房地产限购政策效果的持续性分析

王换娥

内容摘要：本文通过实证分析来研究房地产限购政策效果的持续性，发现国内房地产限购政策取得了阶段性的积极效果，然而限购政策的长期延续效果却适得其反。要想完善房地产限购政策，文章认为应该注重政策差异化，提供多元保障机制；提高政策可信度，建立长效机制；减少行政性干预，完善退出机制。

关键词：房地产 限购政策 成交量 房价

模型说明

脉冲响应函数（IRF）可以用来衡量一个标准差的冲击对内生变量当前和未来的价值影响。线性系统响应到一个合理的单位脉冲输入信号表示零初始条件。广义脉冲响应函数是基于稳定的VAR模型，通过Cholesky分解，使误差项正交。这种方法的局限性在于不能得到单一的脉冲响应函数。而由Koopet al.（1996），Pesaran和Shin（1996，1998）进一步完善的广义脉冲响应函数则克服了这一点，其结果与VAR系统中各个内生变量的排序无关，只要求所建立的VAR模型稳定。

实证分析

（一）房地产限购政策对新建商品住宅市场的持续性影响

为了研究限购政策的连续性，本文以S市为例，采用脉冲响应函数方法进行分析。限购政策可以通过交易量的负面影响来表达，面对交易量一个标准差的冲击，交易量本身与交易价格的反应方式有所差异：如图1所示，交易量本身持续做出同向响应，第一期响应最为剧烈，随后响应程度震荡缩减，至第八期影响基本消失；而交易价格在受到交易量的冲击后，第一期并未作出明显响应，第二期作出最为剧烈的同向反应后，于第三期转变为反向响应，但并未持续，于第五期又做出同向反应。由于交易量本身与交易价格对交易量的冲击做出的响应程度有明显差异，若面对负向的交易量冲击，交易量本身在第一期将下降42%左右，而交易价格最多降低4%，第七期后对交易价格的影响基本消失。

交易价格对自身标准偏差的影响做出一致反应，但影响逐渐减弱。交易量在面对价格冲击时，做出了持续的负面反应。同样，交易量比交易价格更具反应性。在限购政策下新建商品住房市场的交易量面临本身的负面影响，会迅速下降，但交易价格下降的水平是有限的。根据脉冲响应函数图来推断，交易价格下降引起交易量的早期下降，刚性需求能够得到有效释放。如果短期的供应没有明显的增加，房价将停止下跌。

（二）房地产限购政策对二手住宅市场的持续性影响

为研究限购政策对二手房市场的影响仍将采用脉冲响应函数跟踪样本的VAR模型，限购政策的颁布可由交易量的负向冲击来表示。面对交易量一个标准差的冲击，交易量本身与交易价格的反应方式有所不同：如图2所示，第一期交易量产生了最大的同向响应，随后影响程度逐渐减小，至第七期交易量本身开始做出反向响应；而交易价格则逐步做出同向反应，随后影响力度增加，至第四期攀至顶峰，随后影响回落。交易价格对其自身一个标准差的冲击，做出了持续的同向响应，但后期影响逐步减弱，至第九期开始对价格本身产生反向影响。而交易量面对价格冲击后，经过初期的小幅同向调整，便做出持续的负向反应，但冲击力度在第四期后有所减弱。

在限购政策下，二手住宅市场的交易量将迅速减少，交易价格也会呈现缓慢下降趋势，但至第四期起下降的速率将放缓。随着交易价格的下降，刚性需求得以释放，交易量将在第七期反弹。交易量对交易价格的影响远小于交易量对交易价格的反向，在限购政策下，二手房的价格也略有下降，但可能导致报复性反弹需求，使价格再次上升。

房地产限购政策的效果评价

（一）限购政策取得了阶段性的积极效果

通过分析可知，限购政策在实施一年半左右之后达到最佳效果。限购政策是通过抑制投资和投机性购房，降低人们对房地产价格的预期来稳定房价。因其特有的针对性和强制性，会在一段时期内打击投机性购房需求，使房屋价格增幅下跌，短时间内起到“退烧针”作用，稳定房地产市场。这样一方面可以为政府推出长效相关政策争取时间，另一方面体现政府高度关注民生的态度，一定程度上促进了社会的稳定与和谐。

