特色小镇的政企合作模式

近几年来，房企的毛利率及净利率持续下滑，市场上三四线城市趋于饱和，一二线热点城市拿地成本高企，房企提高或维持其净利率的难度也在逐步增加。因此房企纷纷开始谋求多元化发展，寻求新的盈利增长点，其业务也逐步向金融、养老、物管等方向伸展。而目前政府积极筹划建设的特色小镇项目，以及逐步成熟的PPP模式又给房企提供了一种新的发展思路。

国家政策大力支持

2016年7月1日，住房城乡建设部、发改委、财政部三部委联合共同印发《关于开展特色小镇培育工作的通知》，提出到2020年，培育1000个左右各具特色、富有活力的休闲旅游、商贸物流、现代制造、教育科技、传统文化、美丽宜居等特色小镇，引领带动全国小城镇建设，不断提高建设水平和发展质量。同时政策中提到，对于各地特色小镇的建设要坚持市场主导，充分发挥市场主体作用，政府重在搭建平台、提高服务，因此特色小镇的建设则更需要企业主动参与。政策中对于单个小镇的投资规模暂未明确，但是参考浙江省出台的《关于加快特色小镇规划建设的指导意见》，特色小镇原则上3年完成固定资产投资50亿元，而1000个类似于浙江省的特色小镇需要的固产投资则在5万亿元左右，体量庞大，目前地方政府的债务压力大，要对特色小镇提供持续的财政输出难度较高，因此需要政府引导，鼓励社会资本广泛参与，政府和社会资本合作为基本特征的PPP融资模式将会被各地政府广泛利用，房企在其中的投资潜力巨大。

图1 2016年PPP项目月度累计投资额（万亿元）

对于特色小镇的开发建设，各地政府出台了各项政策支持鼓励。特色小镇概念由浙江省最先提出，并且其一部分特色小镇建设已初具规模，如基金小镇、云栖小镇、梦想小镇等。因此浙江省出台的关于特色小镇的建设政策目前最为全面，有详尽的项目扶持细则，评价方法等，对于其他省份具有积极的参考作用。同时天津、江苏、福建、广州、贵州、甘肃等地均出台了相关政策，积极筹备申请建设特色小镇。

表1 业务外包类模式特征

PPP项目扩张迅速

目前我国PPP项目规模仍在持续扩张，根据财政部建立的全国政府和社会资本合作（PPP）综合信息平台统计，地方PPP项目需求不断加大，12月末全国PPP综合信息平台项目库中含项目11260个，总投资额高达13.5万亿元。其中，已签约落地 1351 个，投资额 2.2 万亿 元，落地率 31.6%，规模可观。

财政部PPP中心

对于房企，在PPP项目建设中参与空间充足。在入库的所有项目中，城镇综合开发项目数有688个，其投资额占项目投资额的10%，已达万亿规模。

综合来看，随着特色小镇的全国化布局，政府亟需社会资本来补充建设，同时房企也拥有丰富的项目建设经验，两者通过合适的渠道合作将会实现双赢。

表2 特许经营类模式特征

表3 私有化类模式特征

政企主要合作方式

广义来讲，政企合作方式的PPP模式类型分为三类：外包类、特许经营类及私有化类。而这三种的区别主要在于公私方的投资比例、职能分工及风险分担机制。

（1）业务外包：参与整体或部分外包业务，企业收取服务费用

外包类项目可划分为模块式及整体式的服务外包。在该模式下，项目一般是由政府投资，私人部门承包整个项目中的一项或几项职能，目前以BT合作的形式较多，私人部门主要收取服务费用，故承担的风险相对较小。

（2）特许经营：BOT、TOT方式获取一定时期内的经营权

特许经营类项目一般是指项目需要私人参与部分或全部投资，并通过一定的合作机制与公共部门分担项目风险、共享项目收益。项目的资产最终归公共部门保留。在特许经营类别中，除了与DB模式结合而成的BTO和DBFO之外，该类型的PPP模式主要采取TOT(Transfer-Operate-Transfer移交-运营-移交)和BOT（Build-Operate-Transfer建设-运营-移交）两类。

BOT模式中，私人部门可获得长期经营收益，且项目成本相对稳定。更多风险转移至私人部门采用全项目生命周期的成本计算方法，故对轨道交通建设有诸多优势。但于此同时，BOT仍存在诸多劣势，包括在私人部门的运营下，项目建设可能与规划、环境要求冲突；当经营管理成本上涨时移交政府，或增政府财政压力；政府缺少项目建设运营控制权；模式结构复杂，需较长的合同达成期等。

TOT模式主要运用于老旧公共设施项目中。政府无需对设施扩建及更新提供资金投入，帮助节省开支。但是更新的实施是不包括在契约中的，因此在新建设施的建设和运营方面或存困难；若变更契约则会增加成本。

（3）私有化：获得PPP项目部分股权或全部权益，企业私有化运作

私有化类项目是公共部门与私人部门通过契约关系，是公共项目按照一定的方式最终转化为私人部门的模式。该类项目则需要私人部门负责项目的全部投资，在政府的监管下，通过向用户收费收回投资实现利润。由于此类项目的所有权为私人永久性拥有，且不具备有限追索的特性，因而私人部门在这类项目中承担的风险最大。根据私有化的程度，私有化类PPP模式分为完全和部分私有化两种。

正是由于私有化的模式属性，合作项目则要求政府让出控股权于私人部门，因此难免在运营过程中影响决策效率，进而影响到经营效率和服务水平。