中国房地产：一堵倾斜的危墙

林采宜

实现“租售同权”，应该从改革户籍制度入手，彻底取消户籍和居民医疗、教育及其他城市公共福利的捆绑；同时，发展私立学校，增加教育供给。

中国房地产泡沫毋庸置疑：已站在珠穆朗玛峰之上

我个人认为，中国房地产市场的泡沫是毋庸置疑的。

评价房地产是否存在泡沫可以从三个指标来看，第一，房价收入比；第二，房价租金比，第三，户均住房套数。目前，中国城镇的平均房价收入比已经超过20倍，一线城市甚至高达50倍以上（发达国家的平均房价收入比低于10倍），而租金收益率普遍低于无风险收益，一线城市的租金收益率平均在1.5%-2%之间（从海外房地产租售市场来看，正常情况下租金收益率应该高于无风险收益）。从总量上看，全国城镇居民的户均住房套数已经超过1.05套，总体供求不存在失衡。上述三个指标共同验证了一个结论：中国房地产市场存在泡沫！

房地产位于发展周期的什么阶段？我认为，目前的中国房地产正站在珠穆朗玛峰之上，无论往哪个方向走，都没有“高处”了。下行，只是时间和空间的问题，而政府所期待的是软着陆。

见顶的市场，判断其价格拐点何时发生，类似于判断一堵倾斜的危墙何时倒塌。房价拐点何时到来并不重要，重要的是，君子不立危墙之下。

建立中国房地产的长期调控机制需要两招

地产价格取决于供需关系。

从政府调控的角度看，调控需求主要靠税收。持有成本决定了投资者的持有意愿，或者说，持有房地产的成本和机会成本决定了房地产的投资性需求。

从调控供给的角度看，土地制度的改革才能使供给端的伸缩反应市场需求。

纵观房地产市场较为稳定的发达国家，基本上也是这两招，税收政策调控市场需求，土地改革和自由交易使得供给反应需求的变化。

房地产商业模式的杠杆效应决定了地产泡沫的金融风险。

从上市公司年报来看，房地产企业的资产负债率高达78%，如果加上隐性债务，可能更高。这个数据表明，房价下跌20%，房地产商的净资产就被消灭了，接下来，是银行去面对资产贬值的风险。

与此同时，2016年的房贷销售比显示，居民55%的购房金额来自于银行贷款，如果加上各种非银行渠道的首付贷、二次抵押等，住房抵押率大约在60%-65%之间。

总体而言，房地产行业就是基于信贷杠杆而不断扩张的行业，一旦房地产泡沫破裂，房价下跌，不仅待售的房产面临资不抵债的风险，已经售出的房产也存在类似风险，美国的次贷危机就是由这种房地产杠杆游戏崩盘引发的。

从供需两方面探究中国房价缘何持续上涨

过去十年，中国房价的持续上涨源于两个方面的因素。

从需求端来看，房产具有消费和投资的双重属性，从住房的消费属性来看，婚育人口的增加和居民收入的快速增长是主要的支撑因素；从2000年到2012年，每年新增的婚育人口大约1300万对，城镇居民的可支配收入年均符合增长率为11.05%。70后、80初的人口婚育高峰加上快速增长的居民收入是支撑中国房地产在过去15年持续上行的根本基础。此外，农村人口向城镇转移的热潮——城镇化也相应推动了三四线小城市房地产市场的繁荣。从房产的投资属性来看，货币供应量的增长和宽松的信贷条件是刺激房地产投资性需求的重要因素。过去10年，货币增量年均增幅为21%，大量的超发货币涌入地产市场，推升了房地产市场的价格。当然，与之相适应的还有银行相对宽松的信贷政策。

此外，从供给端来看，政府对住宅用地的控制是推高土地成本以及房价的因素之一。

政府限购、限贷等行政手段何时能退出政策工具箱取决于房产税、交易税等长效机制何时能逐步建立。

中国居民税收痛苦指数高？改善税收结构是关键

就综合税率而言，目前中国为30%，低于大部分发达国家（发达国家的综合税率平均为38%-43%）。但是我国居民的税收痛苦指数却明显高于发达国家，其主要原因就是税收结构存在问题。

从一般的税收体系来看，流转税、所得税和财产税是一个国家最主要的三种税收来源，其加总占全部税收的90%以上。流转税是针对销售商品或提供劳务的流转额征收的一类税收。由于商品和劳务的交换无处不在，这就决定了流转税的征税范围十分广泛；流转税形式上由商品生产者或销售者缴纳，但其税款常附着于卖价，易转嫁给消费者负担，表面上看，纳税者为企业、机构，但本质上是由所有消费者共同承担的商品和劳务成本。因此流转税也成间接税。我国目前流转税主要有增值税、消费税和关税，占所有税收收入的一半左右。远远高于发达国家（美国的流转税只占税收总额的20.4%）。

针对所得额和财产规模的征税皆为直接税。前者称所得税，后者称财产税。税法规定应当征税的所得额包括生产经营所得（如利润等），提供劳务所得（如工资、薪金、劳务报酬等），投资所得（如股息、利息、特许权使用费收入等）和其他所得（如财产租赁所得、遗产继承所得等）四类。所得税按照纳税人收入的大小来确定税收负担，财产税则是对纳税人所拥有或属其支配的财产数量或价值额征收的税。包括对财产的直接征收和对财产转移的征收。直接税共同的特点就是富人多纳税，穷人少交税。以富有群体为主要纳税对象。我国对财产的征税主要有房产税、契税、车船使用税，间接税占所有税收的20.42%，远远低于发达国家（美国直接税占78.92%）。

从上述税收结构可以看出，降低流转税，例如提高所得税起征点，降低增值税等能降低低收入群体的税收负担，而增加财产税则针对富人群体的税收，房产属于财产，开征房产税可以降低争先恐后去负债拥有房产的冲动，对于改善社会收入分配和抑制房价上涨是一种长效机制。

“租售同权”或对缓解教育资源紧缺毫无帮助

把教育资源绑定房屋产权和户籍的学区房制度是我國大中城市特殊的政策，这也是户籍制度遗留下来的弊端之一。由于优质教育资源的稀缺，导致学区房的价格高企，租（购）房者为了子女获得好的教育，支付巨额的房屋溢价给房东（售房者），这是一种扭曲的溢价机制，居民为优质教育付费，不是付给教育机构，用来改善师资待遇和教学设备，创造更好的教育环境，而是付给房东，这种资源错配的结果一方面是学区房房东的不劳而获，另一方面公立学校却无法从居民支付的高额教育溢价中得到任何补贴，租购同权本质上没有改变这种机制，高房租和高房价一样，都是对房东的补贴。

当然，租售同权使得一部分家长从购房转向租房，短期的经济压力有所减轻，但这将进一步推升租金。同时，对于缓解城市教育资源紧缺毫无帮助。

真正解决因户籍需求而买房的这部分“刚需”，应该从改革户籍制度入手，彻底取消户籍和居民医疗、教育及其他城市公共福利的捆绑。而解决青少年的入学难问题应该发展私立学校，增加教育供给，让居民给优质教育支付的溢价直接支付给教育机构，这样才能刺激供给的增加。

换句话说，只要学区房制度不改变，租也好，购也好，资源的配置扭曲总是存在。只要不发展私立教育，让教育和房产脱钩，就无法增加优质教育的供给，同样也无法缓解教育资源的紧张。endprint