首先，限购政策稳定了房价，为政府制定长期的房地产调控政策赢得了时间。但是在这段时间内政府并没有给出相应其他政策，而是一直依赖于限购政策短期内所取得的暂时稳定，当限购政策不能再控制房价的时候，政府只能任由房价继续上涨而无法松绑限购政策。但限购政策确实能在一段时间内控制房价上涨，并稳定房地产市场。如果不实行限购政策，我国的房地产价格将在下降之前呈现出更猛烈的上升态势，房地产的投资将继续增加，房地产泡沫将不断累积，最终导致金融市场失控，引发严重的金融危机和政治危机。金融市场虽然可以进行自我调节，但却存在三个严重的缺陷：一是调节时间过长；二是会导致巨大浪费，给金融市场的恢复带来很大困难；三是金融市场的自我调节会在形成巨大的泡沫后突然破裂，出现类雪崩似的经济灾难，最终导致实体经济受损。所以，当金融市场的投资者出现各种非理性的过度反应行为时，应当由政府出面及时实行金融管制，来调节资本市场的过大波动。

其次，限购政策表明政府高度关注民生的态度，促进了社会的稳定与和谐。限购政策意在抑制房地产价格的迅速上涨，保障全民的住房需求。一个国家不仅要实现全体社会消费者效用总和的最大化，还要兼顾社会公平，保障社会和谐稳定。住房问题不仅是经济问题，更是社会问题，如果因为住房导致贫困人口无法满足最基本的生存需要，将会影响社会稳定、影响国民经济持续健康发展。实行商品限購政策有三个必要条件。一是社会成员之间收入差距大。如果社会成员之间的收入是基本均等的，那么即使不进行限购，其生活必需品的消费量也会基本均等，其边际效用基本相等，社会福利达到最大化。二是商品供给不足。如果该产品供给充足，那么按照市场的自发调节，其价格不会太过偏离其价值，低收入者也足以支付，其消费量与高收入者会基本相同，边际效用也基本相等，能够实现社会福利最大化。三是该商品是生活必需品。如果该商品不是生活必需品，那么低收入者完全不必购买，而是让高收入者独自进入市场，由市场自行给出一个供求平衡的价格。当一种商品满足以上三个条件时，如果不对其进行限购而是由市场自行按照价格机制分配，结果就会使高收入者对该商品的消费量远大于低收入者，使低收入者对该商品消费的边际效益远大于高收入者，这样就偏离了社会福利最大化的目标。因此，基于对社会福利最大化的追求，政府应该对该商品实行限购政策，以维护公民生存和发展的最基本权力。endprint

最后，租房可以保障低收入人群的基本住宅权，但不是长久之计。如果要满足人类最基本的住房需要，那么通过租房就可以实现。因此政府需要解决的是住房需要而不是购房需要。在短期内租房比买房相对容易，但作为短期的住房解决方案并不是长久之计。如果房价长期居高不下，房租也会逐渐攀升，致使低收入人群负担不起。但是，在租房能够满足居住需求的情况下人们还要坚持购房，主要原因是租房的方式会增加居住风险。房屋出租由租用者和出租者共同协商决定，当出租者不愿继续出租住房时，租用者就要面临重新寻找房源的问题，这样给租房者的生活会带来极大的不便。

（二）限购政策的长期延续效果适得其反

限购政策与其它经济政策不同，它不是运用经济手段来调节房地产市场的供给与需求，来实现房地产价格稳定运行，而是通过行政手段限制人们对房地产的购买行为，以期实现平抑市场房价的目的。主要做法，一是通过对购房资格的审查，取消某类购房者的购买资格；二是限制一些购房者的购买数量。实行限购政策的目的是为了通过限制投资性购房者的购买行为，打破房价上涨自我支持的恶性循环，使房价回归正常水平。在目前国内房地产市场上，投资性需求占据主导地位，房价上涨自我支持的恶性循环难以打破，房地产泡沫严重影响到国家经济安全与社会稳定的条件下，实行房地产限购政策是一个短期见效的治标手段。但在特定的历史条件下，无论是选择限购还是不限购，都会给经济与社会生活带来伤害。从理论上讲，限购政策作为一种行政手段，由于强制性和针对性，可以通过限制投资性购房者的购买行为，使房地产市场上消费需求占据主导地位，从而打破房价上涨自我支持的恶性循环，为促进房地产市场的有效供给赢得时间。但是，限购政策的长期实施仍不可避免地会凸显如下问题：

