房屋承租人优先购买权之否定

摘 要：我国《合同法》第230条表明的是房屋承租人的优先购买权，该原则实则制约了所有权人的意思自治。我国承租人优先购买权制度缺少理论支持，不为国际公认，缺乏操作性。导致所有权人、承租人、善意第三人之间的利益失衡和司法判决不一的现象。而买卖不破租赁和共有人优先购买权制度，也能发挥承租人优先购买权制度所追求的保护承租人、平衡三方权益、简化法律关系、提高社会整体效益的作用。因此，我国《合同法》宜废除房屋承租人优先购买权制度。

关键词：优先购买；立法缺陷；实践难题；废除

一、房屋承租人的优先购买权概念

我国有各种各样的优先购买权，但房屋承租人所拥有的只是其中的一种，想弄清楚后者还必须从前者说起。优先购买权的概念在我国民法学界存在分歧：王泽鉴教授表明，优先购买权系指特定人以当事人之间约定或依照法律规定，使所有权人于出售特定财产时，得以意思表示表达以同等条件优先买受该特定财产之权利。从而我们能够进一步得出房屋承租人的优先购买权是指当出租人出卖作为租赁物的房屋时，承租人在同等条件下，依法享有的优先于其他人而购买房屋的权利。

二、我国房屋承租人优先购买权制度的缺陷

1.我国房屋承租人优先购买权的立法缺陷

对于时间条件，我国合同法第230条规定：“出租人出卖租赁房屋时，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”但是“合理期限”到底如何判定才不违公平，值得我们去考虑。在《合同法》出台前，《民通意见》第118条的规定是出租人提前三个月通知承租人。问题是：出租人在出卖房屋的前三个月如何能够知道自己将在三个月后出卖房屋或者是出租人必须在通知承租人后留给承租人三个月的考虑时间。这种规定是不合理的，而且合同法将“三个月”改为“合理期限”看似解决了问题，实则“换汤不换药”，使得该条更加原则化了。

其次是同等条件，我国《合同法》第230条的规定表明，只有在“同等条件”下，承租人才得以行使优先购买权。关于“同等条件”的规定，存在“绝对同等说”和“相对同等说”。绝对同等说在很大程度上限制了承租人优先购买权的行使，使得承租人优先购买权的价值很难得到有效发挥，一方面，承租人很难达到与第三人完全等同，另一方面，所有权人很容易与第三人恶意串通购买条件或者提出承租人很难达到的标准。对于相对同等说问题是：若是第三人被允许使用延期付款，那么承租人也可以延期付款，并且当第三人同时提供了延期付款担保时，那么承租人是要为自己的延期付款提供同类物的担保还是相当价格的担保才能算是“相对同等”呢？

再次是通知义务我国法律规定，出卖人在出卖前要事先通知承租人。且若是所有权人在售卖租赁房屋之前没有在合理的时间内对承租人进行通知，从而对承租人的优先购买权造成损害的，承租人能够依法向所有权人索赔，但关于通知义务的具体实行，法律并没有做出详细的规定，导致该通知义务难以发挥应有的效能。

2.我国房屋承租人优先购买权的实践难题

首先是行使方式承租人优先购买权的主张条件是所有权人出卖租赁房屋，这里的出卖只是指普通买卖还是包括互易、恵卖、拍卖等以交换为目标的法律行为呢？

其次是主张情况上述谈论的还都是简单法律关系下承租人优先购买权的弊端，当法律关系变得复杂时，承租人优先购买权的主张也可能会相应变得复杂起来。究竟，承租人优先购买权的主张还会遇到什么问题呢？第一种，认为部分承租人对屋子全体享有優先购买权。 第二种，承租人只租赁房屋的一部分并将该部分转租给次承租人时所产生的承租人的优先购买权与次承租人的优先购买权竞合。第三种，承租人将承租房屋分割转租给多个次承租人以及部分承租人将承租的部分房屋分割转租给多个次承租人的情形，这些现实中的主张状况着实让官司很难进行下去，权利根本无法保障。

三、我国房屋承租人优先购买权的制度废除

在权利的制定方面，该制度没有充分的理论支持。在中国大陆上，法律又不认可物权变更的无因性，只有具备物权变更的法律事实，才能真正使物权变更发生法律效力。物权变动的原因主要有三种：法律行为（如单方民事法律行为中的抛弃、捐助、遗赠，契约和多方法律行为中的合伙协议等）、事件以及事实行为（如先占、添附、善意取得等）、公法上的行为（如征收、没收、强制执行、判决等）。因此，对于房屋产权发生物权变动之前承租人优先购买权的行使，学者们既无法对该制度做出准确的定性，也无法将它进行归类，更无法得知承租人通过行使优先购买权获得的是房屋的产权还是获得的是与所有权人订立合同的机会。

对比国外和国内台湾地区的法律内容，房屋承租人的优先购买权并没有得到多数国家的认可。虽然德国法律对它进行了详细的规定，但“每一个法律制度或法律概念都是一个系统或语境的一部分，它从这个系统或语境中确定自己的意义。变换语境后，每个孤立部分的含义在重组时，便与它们在先前的语境中所具有的含义毫无关系。”因此，用突破合同相对性的承租人优先购买权来着重保护承租人并不具有国际渊源。

从立法价值出发，承租人优先购买权的存在某种程度上损害了所有权人的财产利益，减少所有权人与第三人的交易机会，使得所有权人自己辛苦买来的房子在出卖时不能达到合理的预期值，自由选择心仪的交易对象；同时，该制度相对于“买卖不破租赁”和“共有人优先购买权”也并不能更好的平衡所有权人、承租人与第三人之间的利益，做到恰如其分；更会在整体上降低交易效率、减损社会整体利益，从而不利于维护社会秩序和经济秩序。

立法的不具操作性与司法实践中层出不穷的状况，使得该制度的适用变得更加困难。可就算我们现在能规定出详细具体的制度，我国法律人员的专业水平、我国公民的法律素养还必须经过相当长的时间才能娴熟地运用如此缜密复杂的法律规定。而承租人优先购买权的继续研究，只会使法律关系更加复杂，高额的立法成本与履行成本与其所能解决的问题并不成正比。

因此，在《合同法》里，房屋承租人的优先购买权应予以废除。

参考文献：

[1]戴孟勇.房屋承租人优先购买权之研究[J]，民法九人行，2010，（4）.

[2]周珺.承租人优先购买权否定论[J]，政法论丛，2014，（6）.

[3]冉克平.论房屋承租人的优先购买权[J]，法学评论，2010，（4）.

[4]葉士朋.欧洲法学史导论[M].吕平义、苏健译.中国政法大学出版社，1998：67.

作者简介：

李梦霞（1993.5—），女，汉族，籍贯河南省周口市，法学硕士，单位：西北政法大学。