辣招下的香港楼市

闵洲民

过去的一年，香港新房成交价创历史新高。去年11月，香港政府再次颁布楼市调控政策。对于今年的香港楼市走向，多军和空军各执一词，甚至连李嘉诚也发声表态。

去年香港楼市先苦后甜

2015年第三季度，香港楼市受到全球经济大环境影响，气氛黯淡。但从2016年4月起，情况骤变，市场累积的需求突然释放，香港楼市交易和成交价都节节攀升。

2016年9月份，长实地产以19.53亿港元夺得一幅地块，这是李嘉诚时隔四年后首次在港拿地。在此之前他曾连续抛售香港和内地物业，并将数以千亿计的资金投入欧洲。“李嘉诚杀回香港地产界”被视为楼市回暖的标志性动作，也成为各大中介游说客户的营销说辞。当月，香港房屋交易量环比上升31%至7929宗，总金额达584亿港元。全城甚至进入“见盘就抢”的疯狂状态，有代理指出，“香港楼市已疯到无楼卖不掉。”

中原地产研究部2017年1月4日公布最新数据显示，2016年香港一手住宅交易共16562宗，交易金额1867.2亿港元，分别较2015年上升0.8%和11.7%。2016年一手住宅交易金额突破2014年1778.3亿港元的高位，创下21年新高。

香港楼市从低潮到回暖，再到被热炒，离不开内地投资者的身影。美联物业最新统计显示，内地买家于去年第二季购买逾千万港元的一手豪宅金额，占整体市场金额的31.6%，比前一季度增加9个百分点，创近三年半以来的新高。香港某开发商称，在首日选房的大手买家中，有近四成来自中国内地。其中最大一笔交易一次性地购入了17个单位，耗资2亿多港元，买家是一组内地客，来自福建。

为了给楼市降温，特区政府去年11月修改税例，全面提高买卖住宅物业印花税率，无论交易价格，税率划一调高至交易额的15%（首次置业的香港永久居民则可获豁免新税率）。

香港楼市因该项调控而得到“冷却”。中原地产研究部公布数据显示：一手住宅方面，2016年12月份录得交易4-43宗，总值91.9亿港元，较11月份的2191宗及312.9亿港元分别大幅下降79.8%及70.7%。12月份的一手住宅交易数字，也结束了此前单月交易宗数和金额连续3个月高于2000宗及港币250亿元的局面。

今年楼市迎来开门红

楼市转趋淡静已是不争的事实，不过成交量减少的同时，楼价未有明显的调整。根据差饷物业估价署提供的全港私人住宅的楼价指数，去年11月份楼价指数升至306.6，按月升幅约0.8%。

2017年新年伊始，楼市迎来了开门红。数据显示，2017年元旦3天假期，香港新盘市场成交86宗，相比去年同期40宗成交明显增加。这一情况会是今年的常态吗？

去年香港楼市先苦后甜

2015年第三季度，香港楼市受到全球经济大环境影响，气氛黯淡。但从2016年4月起，情况骤变，市场累积的需求突然释放，香港楼市交易和成交价都节节攀升。

2016年9月份，长实地产以19.53亿港元夺得一幅地块，这是李嘉诚时隔四年后首次在港拿地。在此之前他曾连续抛售香港和内地物业，并将数以千亿计的资金投入欧洲。“李嘉诚杀回香港地产界”被视为楼市回暖的标志性动作，也成为各大中介游说客户的营销说辞。当月，香港房屋交易量环比上升31%至7929宗，总金额达584亿港元。全城甚至进入“见盘就抢”的疯狂状态，有代理指出，“香港楼市已疯到无楼卖不掉。”中原地产研究部2017年1月4日公布最新数据显示，2016年香港一手住宅交易共16562宗，交易金额1867.2亿港元，分别较2015年上升0.8%和11.7%。2016年一手住宅交易金额突破2014年1778.3亿港元的高位，创下21年新高。

香港楼市从低潮到回暖，再到被热炒，离不开内地投资者的身影。美联物业最新统计显示，内地买家于去年第二季购买逾千万港元的一手豪宅金额，占整体市场金额的31.6%，比前一季度增加9个百分点，创近三年半以来的新高。香港某开发商称，在首日选房的大手买家中，有近四成来自中国内地。其中最大一笔交易一次性地购入了17个单位，耗资2亿多港元，买家是一组内地客，来自福建。

为了给楼市降温，特区政府去年11月修改税例，全面提高买卖住宅物业印花税率，无论交易价格，税率划一调高至交易额的15%（首次置业的香港永久居民则可获豁免新税率）。

香港楼市因该项调控而得到“冷却”。中原地产研究部公布数据显示：一手住宅方面，2016年12月份录得交易443宗，总值91.9亿港元，较11月份的2191宗及312.9亿港元分别大幅下降79.8%及70.7%。12月份的一手住宅交易数字，也结束了此前单月交易宗数和金额连续3个月高于2000宗及港币250亿元的局面。

今年楼市迎来开门红

楼市转趋淡静已是不争的事实，不过成交量减少的同时，楼价未有明显的调整。根据差饷物业估价署提供的全港私人住宅的楼价指数，去年11月份楼价指数升至306.6，按月升幅约0.8%。

Q房网香港董事总经理陈坤兴认为，综合加辣后的市况观察，其中一个现象是买家年轻化。不少有能力的父母，以子女“首置客”名义入市，因为在新税制下，买家购买第二套房的釐印费大幅增加至楼价15%。以售价2000万港元单位计算，按新的从价印花税计算，税额高达300万港元，相反以青年仔女“首置客名义”入市，税率低至3.75%，涉及税额仅75万港元，省却225万港元的税率，“首置客”身份自然变得“金贵”。今次买家年轻化现象，同时亦是年轻中产第二代购买力爆发，证明市场购买力仍然相当强劲，买楼保值仍然是不少港人的首选，整体楼价具有一定支持。

戴德梁行香港区高级董事总经理陶汝鸿则认为，受调控措施影响，预计2017年第一季度香港楼市成交量会跌两至三成，但是到了第二季度成交量会稍微回升。香港置业行政总裁李志成同样认为，短期内预计价格会逐步滑落，但等到市场适应“辣招”后，购买力又会逐步释放，在强劲刚需支持下，预计今年楼价向下微调后会重回升轨，全年升幅有望超过5%。

也有市场人士认为，今年楼价会继续下行。资深投资银行家温天纳认为，内地人每年5万美元的购汇额度，一直被投资市场视为理所当然的境外投资渠道，如果禁止用来买房和保险等，將对香港投资市场带来严重影响。温天纳估计，流入香港的内地资金总额会削减20%-30%。

深圳汇丰银行前副总经理刘智杰在社交网站发文表示，预期香港楼市将在12个月至18个月内出现暴跌，呼吁香港人尽早做好准备。他指出，一旦本港楼市崩溃，恐怕像上世纪九十年代日本一样，过20、30年仍一潭死水。

香港署理财政司司长陈家强表示，从今年预期看，大趋势仍然是成交下滑和房价涨势收窄甚至下跌。政府会密切注意楼市情况，在适当时候推出合适的措施，维持楼市的健康平稳发展。endprint