各类住房土地供应与房地产市场的关系探析

周文平+汤玉+马金金

[摘要]文章在构建各类住房的土地供应面积与房地产指标的关系模型基础上，以各类住房的土地供应面积与房价和销售面积的关系为视角，以1997—2014年的全国数据来检验各类住房的土地供应面积对房地产市场的影响。研究结果表明：经济适用房、别墅和高档公寓的土地供应情况是影响房地产市场最为显著的住房类型，并且别墅、高档公寓的土地供应情况对房价和销售面积的影响程度均远大于经济适用房对其的影响，为政府制定相应的调控政策提供了理论依据。

[关键词]土地供应住房类型结构；房地产市场均衡；房价

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2017.25.015

1 引 言

土地和房地产均是促进城市经济发展的动力，而随着经济发展，房地产成为了国民经济的支柱产业，与人们的生活息息相关。房地产市场的运行状况在很大程度上会因土地供给结构改变而发生变化，促使越来越多的学者研究土地的供应结构对房地产市场的影响。目前我国的建设用地结构存在诸多不合理的现象，如工业用地价格偏低，供给量过剩，建设用地价格过高，各类住宅用地的供给之间存在极大的不均衡性——济适用房、廉租房供应比例过低，无形中提高了住房的建设成本，使房价上升，从而出现普通居民谈房色变的现象。因此各类用地的供给不合理将影响房地产市场的均衡。

2 文献综述

以往学者们对土地资源配置的研究多是关于土地储备、土地供应及土地的利用情况上。如Hannah、Kim和Mi11s（1993）以首尔五个正在建设的项目为例对韩国土地的利用情况进行了研究，发现对房地产市场产生影响的主要是土地供给量的变化，政府不能合理分配住宅用地是房价上升的一個主要原因。Monk和Whitehead（1996）同样研究了土地利用对住宅供给、价格和类型的影响，研究发现土地利用规划会影响不同类别房屋的土地供给及投机行为，进而影响土地和房屋价格。宫玉泉（2005）为了探究土地对房地产市场的影响，从四个不同的方面进行了研究，得出房屋的供应总量直接受到土地供应量的影响；土地供应结构将影响房屋的类型结构；土地的供应方式将直接影响各类土地用地的供应总量；监管政策将影响房地产市场供需平衡，进而影响房价的结论。吴焕军（2011）选取了2002—2010年与房地产市场相关的数据，就房地产市场均衡指标与土地供应的关系进行分析研究，结果表明土地政策将对房地产市场的均衡有一定的调控作用，尤其对房地产投资影响较大，但与其他调控方式相比效果不大，并且长期调控效果好与短调控效果。但其缺陷是忽略了房地产市场还受到土地供应时机及土地储备制度的影响。宋杨、李东（2004）分别对我国土地储备制度的现状及存在问题两个方面进行了研究，并分别对土地储备库存量与地价、地价和房价、房价与商品房销量进行一元线性回归分析，并根据研究结果提出相关建议。刘琳（2002）运用幂函数回归模型对深圳市进行了实证研究，结果显示土地供应量与房价是正相关关系，但并未指出房价与土地供应量之间是怎样的因果关系。林民书（2000）的研究表明导致房价快速上升的原因是土地供应结构的不合理和土地供应政策的失误。为了能够简明有效地分析出土地供应对房地产市场的影响，本文选取各类住房的土地新开工面积来研究其对房地产市场的影响。

3 实证分析

我们要根据论文研究的问题选取与房地产市场有关的因变量与自变量，选择平均商品房价格Y1和商品房销售面积Y2作为因变量，选取经济适用房供应面积X1，别墅、高档公寓供应面积X2，本年房屋总供应面积X3。本论文中的相关数据来自《2015年中国统计年鉴》。

3.1 时间序列的平稳性检验

为了避免伪回归的出现，笔者在建立经济模型前就先对经济变量进行了平稳性检验，来考察经济变量是否具有时间趋势，为是否要采用协整分析对数据进行平稳性检验奠定基础。笔者先用ADF对所有变量的对数值进行单位根检验，经过检验，变量在二阶差分的情况下可以实现平稳。接着再对变量进行协整检验：由残差项单位根检验可知，两种情况均在残差水平上平稳，所以变量之间存在严格的协整关系，即上述序列之间存在着长期的稳定关系，可以进行多重线性回归。

