上海市楼宇经济发展现状及其空间分布分析

董斌

一、上海市生产性服务业的发展现状

（一）上海市生产性服务业的发展趋势

生产性服务业在空间形态上是楼宇经济的主体。楼宇经济，从本质上来说，是以服务经济为主的一种经济发展形态，即以商务办公楼宇为载体，通过开发、出租楼宇进行招商引资，从而引进持续性税源，增加收入，带动区域经济发展的一种经济形态。

生产性服务业在上海市发展迅速，在国民经济中的比重不断上升。如图1所示，在1978年，传统服务业增加值占第三产业增加值的比重达到了近60%；到了2010年末，传统服务业增加值在第三产业增加值中所占的比重已经下降到了29%，而生产性服务业的增加值，在第三产业增加值中所占的比重已经增加到了近60%，实现增加值5631.25亿元。第三产业的内部结构已经逐步实现了优化升级。

（二）上海市生产性服务业的空间分布

本节，将使用区位商法对生产性服务业在上海市各区县的集中状况来做一个说明。所谓区位商法，是指某种产业在某一地区的相对重要性与占全国（或全区域）相对重要性之间的一种比数，可利用产业产值或就业人口的资料，衡量某一产业在某一地区是否具有比较优势或者相对专业化的程度，可以作为了解地方经济基础、当地产业资源、地方经济优势与产业活动趋向的重要依据。

其中，LQij为区位商或者专业化率；Lij为i地区j部门的产业产值（从业人数等）；Li为i地区的总产值（总从业人数等）；Lj为全市j部门的产业产值（从业人数等）；L为全市的总产值（总从业人数等）。

一般认为，如果LQij大于1，则认定j产业为i地区为基础产业，也表示i地区j产业有集中于该地区的趋势，属于专业化的部门，换言之，区位商数可视为某项产业在该地区专业聚集程度的负荷量；如果LQij小于1，则表示j产业非i地区的基础产业；如果LQij=0，表示i地区无j产业存在。

表1中使用了2008年上海市经济普查年鉴的统计数据来进行区位商数的计算。

由表1和图2可以看出，虽然上海是我国经济比较发达和国际化程度比较高的省市之一，但是其各区县在生产性服务业的发展水平上极不均匀。

总体上看，上海市生产性服务业空间结构呈现出由中心城区集聚向周边地区逐渐扩散的趋势，圈层特征比较明显。中心城区生产性服务业发展比较成熟，而在郊区县，虽然个别地区的个别生产性服务行业的法人单位的从业人员集聚程度稍高，但从总体来看，生产性服务业发展水平较低。

从行业看，金融业从业人员的聚集程度最为明显，从业人员高度集中在核心地區，其他地区金融业从业人员的聚集程度明显较小。与金融业相比，虽然房地产业、租赁和商务服务业从业人员也有集聚于中心城区的趋势，但是聚集程度与金融业相比较小。交通运输仓储和邮政业、信息传输计算机服务和软件业、科学研究技术服务和地质勘查业与金融业、房地产业、租赁和商务服务业相比之下比较分散。

二、上海市商务办公楼宇的发展现状

（一）上海市商务办公楼宇的保有量

商务办公楼宇特别是高端商务办公楼宇是楼宇经济的重要载体，其建筑面积和增长趋势直接决定了上海市楼宇经济的规模和发展潜力。上海市统计局于2012年发布的统计数据显示，截至2011年底，上海市各类房屋保有量达到了98092万平方米，其中办公楼即商务办公楼宇的面积为6520万平方米，占各类房屋保有量总面积的6.64%。

近年来，上海市楼宇经济发展比较活跃，商务办公楼宇功不可没。但是，我们也应该清醒的认识到上海市商务办公楼宇面积占各类房屋总面积的比例，与纽约、东京等国际化大都市商务办公楼宇面积占房屋总面积的比例约为50%相比，仍相差甚远，亟需大力发展。

（二）上海市商务办公楼宇的发展趋势

上海市商务办公楼宇的发展呈现出以下三个特点：

（1）商务办公楼宇发展迅速，上海市商务办公楼宇的总面积平均每年增长约309.6万平方米，年平均增速约为6.94%。

（2）商务办公楼宇面积占各类房屋总面积的比例一直维持在6.5%和7%之间。

（3）受经济发展形势等的影响，商务办公楼宇面积的增速起伏较大。

（三）上海市商务办公楼宇的空间分布

以下，将按照如1.2节所示的区位商法，对商务办公楼宇在上海市各区县的集中状况进行一个说明，为了保持与表1一致性，本节采用了2008年上海市各区县商务办公楼宇面积的统计数据。

从表2和图3可以看出，如果以1为衡量楼宇集中与否的标准，上海市的商务办公楼宇主要分布在中心城区。上海市生产性服务业集聚的地区绝大部分也是上海市楼宇分布较为集中的地区，因此，也可以说是楼宇经济发展较好的地区。

（四）上海市商务办公楼宇空间分布的变动趋势

在利用区位商法对2008年上海市商务办公楼宇在各区县的空间分布状况进行说明后，鉴于统计数据的可获得性，以下仅利用扩大商数来讨论2007至2011年上海市商务办公楼宇空间分布状况变化。

所谓扩大商数分析法，是利用扩大商数（Expansion Quotient）衡量在某两个特定的时间点（年度）之间该地区产业专业集聚程度的变动情况，扩大商数即为前后两个时间点的区位商数之间的比率（EQ=LQt+1/LQt）。

