发、重点开发、限制开发和禁止开发”的指导精神，有利于加大该区新城区域高端商业、办公写字楼等配套设施的供给。

行业准入背景分析。本项目开发公司为经过北京市工商行政管理局登记注册的合法单位，取得企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书，具备符合行业准入条件。本项目建设内容主要为商业、办公写字楼及社会停车场库等配套设施，该项目现已取得相关政府批复文件。在相关行政许可批复下，该商业金融及社会停车场库用地项目的开发建设在行业准入方面是符合相关规定的，并已取得阶段性成果。

1.2项目性质确定

本项目的办公部分定位为大型企业办公、小规模企业办公、科研办公、SOHO办公；商业部分定位为商业旗舰店、体验式商业街、综合超市。大型企业办公：高端配置，舒适空间，以较高性价比吸引大型企业入驻，减小企业运营压力，降低企业运营成本的同时，将企业留在当地发展；小规模企业办公：利用该区新城和S1磁悬浮轨道交通区域的区位优势，以较低的门槛为高科技及文化创意等创业型企业搭建平台，努力建成该区新城的高科技、文化创意类创业孵化器。体验式商业街：为办公人士提供商业休闲空间，提供周边人群及新城辐射范围内商务聚集点的完善商务配套。商务会议、商务中心等服务型商业的全面进驻，给企业更多的交流空间。完善区域商业配套，构建一站式服务办公区，聚集该区新城周边人群，改善城市面貌，通过商务商业及休闲商业的有机结合，填补区域配套空白。园区景观：园区景观本着该区新城的区域定位，结合该区京西南高端商务办公的经济定位，将绿化升级为办公园林景观，结合项目的空间布局，成为区域商务及商业办公及休闲中心。

本项目公建建筑整体布局规整统一，商业以底商、裙房商业业态为主，呈裙房围合型，办公部分以规整的长方体形式与底商有机结合，形成既有小围合，又相对独立的建筑组团。交通组织充分结合用地现状特征，以最經济便捷的方式有效的组织人行与车行。商业、办公写字楼的车流开口在周边市政道路中部均衡布置，内部尽量布置单向车流，与外部交通衔接的主要出入口向雅安路、滨河东路方向开口。建筑立面设计，商业部分合理利用商业动线规划灵动多彩的立面风格，与办公写字楼简洁的外立面线条相区分，有机组合形成上下不同格调的构图，新颖独特又有韵律，保证了均好性，同时又遮阳，节能环保。高层办公部分以现代写字楼的设计手法处理，简约而不简单，大方美观。本项目机动车停车位1103辆，商业、写字楼按不低于100辆/万m2配建。机动车主出入口拟设置于地块周边市政道路的中部，尽量避开市政路的交叉路口，整个综合体项目基本实现人车分流。该项目规模适中，拟整体建设，不分期开发。

2、投资决策定量分析

2.1开发成本计算

本地产项目开发成本包括：土地费用、工程费用、工程建设其他费用、预备费和财务费用。经估算，本项目总投资为256132万元，其中土地费用187460万元（包括3%的契税税5460万元），工程费用48580万元，工程建设其他费6115万元，管理费用1094万元，预备费2735万元，财务费用10148万元。该项目建设所需要的全部建设资金均由公司自筹解决，目前该项目的地价款及契税共187460万元已支付完成。公司依托自有资金和上级公司的雄厚实力，已将该项目实施所需的全部建设资金筹集完毕，专项用于某商业金融及社会停车场库用地的开发建设。

结合商业、办公写字楼用房建设需求、地块价值、和工程建设需要排序，整体开发顺序由北向南，建设周期约为36个月。项目建设阶段资金投入按照建设进度安排，预计分为三个阶段投放资金，分别占比72%，14%和14%。

2.2项目收入计算

2.2.1项目预计单价测算

根据项目自身特点、档次及产品定位等因素，选取周边区域类似四个项目案例进行比较分析。利用市场参照比较法，以周边区域类似档次项目作为参考案例，通过比较分析自身区位条件、环境因素、建设标准和产品定位等多方面因素，并结合目前房地产市場行情及商业地产项目的市场发展趋势，随着该区新城及该区轨道交通的规划建设发展，该区域房地产升值潜力较大，预测售价如下：

商业用房（综合体低层商业）整售均价为38000元，平方米，写字楼（拟整层对外销售）销售均价为35000元/平方米。根据本项目挂牌文件、出让合同等文件规定，社会停车场库用地为可出让，规划无建设内容，建设单位按照停车场标准建成后交由社会专业停车公司运营，暂定日常运营费用与停车费收益相抵，不在收入预测范围之内，暂不作细致计算。

2.2.2项目总体收入测算

根据预测项目销售单价及项目的施工进度计划，按谨慎性原则，保守预测该项目商业及写字楼两项业态销售计划及收入共计391205万元。经测算本项目利润总额201232万元，所得税50308万元，税后净利润为150924万元。税前全投资利润率为24.7%，税后全投资利润率为18.5%。

2.3经济效益分析

1、基准内部收益率。参考房地产开发项目内部收益率的平均水平，考虑到该项目的商业、办公拟整体、整栋或整层销售，确定本项目基准内部收益率为12%。

2、项目全投资财务现金流量。以全部投资为计算基础，从现金流量角度进行财务指标分析测算，计算结果如下所示：项目财务内部收益率为15.83%，大于基准收益IC=12%；项目财务净现值（1C=9%）为39486万元，大于0；静态投资回收期2.07年，动态投资回收期为2.27年。

经以上初步分析测算，本项目在财务上是可行的。

结论：

尽管从经济指标上定量论证了该项目的可行性.同时也从项目投资背景和项目性质方面进行了定性的投资决策分析，但还要通过敏感性分析对项目的抗风险能力进行评估。通过对主要风险因素中的建设成本、销售价格、销售进度进行敏感性分析后显示，该项目的抗风险能力是较强的。