3.2 各类住房的土地供应面积对房价的影响分析

从各类住房的土地新开工面积增长率和各类住房的土地新开工面积所占比例两个方面来定性的研究土地供应的住房类型结构对房地产的影响。

3.2.1 各类住房的土地新开工面积占比

由图1可知：在1997—2014年，别墅、高档公寓新开工面积所占比例波动不大且所占比例较小。2005年以前，与别墅、高档公寓新开工面积所占比相比，经济适用房新开工面积占开工总面积的比例波动较大且占比较大；而2005年以后，其所占比例波动较小同时其所占比例也与别墅、高档公寓新开工面积所占比相差无几。导致这种现象出现的主要原因是政府出台的各种土地政策和房地产调控政策对房地产市场的运行产生了影响。

3.2.2 各类住房的土地供应情况对房价影响的定性分析

将各类住房本年新开工房屋面积的增长率与房价的增长率绘制在一张图上，如图2所示

从图2可以看出：与房屋新开工总面积及房价变化率波动情况相比，别墅、高档公寓和经济适用房新开工面积的增长率波动幅度远大于前者；且房价在1997—2003年，较平稳。2003—2011年，房价波动幅度增大，并且与别墅、高档公寓新开工面积的增长率的变化方向相同，与经济适用房新开工面积的增长率变化趋势基本相反。这些现象说明：别墅、高档公寓和经济适用房这类房屋的供应面积存在一定的政策性，政府会根据城镇居民的住房支付能力来调节房屋类型的土地供应量；另外在2003年之前我国房地产市场正处于起步阶段，政府的房地产调控政策对其影响较大，因此房价会受到各类房屋土地供给结构的影响。

3.2.3 建立各类住房的土地供应面积与房价的模型endprint

由方程可知，两个阶段的原始方程最大似然可决系数R2均超过了0.96，模型高度拟合，而且变量显著，方程不存在严重的多重共线性。

从模型结果可以看出：经济适用房供应面积、别墅、高档寓供应面积与房价呈负相关，本年房屋供应面积与房价呈正相关且影响较大。尽管笔者从两个不同角度来考察各类房屋的土地供应面积与房价的关系，但得到的结论均为：别墅、高档公寓的供应面积对其的影响明显高于经济适用房的土地供应面积对其的影响。因此，为了控制房价的增长速度，不仅要严格控制别墅、高档公寓的土地面积供应量，还要控制经济适用房的供应和土地的供应总面积。

3.3 各类住房土地供应面积对商品房销售面积的影响

本小节也是从两个方面来分析：各类住房土地供应增长率和各类住房土地供应面积比例，但各类住房土地供应面积的比例与上文相同，所以这一小节不再进行分析。

3.3.1 各类房屋土地供应情况对商品房销售面积影响的定性分析

与上一小节相同，将相关指标的年增长率绘制在同一张图中，如图3所示。

从图3可以看出：在1997—2003年商品房销售面积的增长率幅度变化较小，尤其在2001—2003年基本处于平稳状态；2003年之后波动幅度开始增大。与此同时，在2003年之前，商品房销售面积的变化率与别墅、高档公寓新开工面积变化率的方向基本是相同的，但2003年之后，其变化率方向却与商品房销售面积的变化率的方向基本相反；而从1997—2014年经济适用房新开工面积的变化率方向与商品房销售面积变化率的变化方向基本一致。而出现这种现象的原因跟政府制定的房地产调控政策有很大的关系，并且这个结论和上节房价的分析结果相一致。

