南昌市商品房平均价格影响因素的回归分析

杨书波+杨之辰

[摘 要]文章从供给和需求两方面来对影响商品房平均销售价格的因素进行选取，利用南昌市2002—2015年的社会经济统计数据，采用统计分析方法，建立多元回归模型对南昌市商品房平均销售价格进行实证分析，得知对商品房平均销售价格影响显著的是地区生产总值、居民可支配收入、房地产开发投资。

[关键词]平均销售价格；影响因素；商品房；南昌市

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2017.24.223

1 引 言

随着我国国民经济的快速发展，房地产市场也高歌猛进，特别是近几年来，我国一、二线城市的房价上涨幅度和最终成交价让人惊讶，而房价的快速上涨，使得房价与居民的实际购买能力之间出现明显的差距。南昌市作为我国中部地区的重要省会城市，房地产的发展也成为南昌拉动经济增长的主要因素。近些年，南昌的商品房价格持续上升，由2002年的1688元/平方米上涨到2015年的7126元/平方米，商品房价格涨幅达322%，增长近4倍。近些年，南昌市也出台了一系列商品房限购政策，来维护房地产市场稳定有序和确保商品房量价平稳。本文搜集了2002—2015年南昌市房地产的相关数据，采用计量分析的方法对影响南昌市房地产价格的因素进行了实证分析，希望找出影响南昌市商品房的价格的影响因子，为政府机关制定政策提供一些参考性意见。

2 研究内容和方法

在经济学中，研究一个变量的变化受多个因素的影响时，可以建立模型进行分析，通过整理收集南昌市相关经济数据，运用EViews、SPSS等统计软件对数据进行回归分析，并对相关因素进行评价。根据国内外学者研究，影响商品房平均销售价格的影响因素包括以下几种因素：经济因素、社会因素、政策因素以及自然因素。本文将各影响因素整理归纳为需求因素和供给因素，为了避免变量之间的相关性，从供需因素中各选取具有代表性的因素，即地区生产总值、居民可支配收入、居民消费价格指数、竣工房屋价值、房地产投资额、土地购置费和商品房竣工面积作为影响变量进行研究。

3 模型的建立与数据分析

3.1 模型的建立

本文以南昌市商品房平均销售价格作为被解释变量 Y，以城镇居民人均可支配收入X1、商品房竣工面积X2、地区生产总值X3、房地产开发投资X4、土地购置费用X5、竣工房屋造价X6以及居民消费价格指数X7这几个变量作为解释变量，来建立商品房平均销售价格模型。其中Y单位为元/平方米，X1单位为元，X2单位为万平方米，X3、X4、X5、 X6单位为亿元，X7单位为%。设定模型如下：

其中，a为常数项，βi（i=1，2，…，7）为回归参数，ui为剩余残差

3.2 数据的收集与处理

本文数据从2002—2015年统计年鉴中整理得来，详细说明以上各对应指标。（来源：《中国统计年鉴》《江西省统计年鉴》《江西省国民经济和社会发展统计公报》）。选取了七个影响因素对南昌市商品房平均销售价格进行统计分析，收集2002—2015年南昌市商品房平均销售价格及影响因素，共14个样本。

3.3 模型的检验

（1）拟合优度检验

从表1中可以看出，相关系数R 为 0.999，决定系数 R方为0.997，调整 R方为0.995，接近于1，说明拟合优度很好。

（2）方差显著性检验

方差分析结果如表2所示。F值为341.502，Sig值为0.000，显然小于0.05，说明因变量分别与自变量存在真实的线性关系，线性回归方程显著。

3.4 多重共线性诊断

3.4.1 模型诊断

一般情况下，当回归方程的解释变量之间存在着较强的线性关系，回归方程的检验高度显著时，有些与因变量y 的简单相关系数绝对值很高的自变量，其回归方程系数不能通过显著性检验，当VIFj≥10时，就说明自变量Xj与其余自变量之间存在多重共线性。利用SPSS软件进行多元回归多重共线性问题检验，采用Enter方法作回归，从输出的结果中可以看出，X1、X3、X4的方差扩大因子很大，分别VIF1=493.271，VIF3=396.745，VIF4=44.502，远远超过10，说明简单采用Enter法强制输入三个变量的回归方程存在严重的多重共线性。

3.4.2 多重共线性问题解决与模型修正

采用SPSS软件对数据进行处理，得到逐步回归法输出结果，并运用逐步回归统计来对模型进行修正，取显著性水平aenter=0.05，aremoval=0.1.输出结果如表3所示。显示变量的引入或剔除的过程，最终建立最优子集模型为：y∧=3782.247+5.068X3+0.703X1+11.404X4。复相关系数R=0.998，判定系数R2=0.996，调整的R2=0.995。

4 结论与建议

从上述的分析中可以看出，影响南昌市商品房平均销售价格的主要影响因素为地区生产总值和居民可支配收入以及房地产开发投资，地区生产总值与房价呈正相关，随着收入增加使得居民購买能力增强，导致南昌市房价近几年来一直呈上升态势。从回归系数可以看出，需求因素对房价的影响程度大于供给因素，经济发展水平影响居民消费，然而，线性回归模型中也存在着样本不足等问题，其他被模型排除的影响因素并不能说明没有影响南昌市商品房价格的可能。在这种形势下，要想稳定房价，就要积极采取措施，扩大房地产市场的有效供给。政府应该合理引导自身的利益导向，在保障调控政策与中央一致的情况下，发挥自身优势，调整土地供给，加快闲置土地开发，同时，商品房市场的投资者（商品房开发投资者和以投资为目的的商品房购买者）在商品房价格上涨的行情中，必须有一个理性的心态，商品房市场的投资者必须以波动的眼光看待商品房市场的发展，避免非理性行为，减少投资活动的盲目性，分散投资。

参考文献：

[1]陈将浩.房价影响因素及R语言实现[D].北京：中国科学技术大学，2014.

[2]范允奇，王艺明.中国房价影响因素的区域差异与时序变化研究[J].贵州财经大学学报，2014（1）：62-67.endprint