若EQ≥1，即表示i地区j产业的专业聚集化情形继续扩大成长，若该产业原为基础产业，将继续拥有比较优势，且不断扩张具有绝佳发展机会成为主导产业；反之，若EQ<1，即表示i地区j产业的专业聚集化情形正在缩小，该基础产业原来的比较优势正渐受威胁，成长速度趋缓，亟需产业振兴策略，致力于产业升级或技术创新，以维持比较优势。

以下表3则显示了2007-2011年上海市商务办公楼宇的扩大商数表。

由表3和图4可以看出，在2011年底中心城区仍然是上海市商务办公楼宇也即是楼宇经济分布较为集中的地区，郊区县仍然是楼宇经济发展比较薄弱的地区，但是大多数区县在2007至2011年的5年之间，楼宇经济都是呈现显著成长的趋势。

（1）观察表3中2007年和2011年上海市各区县商务办公楼宇的区位商数，与2007年底相比，中心城区仍然是上海市商务办公楼宇也即是楼宇经济分布较为集中的地区。但郊区县，在2011年底其商务办公楼宇的区位商数仍较低，仍然是楼宇经济发展比较薄弱的地区，亟需采取一定的措施促进楼宇经济的发展。

（2）观察表3中上海市各区县商务办公楼宇扩大商数部分，大多数区县的商务办公楼宇的扩大商数都大于1，标示大多数区县在2007至2011年的5年之间，楼宇经济都是呈现显著成长的趋势。虽然大多数区县的商务办公楼宇的扩大商数都大于1，但是否表示楼宇经济在该区县已经呈现集聚发展的形势仍难定论，因为除了部分中心城区之外，其它大部分地区的作为分母的2007年上海市各区县商务办公楼宇的区位商数，均小于1。

（3）在经过5年的发展之后，大多数区县已经开始有相关生产性服务业的进驻，商务办公楼宇的保有量也有所增加，因此在2011年的商务办公楼宇的区位商数虽然仍不高，但相对于5年前的数据都提升不少，EQ值很容易得到大于1的结果，所以是否呈现集聚发展的形势必须参照区位商数来加以对照。

三、结论及政策建议

（一）结论

本文以上海市“楼宇经济”为研究对象，作者通过对相关基础数据进行统计和测算，从生产性服务业和商务办公楼宇两个方面研究了上海市“楼宇经济”的发展现状及影响上海市楼宇经济发展的因素，得到了如下结论：

（1）总体上看，上海市生产性服务业空间结构呈现出由中心城区集聚向周边地区逐渐扩散的趋势，圈层特征比较明显。中心城区生产性服务业发展比较成熟，而在郊区县虽然个别地区的个别生产性服务行业的法人单位的从业人员集聚程度稍高，但从总体来看，生产性服务业发展水平较低。

（2）上海市商务办公楼宇发展迅速，商务办公楼宇面积与各类房屋总面积的增长较为同步，商务办公楼宇面积占各类房屋总面积的比例一直维持在6.5%和7%之间，与纽约、东京等国际化大都市商务办公楼宇面积占房屋总面积的比例约为50%相比，仍相差甚远，亟需大力发展。

（3）上海市的商务办公楼宇主要分布在中心城区。上海市生产性服务业集聚的地区绝大部分也是上海市楼宇分布较为集中的地区，在分布区域上具有较强的相关性，因此可以说中心城区也是上海市楼宇经济分布较为集中的地区。

（4）从商务办公楼宇在上海市的空间分布的变动情况来看，在2011年底中心城区仍然是上海市楼宇经济分布较为集中的地区，郊区县楼宇经济的发展仍然比较薄弱，但是大多数区县在2007至2011年的5年之间，楼宇经济都是呈现显著成长的趋势。

（二）政策建議

随着经济发展水平的不断提升，上海市楼宇经济集聚发展的趋势也不断明朗。因此，如何强化集聚趋势，促进上海市楼宇经济的发展，从而实现上海市建成国际经济中心、国际金融中心、国际航运中心、国际贸易中心的目标具有重要的意义。

首先，坚持规划先行。根据城市总体规划、土地利用规划和现代服务业发展规划，加快制定《上海市楼宇经济发展规划纲要》、《上海市楼宇经济空间布局规划》。通过规划先行，优化商务办公楼宇布局，促进商务办公楼宇合理集聚，形成更多有规模、有档次的楼宇经济群。

其次，抓好对外招商引资活动。进一步完善高效灵活的楼宇招商组织体制，形成楼宇招商合力，充分发挥政府、中介、业主、物业在楼宇招商中的作用，实现四方联动。重点培育一支懂经济的招商队伍，提高专业化招商水平，加大针对性招商力度。加深与项目业主单位的沟通，把好业态准入门槛，提升经营业态定位。重点引进一批历史发展比较悠久、规模比较大、业绩比较好的世界知名的生产性服务企业的入驻，带动本地相关企业的发展。

最后，完善统计制度，加快建立反映上海市楼宇经济发展特点和水平的统计指标体系和统计制度，市和区、县（市）要建立楼宇经济统计网络，配备楼宇经济统计专业人员，增强楼宇经济统计力量。重视对楼宇业态的相关统计指标研究，结合全市重点发展的楼宇经济业态，完善统计方法，设置相应统计指标。按照定量定性相结合的原则，由领导小组办公室牵头制定楼宇经济考核指标体系，完善考核办法，并纳入相关部门的考核体系。在考核指标体系中要纳入楼宇经济业态发展的相关内容，针对楼宇的发展特点实行分类考核。对于在培育楼宇经济重点业态的工作中有突出成绩的单位、城区，要按有关规定予以表彰奖励。