3.3.2 建立各类房屋的土地供应情况与商品房销售面积的模型

由方程可知，两个阶段的原始方程最大似然可决系数R2均超过了0.96，模型高度拟合，而且变量显著，方程不存在着严重的多重共线性。

从模型检验的结果可以看出：经济适用房的供应面积，别墅、高档公寓供应面积与房价呈负相关，本年房屋供应面积与商品房销售面积呈正相关且影响较大。尽管笔者从两个不同角度来考察各类住房土地供应量对商品房销售面积的影响，但两种角度得到的结论是一致的：经济适用房的新开工面积和别墅、高档公寓的新开工面积对商品房销售面积均有影响，但前者对商品房销售面积的影响更大；因此，为了提高居民的支付能力，首先要做的就是要控制别墅、高档公寓的土地供应面积数量与增长速度，而不能只依靠提高经济适用房的土地供应量这一种方式来抑制房价上涨。

3.2与3.3两小节分别对房价和商品房销售面积的影响因素进行了分析，并得出以下结论：土地供应结构对商品房销售面积的影响远远大于对房价的影响并且经济适用房对它们的影响远远小于别墅、高档公寓对它们的影响；这与绝大部分人認为经济适用房的供应量对房地产市场均衡影响更大的结论正好相反，这是因为政府大多都是从保证保障性住房的角度制定政策，从而很容易就忽视了别墅、高档公寓的供应对房地产市场也能产生影响这一角度，进而削弱了对其供应的限制与控制。经研究发现，今后我们又有一个新的渠道可以对房地产市场进行调控，即通过调整各类住房的土地供应，尤其是对别墅、高档公寓的土地供应面积的限制，促使房地产市场均衡、健康地发展。

4 结论与启示

文章运用多重线性回归的思想，构建出土地供应与房价和销售面积的理论与实证模型，来探讨土地供应的住房类型结构对房地产市场的影响，得出如下结论和启示：

（1）合理调整不同住房类型的土地供应数量可以起到调控房地产市场作用。通过上文结论可知：别墅、高档公寓的土地供应面积对房地产市场指标的影响比经济适用房对其的影响明显，因此，政府可以从增加保障性住房的土地供应量和限制高档住房的土地供应量两个方面来制定土地供应结构的政策，实现“人人有其房”的理想。

（2）严格控制取得不同住房类型土地的价格也是调节房地产市场均衡的一种方式。对不同类型的土地，不仅要在数量供应方面进行控制，还要在土地供应价格方面进行控制。如减免保障性住房用地的税费或低价出售保障房用地，或征收较高的税费来减少高档房屋用地或是政府严格控制高档住房土地面积的供给等来提高居民的住房支付能力。

（3）改变不同住房类型开发商的选择方式也可以对房地产市场进行调控。对开发商而言，保障性住房相对高档住房利润较少。所以，在进行土地出让时，不能只是为高价格成交，还要将土地利用情况、建筑物的设计、周边环境的协调、开发商的信誉等纳入评标准则中，以防增加房屋的建筑成本，提高房屋的销售价格，降低居民的支付能力，影响房地产市场的健康发展。

参考文献：

[1] Hannah L.，Kim K.H.，Mills E.S..Land use controls and housing prices in Korea[J].Urban Studies，1993，30（1）：147-156.

[2] Monk S.，Whitehead C.M.E..Land supply and housing： A case study[J].Housing Studies，1996，11（3）： 40-42.

[3] 宫玉泉.土地供应政策与房地产市场[J].中国物价，2005（7）：66-68.

[4] 吴焕军.土地政策在房地产调控中的政策效果评价[J].中南财经政法大学学报，2011（6）：23-27.

[5] 宋杨，李东.我国土地储备制度对房地产市场的影响[J].商业时代，2004（11）： 15-16.

[6] 刘琳.房地产市场互动机理研究[D].哈尔滨：哈尔滨工业大学，2002.

[7] 林民书.普通商品房开发与土地资源配置[J].福州大学学报：哲学社会科学版，2000（3）：40-43.

[8] 尹坷.多尺度土地资源配置研究[D].重庆：西南大学，2010.

[9] 盛广恒.城市化进程中土地资源配置研究[D].南京：河海大学，2005.

[10] 唐健，徐小峰.近年来房地产调控中的土地政策评析[J].中国土地科学，2011，25（3）：9-15.endprint