第一，限购政策的实施有可能会形成房价进一步上涨的预期。限购政策在实施一年半左右的时间之后仍不退出，而是长期延续下去，效果会适得其反。即限购政策的长期实施对平抑房价起反作用。而限购政策之所以能够起作用，最关键的一点是通过投资性购房需求的强制性退出，改变人们对房价不断上涨的预期。但这一结果出现的前提，是人们对政府政策的改变不会形成理性预期。当人们把政府的政策改变作为参数纳入个人购买决策时，情形就会有所不同。如果不实行限购政策，房价还会不断上升。所以，一旦限购政策退出，房价就会迅速反弹。符合购买条件的居民担心限购政策退出后房价继续上涨，使自己承担更多的购房成本，原计划不在近期购房者，也会提前购买；不符合购买条件的购房者或是为了以较低的成本实现居住条件的改善，或是为未来获得更多的投资性收入，人们会通过各种“变通”手段，实现自己的购买意愿。

第二，限购政策不仅会抑制需求还会在较大程度上影响供给。由于限购的对象是购买者，而不是生产者，人们通常会认为限购政策只会带来需求的减少，而不会影响供给的增加。但是需求与供给不是相互隔离的，而是相互影响的。一方面需求的增加可以通过价格上涨来刺激供给；另一方面，供给的增加也会通过价格的下降来诱导需求。事实上，市场经济条件下，任何市场供给都是需求诱导的结果。政府实行限购政策，房地产开发商预期到市场需求会大幅度减少，所以就会减少对房地产的市场供给。由于限购政策在抑制投资性需求的同时，也会减少对房地产的供给，所以如果房地产供给量的减少低于投资需求的下降，房价不仅不会下跌反而会继续上涨。一旦这种情况出现，就会使决策当局陷入进退两难的困境：退出限购，房价还未能下降；不退出限购，与房地产密切相关的产业已经由于房地产投资的减少而面临较大困难。

第三，限购政策会对改善性需求的购房者形成误伤。客观来说，限购政策的限购对象是投资性购房者，而不是消费性购房者。消费性购房者有两种类型，自住性需求的购房者和改善性需求的购房者，自住性需求的购房者只买一套住房，而改善性需求的购房者则会需要购买第二套住房，用以替换现有的住宅。也有些购房者购买第二套或以上住房，并非为了投资获利，而是为了生活、工作的方便或是为了享受生活。但是，对购房数量的限制根本无法区分投资性需求与改善性需求；通过购房资格审查限购投资性购房者“入场”的做法，也会对改善性需求形成伤害。如一些城市对外地户籍人口在本地购买住房实行限购，使一些长期在本地工作，但没有本地户籍的中低收入者无法实现购房需求。一些人长期不在户籍所在地工作，由于收入水平偏低而且无法提供纳税证明，所以会因为限购政策而失去购房资格。这种误伤不仅损害了购房者本人的利益，而且影响了劳动力流动和人口迁移，不利于人力资源的合理配置。

在一个正常的房地产市场中，改善性住房需求占有较大比重。受预算约束，人们初次购房时不会选择价格较高的房产；随着居民收入水平的提高，人们会通过继续购买住房改善居住条件，使替换下来的房产成为二手房市场的房源，满足其他购房者的居住需求。在这样一个市场上，由于二手房市场比较活跃，不同群体的购房需求都会比较容易实现。所以，对于改善性住房需求不仅不能抑制，还应保护和支持。只要没有形成房价追涨杀跌，少量的投资性需求对房地产健康发展是有利的。由于房地产商品自身的特点，任何国家的房地产市场都不可能没有投资性需求的存在。

总之，限购政策作为强制性手段，只能是非常时期采用的特殊手段。由于其自身固有的弊端，具有“杀敌一千，自损八百”的特点，一旦采用就必须做好相配套的制度安排，保证这一政策不仅有效实施，更能顺利退出。而且限购政策是一项治标手段，长期使用会因人们的策略行为而适得其反。

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